（卓輝華）
我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)估價師公會創(chuàng)會理事長 卓輝華
我國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)估價新情況、新趨勢及經(jīng)驗借鑒
一、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場近況
房地產(chǎn)市場和房價漲跌對估價行業(yè)有較大相關(guān)性影響。臺灣地區(qū)近15年間房價持續(xù)上漲，僅在2015年-2018年間有小幅下跌。2019年-2024年的5年間，臺北房價上漲56%、臺中上漲137%、高雄上漲93%（見圖1）。
圖1 2017-2024年臺灣地區(qū)房價趨勢
根據(jù)2009年11月的一項調(diào)查，高房價成為民怨之首。自2010年開始，政府出臺一系列政策來打擊炒房，如2010年6月，明確特定地區(qū)購房貸款成數(shù)最高7成的限制；2011年6月，實施《特種貨物及勞務(wù)稅條例》，對購房一年內(nèi)賣房的，需按房地市價繳納15%的特種貨物及勞務(wù)稅，也稱“奢侈稅”；2012年6月，針對臺北及新北市高于8000萬元、其他地區(qū)高于5000萬購房，有貸款成數(shù)最高6成的限制；2012年10月，不動產(chǎn)成交價格信息開放查詢；2012年11月，針對保險業(yè)投資不動產(chǎn)制定獲益規(guī)范；2015年6月，通過“房地合一稅”，購房一年內(nèi)賣房的，需繳納45%的稅，一至兩年內(nèi)賣房的，繳納35%的稅；2017年12月，實施租賃規(guī)范，建立包租代管制度；2018年2月，成立住宅及都市更新中心，推動社會型住宅租屋，保障弱勢人群；2020年12月，預(yù)售房屋全面納管，禁止預(yù)售期間轉(zhuǎn)售炒作；2022年1月，開發(fā)商購買土地后必須在18個月內(nèi)限期取得建照興建，否則限制貸款；2024年9月，中央銀行出臺第七次打擊炒房政策，將自然人購買第2套房屋貸款最高成數(shù)降為5成，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及購買3套及以上房屋貸款最高成數(shù)降為3成。
但是在市場經(jīng)濟下，打擊炒房政策并未壓制房價上漲，原因有三個方面：一是資金潮引發(fā)投資型房價上揚；二是低房貸利率誘導(dǎo)租房轉(zhuǎn)購房，2008年9月起購房貸款利率降至1.64%，2020年3月因新冠疫情資金更為寬松，購房利率再降到1.35%，為歷史最低；三是建設(shè)成本上漲推動房價上漲，新冠疫情前后臺灣地區(qū)出現(xiàn)缺工、缺料現(xiàn)象，2021、2022年工料成本上漲11%、7.4%，工料雙漲導(dǎo)致房價上漲。
臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場在1998-2004年間也曾經(jīng)歷泡沫破裂期，這期間據(jù)統(tǒng)計，信用合作社和中小銀行倒56家，上市建設(shè)公司倒閉了近1/3。從估價業(yè)務(wù)拓展來看，臺灣地區(qū)的估價師在房地產(chǎn)市場的任何周期都有業(yè)務(wù)做，即使在房地產(chǎn)泡沫時期，也有大量的不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)證券化、企業(yè)重組和并購的估價業(yè)務(wù)。
二、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)估價新情況、新趨勢
（一）推動法定估價業(yè)務(wù)
依托政策制度規(guī)定，推動了法定估價業(yè)務(wù)需求。包括公有財產(chǎn)價格（參照《國有財產(chǎn)估價作業(yè)程序》第7條）、土地征收（參照《土地征收補償市價查估辦法》第3條）、容積移轉(zhuǎn)（參照《城市規(guī)劃容積移轉(zhuǎn)實施辦法》第9-1條）、捷運系統(tǒng)土地開發(fā)權(quán)益分配等，必須委托房地產(chǎn)估價師來評估。
（二）建立估價審議制度
對于上述法定估價業(yè)務(wù)，需由相關(guān)估價委員會對估價報告提出意見，經(jīng)由集體審查形成最后決議，認(rèn)定價格。估價審議制度能夠更好權(quán)衡公私權(quán)益，客觀、全面確定估價結(jié)果。
（三）通過仲裁處理價格紛爭
臺灣解決不動產(chǎn)糾紛的途徑有調(diào)解、調(diào)處、訴訟、仲裁，其中仲裁制度是很重要的方式之一，一般的仲裁都可以在六個月內(nèi)達成決議，比法院訴訟的效率更高。臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)專業(yè)人士在十年前就組成了不動產(chǎn)仲裁協(xié)會，很多估價師作為仲裁人參加。有任何價值爭議時，由相關(guān)當(dāng)事人遴選估價師擔(dān)任仲裁人來調(diào)解爭議。
（四）擬定估價技術(shù)公報
臺灣地區(qū)2001年制定了《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》（以下簡稱《技術(shù)規(guī)則》），指導(dǎo)估價師如何作業(yè)，但是修訂過程較為緩慢，估價師公會認(rèn)為其存在很多不足之處。因此，由估價師公會邀請有關(guān)學(xué)者和資深估價師組成專案小組和專案委員，制定一些技術(shù)公報。其中，最重要的職業(yè)道德列為第一號公報，還有估價報告示范文本等，詳見表1。待技術(shù)公報成熟以后，未來修法可能會納入《技術(shù)規(guī)則》中，這是估價師同業(yè)努力的方向。
表1 臺灣地區(qū)估價技術(shù)公報
序 號 | 名 稱 |
第一號 | 不動產(chǎn)估價師職業(yè)道德規(guī)范 |
第二號 | 敘述式不動產(chǎn)估價報告書范本 |
第三號 | 不動產(chǎn)估價師事務(wù)所名稱登錄預(yù)查辦法 |
第四號 | 一、營造或施工費標(biāo)準(zhǔn)表 二、廣告費、銷售費、管理費及稅捐費率 三、建物經(jīng)濟耐用年數(shù)表 四、建物殘余價格率 五、開發(fā)或建筑利潤率 |
第五號 | 收益法之直接資本化法 |
第六號 | 都市更新權(quán)利變換不動產(chǎn)估價報告書范本及審查注意事項 |
第七號 | 財務(wù)報導(dǎo)目的下之投資性不動產(chǎn)公允價值估價報告書范本 |
第八號 | 公開發(fā)行公司取得或處分資產(chǎn)處理準(zhǔn)則第3條第5款——使用權(quán)資產(chǎn)價值評估指引 |
第九號 | 瑕疵不動產(chǎn)污名價值減損估價指引 |
第十號 | 土地征收前協(xié)議價購估價指引 |
第十一號 | 市地重劃前后地價估價指引 |
第十二號 | 收益法之折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法估價指引 |
第十三號 | 地上權(quán)不動產(chǎn)于金融機構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)估價報告書范本及注意事項 |
第十四號 | 金融機構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)之不動產(chǎn)估價報告書范本及注意事項 |
第十五號 | 土地開發(fā)分析法運用指引 |
第十六號 | 不動產(chǎn)估價委托契約書訂定指引 |
三、都市更新與估價制度
城市更新在臺灣地區(qū)稱為都市更新。自1998年10月，臺灣地區(qū)發(fā)布《都市更新條例》（以下簡稱《條例》），當(dāng)時臺灣地區(qū)并沒有專門的房地產(chǎn)估價法律，土地稀缺使得都市更新成為建筑開發(fā)的主要土地來源，為在都市更新相關(guān)權(quán)益分配中確立客觀公正的估價制度，在《條例》的附帶決議中明確，都市更新相關(guān)價值評估需要委托不動產(chǎn)估價師。至2000年9月，《不動產(chǎn)估價師法》通過立法，臺灣地區(qū)的估價制度建立比內(nèi)地要晚。
城市化發(fā)展較快的地區(qū)，可建筑土地一定是稀缺的。因此，老舊建筑的更新是非常重要的，是房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地資源的一個要件。臺灣地區(qū)都市更新以權(quán)利變換為主要機制，即權(quán)利變換更新前和更新后的權(quán)利價值分配。根據(jù)《條例》第50條，“權(quán)利變換前各宗土地、更新后土地、建筑物及權(quán)利變換范圍內(nèi)其他土地在評價基準(zhǔn)日的權(quán)利價值，由實施者委任三家以上專業(yè)估價者查估后評定。前項估價者由實施者與土地所有權(quán)人共同指定；無法共同指定時，由實施者指定一家，其余二家由實施者自各級主管機關(guān)建議名單中，以公開、隨機方式選任”。實施者是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。相關(guān)估價技術(shù)依據(jù)還有《技術(shù)規(guī)則》，都市更新權(quán)利變換不動產(chǎn)估價報告范本及審查注意事項等。
圖2臺北市都市更新核定件數(shù)統(tǒng)計
都市更新中的權(quán)利變換估價流程見圖3，從一開始的所有權(quán)人說明會，縣市政府聽證會，干事會和權(quán)利變換小組會議，到都市更新審議委員會等一系列會議，由估價師說明估價的合理性，最后由都市更新審議委員會核定后，進行權(quán)益分配。
圖3 都市更新權(quán)利變換估價審議流程
四、面向未來的估價發(fā)展
每次參加中房學(xué)舉辦的年會都受益良多，因為年會的主題一直在領(lǐng)先著估價師前進的步伐，面向未來更好的發(fā)展?；貧w估價的初心和使命，就是公正、客觀，維護和保障交易公平、金融安定、司法公正、社會穩(wěn)定、公眾利益等。
現(xiàn)在，科技不斷進步。我始終認(rèn)為，科技是為估價行業(yè)提升估價效率的重要輔助工具，它無法完全取代專業(yè)的估價師。估價師要加強對科技的運用，向市場專業(yè)顧問、不動產(chǎn)爭議專業(yè)仲裁人等方向努力。運用高質(zhì)量的估價專業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造公眾利益、社會信任、產(chǎn)業(yè)品牌。
熱烈祝賀“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”、“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”30周年，也是中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會成立30周年。風(fēng)華正茂，未來可期。
謝謝大家！