圓桌對話：未來房地產(chǎn)估價發(fā)展暢想
主持人：王波（深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司董事長）
對話嘉賓：
高喜善（北京首佳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司董事長）
胡 峰（戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理）
李秀榮（廈門均達房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司董事長）
李華勇（深圳市國房土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司總經(jīng)理)
王云松 (海南正理房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪有限公司總經(jīng)理)
常忠文（安徽中安房地產(chǎn)評估咨詢有限公司總經(jīng)理）
主持人：30年房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展，從業(yè)者感到受益匪淺。估價行業(yè)是我們安身立命之本，我們的理論基礎(chǔ)、知識積累、實踐經(jīng)驗和寫作功底都來源于房地產(chǎn)估價。未來已來，人工智能將會極大的沖擊各行各業(yè)，估價行業(yè)也不例外。此次圓桌對話主題為未來房地產(chǎn)估價發(fā)展暢想，請對話嘉賓談談對未來房地產(chǎn)估價發(fā)展的思考。
高喜善：這次會議意義重大，過去的輝煌已成為過去，參與者深感時代變遷。傳統(tǒng)業(yè)務正面臨行業(yè)內(nèi)卷的局面，我們需圍繞估價的核心邏輯，向相關(guān)領(lǐng)域延伸估價業(yè)務和技術(shù)，積極拓展城市更新等領(lǐng)域的相關(guān)估價服務，蘊藏著很大的機遇。
胡 峰：房地產(chǎn)市場發(fā)展會有幾個階段：快速建設(shè)的增量市場、精細化運營管理的存量市場和金融發(fā)展的資本市場。估價行業(yè)應圍繞行業(yè)發(fā)展脈絡提供專業(yè)服務，當前市場仍處于初級階段，我們應對未來發(fā)展充滿信心。在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，從傳統(tǒng)的銀行抵押估價業(yè)務，向資產(chǎn)證券化和公募REITs等領(lǐng)域發(fā)展；從資產(chǎn)價值評估轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運營管理等方面。
李秀榮：當前，數(shù)據(jù)領(lǐng)域競爭激烈，惡性壓價招攬業(yè)務行為較為嚴重，行業(yè)面臨內(nèi)卷，需要尋找新的出路。國務院已允許電子檔案替代紙質(zhì)檔案，這是機遇。估價機構(gòu)應緊跟時代加強技術(shù)運用，形成自己的數(shù)據(jù)資產(chǎn)。同時，數(shù)據(jù)必須依托本地機構(gòu)賦能，所以估價機構(gòu)的存在至關(guān)重要。人工智能不可能取代房地產(chǎn)估價師的專業(yè)價值，而是會幫助估價師做更多事，助力提升估價服務，甚至跨界發(fā)展。
李華勇：未來，估價機構(gòu)將深耕某一個領(lǐng)域?qū)?、精發(fā)展。人工智能是實現(xiàn)精專的科技工具，應更好加以利用。房地產(chǎn)估價可從縱向和橫向細分領(lǐng)域深入發(fā)展、拓展業(yè)務。進入存量房時代，估價師可以為客戶提供最高最佳利用分析，實現(xiàn)與客戶共贏。同時，創(chuàng)新服務和收費模式，為客戶創(chuàng)造價值的基礎(chǔ)上共享增值收益。
王云松：估價無處不在，大中小估價機構(gòu)都應從傳統(tǒng)的評估業(yè)務走向咨詢顧問業(yè)務，而不僅是在傳統(tǒng)領(lǐng)域競爭。人工智能對估價行業(yè)帶來一定的沖擊，但僅是輔助的估價手段。只要房地產(chǎn)市場存在，估價業(yè)務會長期存在。估價師也應積極利用人工智能以保持競爭力。
常忠文：各行各業(yè)均面臨人工智能的挑戰(zhàn)，制約人工智能發(fā)展的三要素包括大數(shù)據(jù)、算法、芯片，從估價行業(yè)需要的處理能力來看，當前這三個方面的要素條件已完全具備，因此，人工智能對估價行業(yè)影響較大。房地產(chǎn)估價是技術(shù)、藝術(shù)和經(jīng)驗的結(jié)合，簡單的估價業(yè)務可能會受到很大沖擊，但是特殊的、個性化的、利益主體多元的估價業(yè)務仍會需要專業(yè)的估價師來完成。估價機構(gòu)應積極擁抱人工智能來輔助決策，培養(yǎng)既懂技術(shù)、又懂管理且跨學科的復合型人才。同時，未來估價師需善于向委托方解釋溝通，匯報復雜問題，這也是未來行業(yè)人才培養(yǎng)的方向之一。
主持人王波：當前，估價行業(yè)面臨經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場、科技進步三個方面的轉(zhuǎn)變。大家認為，未來房地產(chǎn)估價師如何發(fā)揮新的、更大的作用、提供更有價值的服務？
高喜善：城中村改造是當前需高度關(guān)注的業(yè)務領(lǐng)域，國家和地方出臺了一系列政策推動城中村改造，其巨大的空間為估價師提供了許多機會。估價機構(gòu)需圍繞政府及客戶需求，積極參與到城市更新、城中村改造中來，提供相關(guān)估價及顧問服務，在房地產(chǎn)以舊換新的大潮中尋求發(fā)展。特別是上海市率先提出責任規(guī)劃師、責任建筑師和責任評估師“三師聯(lián)創(chuàng)”工作機制，給估價行業(yè)帶來新的機遇。真正懂專業(yè)、善溝通、能落地的復合型人才將會在滿足客戶痛點需求的服務中大有所為。
胡 峰：新一輪科技革命對行業(yè)的沖擊是不可避免的，估價機構(gòu)可以更好運用AI技術(shù)助力高質(zhì)量發(fā)展。首先，數(shù)據(jù)對估價師至關(guān)重要，應充分利用評估資源，挖掘數(shù)據(jù)背后的價值，建立評價體系。其次是專業(yè)性，如資本化率等估價參數(shù)的準確性。此外，人才是發(fā)展的關(guān)鍵。未來，房地產(chǎn)估價機構(gòu)需重視數(shù)據(jù)價值，提升專業(yè)性和培養(yǎng)人才，相信在“專業(yè)+人才”的雙重驅(qū)動下，行業(yè)將迎來更好發(fā)展。
未來，金融領(lǐng)域的評估將成為重要發(fā)展方向，涵蓋融資與交易等廣泛領(lǐng)域。其中，銀行抵押估價業(yè)務仍是主體，資產(chǎn)證券化、公募REITs等也具備很大潛力。此外，城市更新和資產(chǎn)大宗交易等方面也存在機遇，估價師最了解市場和客戶需求。同時，應努力提高估價師的社會地位和影響力，城市更新、樓宇經(jīng)濟、消費等都和估價息息相關(guān)，積極為經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量，為行業(yè)未來發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。
李秀榮：估價師現(xiàn)場實地查勘、與客戶一對一交流、工作經(jīng)驗的積累等是技術(shù)不可替代的，能夠確保定價更科學、模型更精準。估價師彌足珍貴，應堅守直接服務于終端客戶的方式，特別是本地估價機構(gòu)有天然優(yōu)勢，堅持做難而正確的估價。同時，行業(yè)也在積極利用新技術(shù)助力提升服務水平。
當前，全國房地產(chǎn)估價師的總體結(jié)構(gòu)和布局不均衡，大城市冗余、鄉(xiāng)村短缺，行業(yè)應關(guān)注鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的評估需求，如在農(nóng)用地評估、宅基地評估等方面發(fā)揮作用。人工智能的核心基礎(chǔ)是數(shù)據(jù)，沒有估價師的數(shù)據(jù)支持無法實現(xiàn)AI智能服務，因此，要積極搭建評估數(shù)據(jù)庫。
未來Web3.0時代，估價行業(yè)應形成開放合作、資源共享的模式，包括數(shù)據(jù)資源、專家資源等互聯(lián)互通，避免內(nèi)卷，利用平臺降低成本、提升效率和客戶滿意度，推動數(shù)據(jù)資產(chǎn)化，以應對市場挑戰(zhàn)。
李華勇：估價產(chǎn)品可分為標準化和非標準化兩類，標準化估價產(chǎn)品易被大數(shù)據(jù)所替代，如司法評估業(yè)務受到阿里、京東拍賣平臺的沖擊。因此，估價機構(gòu)需轉(zhuǎn)變思維，提供更多非標準化產(chǎn)品，同時探索發(fā)展合伙制模式。此外，估價師應更注重實地勘察和調(diào)研，未來部分內(nèi)業(yè)工作可由助理機器人輔助完成，還可以尋求跨界發(fā)展。
王云松：當前，傳統(tǒng)估價業(yè)務占比40%，咨詢類業(yè)務占比60%。AI的沖擊雖然很大，但公司并不會因AI本身而倒閉，可能會因為未使用AI技術(shù)被超越，因此，必須盡快擁抱人工智能，參與其中。過去30年，房地產(chǎn)估價師發(fā)揮了很大的作用。未來，AI可能會替代部分估價師的工作，甚至改變行業(yè)生態(tài)，估價師需盡快且積極地使用人工智能。
常忠文：估價師需依托專業(yè)素養(yǎng)和從業(yè)經(jīng)驗，聚焦房地產(chǎn)估價、評價、咨詢?nèi)齻€領(lǐng)域，從房地產(chǎn)全生命周期管理出發(fā)，在金融、保險、養(yǎng)老等國計民生領(lǐng)域發(fā)揮作用，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。面對傳統(tǒng)估價業(yè)務受沖擊的現(xiàn)狀，應持謹慎樂觀態(tài)度，畢竟人類社會還是人類占主導。
主持人：中房學和房地產(chǎn)估價行業(yè)走過了三十年，希望大家用一句話來提出對估價行業(yè)的未來展望。
常忠文：大家應加強對人工智能領(lǐng)域知識的學習，可以將其納入房地產(chǎn)估價師考試教材中。
王云松：不管AI對行業(yè)的沖擊多大，衷心祝福房地產(chǎn)估價行業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展。
李華勇：估價機構(gòu)可通過服務創(chuàng)新、細分領(lǐng)域深耕、業(yè)內(nèi)整合及跨界發(fā)展等方式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
李秀榮：擁抱新時代，保護估價師，培養(yǎng)新一代估價師，讓年輕人更好發(fā)展。
胡峰：我一直充滿信心，因為房地產(chǎn)市場發(fā)展只是進入一個新的階段。最核心的是人，行業(yè)需要關(guān)注人才培養(yǎng)。
高喜善：未來，合格的估價師應真正掌握影響價值的核心因素和變化規(guī)律，提供深度顧問服務并對結(jié)果負責，方能行穩(wěn)致遠。
主持人：房地產(chǎn)估價是我的終身職業(yè)。當前，很多自媒體從業(yè)人員并不懂房地產(chǎn)，估價師有天然專業(yè)優(yōu)勢，應學會對外宣傳自己、宣傳行業(yè)，用自身專業(yè)影響客戶、影響社會。今天的圓桌會議到此結(jié)束。謝謝大家！