（丁金禮）
河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司董事長(zhǎng) 丁金禮
“專、精、靈”是中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生存發(fā)展之路
一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和面對(duì)的問題
（一）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是一個(gè)提供估價(jià)專業(yè)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)
《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50899-2013對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的定義是：依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的定義是：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是一個(gè)提供估價(jià)專業(yè)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備一定的“產(chǎn)、學(xué)、研”能力。
1. 生產(chǎn)能力
出報(bào)告，收取評(píng)估費(fèi)。這是機(jī)構(gòu)普遍重視、刻意追求的能力，并以此作為排名的主要依據(jù)，力爭(zhēng)使該能力通過(guò)業(yè)績(jī)放大再爭(zhēng)取更大的生產(chǎn)能力。這也是區(qū)分機(jī)構(gòu)“大小”的重要“標(biāo)志”。
2. 學(xué)習(xí)能力
學(xué)習(xí)準(zhǔn)則、估價(jià)原理方法和其他相關(guān)知識(shí)。學(xué)習(xí)要達(dá)到能熟練估價(jià)的程度，目前，這是部分機(jī)構(gòu)被動(dòng)、被迫達(dá)到的能力，這種能力與生產(chǎn)能力不一定是正比關(guān)系，有時(shí)甚至成為“矛盾”。 這是區(qū)分機(jī)構(gòu)專業(yè)“水平”的一個(gè)“標(biāo)志”。
3. 研發(fā)能力
研究估價(jià)參數(shù)，研發(fā)延伸業(yè)務(wù)，創(chuàng)新新興項(xiàng)目。研發(fā)要達(dá)到規(guī)范、創(chuàng)新估價(jià)的程度，目前，這是多數(shù)機(jī)構(gòu)可望不可及的能力，這種能力基于學(xué)習(xí)能力，并具備研發(fā)人才，研發(fā)能力與生產(chǎn)能力有一定的正比關(guān)系，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有利于機(jī)構(gòu)持續(xù)、健康發(fā)展。 這是區(qū)分機(jī)構(gòu)是否“強(qiáng)”的主要“標(biāo)志”。
（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)需要面對(duì)、解決的幾個(gè)問題
房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三十年的培育，已經(jīng)逐漸走向規(guī)范化、法制化發(fā)展道路。但是部分機(jī)構(gòu)仍然按照商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)作，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，存在基礎(chǔ)資料薄弱、估價(jià)技能欠缺、專業(yè)服務(wù)不到位的問題，特別是一些違規(guī)執(zhí)業(yè)沒有被處罰或處罰過(guò)輕，會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)價(jià)值觀產(chǎn)生懷疑、動(dòng)搖，估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)理念也會(huì)受到影響。這些問題需要正視并逐步解決。
1. 部分機(jī)構(gòu)重視營(yíng)銷，輕視市場(chǎng)資料研究
部分機(jī)構(gòu)信奉“拿業(yè)務(wù)比做報(bào)告重要”，熱衷于估價(jià)市場(chǎng)營(yíng)銷，甚至業(yè)績(jī)優(yōu)秀的營(yíng)銷人員比總估價(jià)師的地位、待遇還好。對(duì)影響估價(jià)質(zhì)量的市場(chǎng)資料研究卻不重視，甚至認(rèn)為會(huì)影響營(yíng)銷效果。這種經(jīng)營(yíng)模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這幾年已逐漸暴露出來(lái)，其他機(jī)構(gòu)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到過(guò)度營(yíng)銷的危害，并已采取有效措施調(diào)整執(zhí)業(yè)模式，取得了較好的效果。
2. 關(guān)注經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)排名，未能體現(xiàn)估價(jià)本質(zhì)
估價(jià)的本質(zhì)是提供符合規(guī)范要求的估價(jià)服務(wù)產(chǎn)品和體現(xiàn)客觀、公正、公平的專業(yè)服務(wù)宗旨，但部分機(jī)構(gòu)偏離了本應(yīng)堅(jiān)守的估價(jià)本質(zhì)主線，過(guò)分關(guān)注經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至將估價(jià)專業(yè)服務(wù)與業(yè)績(jī)對(duì)立起來(lái)。不能否認(rèn)，業(yè)績(jī)確實(shí)能給機(jī)構(gòu)帶來(lái)短期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但不能脫離估價(jià)本質(zhì)去盲目追求業(yè)績(jī)，最終難以持久。目前，部分機(jī)構(gòu)已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量估價(jià)，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)拓展、新興業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面已有實(shí)質(zhì)性突破。
3. 片面理解報(bào)告質(zhì)量，套版實(shí)現(xiàn)彎道超車
部分機(jī)構(gòu)片面理解報(bào)告質(zhì)量就是報(bào)告格式規(guī)范、美觀，提高估價(jià)質(zhì)量就是學(xué)習(xí)套版其他“優(yōu)秀報(bào)告”，在報(bào)告外表上實(shí)現(xiàn)彎道超車。從報(bào)告抽查、評(píng)審中就能發(fā)現(xiàn)部分報(bào)告內(nèi)在的技術(shù)缺陷：對(duì)估價(jià)路徑理解不當(dāng)，參數(shù)確定無(wú)依據(jù)、取值不合理，方法運(yùn)用不當(dāng)?shù)?。反映出部分機(jī)構(gòu)技術(shù)水平有限、研發(fā)能力不強(qiáng)，亟需學(xué)習(xí)提高。
4. 部分機(jī)構(gòu)缺乏預(yù)期，影響未來(lái)發(fā)展布局
我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，估價(jià)市場(chǎng)從幾年前蓬勃發(fā)展到現(xiàn)在大幅度萎縮，部分機(jī)構(gòu)還不太適應(yīng)，甚至處于迷茫、觀望、等待、無(wú)奈的心態(tài)，一般沿用“執(zhí)業(yè)慣性”進(jìn)行執(zhí)業(yè)，機(jī)構(gòu)和估價(jià)師缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展預(yù)期，影響機(jī)構(gòu)制定前瞻性布局，這是目前部分機(jī)構(gòu)最需要解決的“思想”問題。
以上這些問題，在中小機(jī)構(gòu)中相對(duì)多一些，反映出在執(zhí)業(yè)理念、技術(shù)人才方面存在短板。
二、中小機(jī)構(gòu)的劃分及特征
中小機(jī)構(gòu)是除了大機(jī)構(gòu)以外的其他機(jī)構(gòu)，包括二、三級(jí)機(jī)構(gòu)及一級(jí)分支機(jī)構(gòu)和部分“名不符實(shí)”的一級(jí)機(jī)構(gòu)。據(jù)2023年中房學(xué)統(tǒng)計(jì)，機(jī)構(gòu)總數(shù)5687家，一級(jí)機(jī)構(gòu)1089家，占19.15﹪，也就是說(shuō)，中小機(jī)構(gòu)占80﹪多一點(diǎn)。中小機(jī)構(gòu)一般有如下特征：
（一）所在地城市規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿θ?/span>
估價(jià)機(jī)構(gòu)大小，一般與“出生地”的城市性質(zhì)和規(guī)模有關(guān)，或者說(shuō)與注冊(cè)地的人才聚集度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、對(duì)外輻射能力相聯(lián)系。能在全國(guó)稱為“大”的機(jī)構(gòu)一般產(chǎn)生于北、上、廣、深，可在全省稱為“大”的機(jī)構(gòu)一般產(chǎn)生于省會(huì)城市。中小機(jī)構(gòu)大多分散在省轄市及縣、市，少數(shù)在省會(huì)城市，極少數(shù)在超大城市，但也時(shí)時(shí)準(zhǔn)備“脫小入大”。
（二）機(jī)構(gòu)人員數(shù)量少，辦公場(chǎng)所不夠大
由于人員和估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)少，不需要也負(fù)擔(dān)不起大面積、寬敞宏大的辦公室，會(huì)讓人感覺機(jī)構(gòu)不夠“大氣”。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量夠備案等級(jí)即可，因成本控制需要，人員“越少越好”。
（三）地域分布廣泛，市場(chǎng)不可或缺
房地產(chǎn)估價(jià)雖沒有地域限制，異地執(zhí)業(yè)不存在法規(guī)障礙，但房地產(chǎn)地域特征明顯，當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)更熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，從履行估價(jià)程序、估價(jià)成本核算、估價(jià)質(zhì)量控制上看，本地機(jī)構(gòu)更具有優(yōu)勢(shì)。分散而“居”的中小機(jī)構(gòu)，一般占有“地利”優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期在注冊(cè)地生活兼有“人和”之利，一般可以靠這些優(yōu)勢(shì)承攬當(dāng)?shù)氐墓纼r(jià)業(yè)務(wù)。
目前，部分銀行已要求本地注冊(cè)機(jī)構(gòu)入圍參與抵押估價(jià)，政府土地收儲(chǔ)、房屋征收部門要求本地機(jī)構(gòu)參與，反映出報(bào)告使用人委托觀念的改變。未來(lái)，分布廣泛的中小機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)中有不可替代的作用。
三、中小機(jī)構(gòu)需要真正改變觀念
前幾年，房地產(chǎn)估價(jià)蓬勃發(fā)展，我們多數(shù)中小機(jī)構(gòu)沒有時(shí)間凈下心來(lái)考慮持續(xù)發(fā)展問題。現(xiàn)在，靠過(guò)去的模式執(zhí)業(yè)已難以為繼，是時(shí)候考慮未來(lái)道路怎么走了。我覺得需要從以下三個(gè)方面入手。
（一）改變執(zhí)業(yè)理念，專業(yè)才能持久
受地域和機(jī)構(gòu)規(guī)模限制，中小機(jī)構(gòu)普遍面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、業(yè)務(wù)面窄、業(yè)務(wù)拓展能力弱的問題，部分業(yè)務(wù)因入圍限制基本被排除在圈外?？俊暗乩眱?yōu)勢(shì)爭(zhēng)取部分傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，或當(dāng)?shù)嘏及l(fā)的其他估價(jià)需求，已經(jīng)難以持續(xù)，過(guò)去偏安一隅的慣性思維正在被打破。應(yīng)迅速改變執(zhí)業(yè)理念，走專業(yè)化、職業(yè)化道路，以提供規(guī)范、實(shí)用性強(qiáng)的估價(jià)產(chǎn)品贏得市場(chǎng)。只有走專業(yè)化道路才能規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，才能持續(xù)健康發(fā)展。
（二）培養(yǎng)總監(jiān)人才，保證估價(jià)質(zhì)量
中小機(jī)構(gòu)估價(jià)師數(shù)量相對(duì)少，選拔合格估價(jià)總監(jiān)人才的概率也小，但走專業(yè)化道路離不開一支合格的估價(jià)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，其中更少不了一個(gè)領(lǐng)軍人物——估價(jià)總監(jiān)或總估價(jià)師，他（她）的能力基本決定了機(jī)構(gòu)的專業(yè)化水平。因此，中小機(jī)構(gòu)的決策層一定要盡早發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)估價(jià)總監(jiān)，對(duì)總監(jiān)要充分授權(quán)并給予激勵(lì)，保證機(jī)構(gòu)能夠規(guī)范執(zhí)業(yè)，條件成熟搞業(yè)務(wù)拓展及估價(jià)創(chuàng)新。
（三）部分機(jī)構(gòu)營(yíng)收低迷，適時(shí)整合有利發(fā)展
面對(duì)市場(chǎng)萎縮，大機(jī)構(gòu)可以瘦身或轉(zhuǎn)換其他業(yè)務(wù)，但中小機(jī)構(gòu)再精簡(jiǎn)就達(dá)不到“資質(zhì)”要求條件了，想瘦身但本身就“不胖”，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)不足。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，目前房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)所處的局面難以改觀，部分中小機(jī)構(gòu)估價(jià)收入下降，市場(chǎng)化運(yùn)作成分嚴(yán)重的機(jī)構(gòu)同時(shí)還面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)，這些中小機(jī)構(gòu)之間實(shí)行整合可能是一種有益的嘗試，可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，增強(qiáng)機(jī)構(gòu)實(shí)力，適應(yīng)今后高質(zhì)量估價(jià)發(fā)展的需要，但首先要做到“心合”。
四、房地產(chǎn)估價(jià)具有長(zhǎng)期性
房地產(chǎn)估價(jià)，是為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供專業(yè)估價(jià)服務(wù)的中介活動(dòng)，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)在，估價(jià)就在。這種判斷也是我在24年前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制時(shí)就有的預(yù)期，也是我敢于脫鉤改制的原因之一。房地產(chǎn)估價(jià)具有長(zhǎng)期性，甚至可以認(rèn)為是永續(xù)的，對(duì)未來(lái)發(fā)展，應(yīng)有四個(gè)基本預(yù)期：一是估價(jià)需求縮減，但房地產(chǎn)估價(jià)將長(zhǎng)期存在；二是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)逐步減少，但存量市場(chǎng)其他估價(jià)需求會(huì)增加；三是估價(jià)質(zhì)量會(huì)被逐漸重視，技術(shù)含量高的估價(jià)更具有競(jìng)爭(zhēng)力；四是市場(chǎng)淘汰會(huì)加快步伐，優(yōu)勝劣汰法則無(wú)法回避。
五、中小機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展之路
中小機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展，應(yīng)避開大機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)輻射的影響，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，生存發(fā)展之路按優(yōu)劣次序排列可總結(jié)為“精、專、靈”，但從實(shí)際可接受程度分，應(yīng)為“靈、專、精”或其部分組合。
（一）靈——迅速，反應(yīng)快
1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)“靈”的體現(xiàn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采取“靈”的策略，多是出于無(wú)奈，且往往被責(zé)怪?jǐn)_亂市場(chǎng)?？陀^地講，中小機(jī)構(gòu)生存相對(duì)困難，特別是小機(jī)構(gòu)，最有效的生存法則就是“靈”。當(dāng)然，這與整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)蛋糕縮小，所有機(jī)構(gòu)都要面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)“靈”主要體現(xiàn)在：
一是評(píng)估收費(fèi)“靈活”。與大機(jī)構(gòu)相比，中小機(jī)構(gòu)平均成本較低，在評(píng)估收費(fèi)原依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)取消、付費(fèi)模式改變的情況下，部分估價(jià)業(yè)務(wù)獲取有“價(jià)低者得”的趨向，這是部分中小機(jī)構(gòu)可能、只能采取的競(jìng)爭(zhēng)策略。這種競(jìng)爭(zhēng)十分有害，也難以持久。
二是承攬業(yè)務(wù)“迅速”。房地產(chǎn)估價(jià)幾乎無(wú)一不存在對(duì)結(jié)果的“預(yù)期”或“訴求”，甚至少數(shù)委托人另一個(gè)“估價(jià)目的”是要“找人背鍋”。執(zhí)業(yè)思路清晰、專業(yè)能力強(qiáng)的機(jī)構(gòu)會(huì)預(yù)判估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椤爸馈憋L(fēng)險(xiǎn)且回避后有其他業(yè)務(wù)可做，會(huì)選擇放棄；但部分中小機(jī)構(gòu)可能因識(shí)別不了風(fēng)險(xiǎn)，或考慮生存需要這個(gè)難得的業(yè)務(wù)，往往會(huì)毫無(wú)選擇“迅速”承攬業(yè)務(wù)，甚至還會(huì)被認(rèn)為有專業(yè)能力，什么都會(huì)干。
2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)“靈”需要修正
應(yīng)該說(shuō)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)變化反映需要“靈”，尤其是在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈、行業(yè)重新洗牌調(diào)整的環(huán)境下，不“靈”就難以生存，但過(guò)分“靈”反映出原則性不強(qiáng)、執(zhí)業(yè)水平不高，勢(shì)必給機(jī)構(gòu)帶來(lái)負(fù)作用。因此，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)“靈”應(yīng)進(jìn)行修正，要有底線，主要是防止低收費(fèi)造成估價(jià)質(zhì)量缺陷帶來(lái)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；承接業(yè)務(wù)要衡量技術(shù)能力是否可以承辦，初步甄別、判斷是否存在“背鍋”風(fēng)險(xiǎn)，或者在估價(jià)程序中發(fā)現(xiàn)委托人“訴求”不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)果斷拒絕。
（二）專——專有，特長(zhǎng)，單一
1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)“?！钡捏w現(xiàn)
估價(jià)機(jī)構(gòu)是否“?！毕鄬?duì)好判斷，主要體現(xiàn)在：
一是業(yè)務(wù)覆蓋面“單一”?；蛘哒f(shuō)業(yè)務(wù)面比較“窄”，以一、二項(xiàng)業(yè)務(wù)為主。比如稅務(wù)局評(píng)稅系統(tǒng)建立之前只做房地產(chǎn)交易稅收估價(jià)，目前只做房屋征收估價(jià)等。這種“?！笨赡茉从趯I(yè)能力，也可能因地利、人脈優(yōu)勢(shì)，或外地機(jī)構(gòu)尚未染指本區(qū)域業(yè)務(wù)。
二是某業(yè)務(wù)領(lǐng)域“專有”。因平時(shí)注重搜集、保存當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，能做回顧性估價(jià)，在估價(jià)依據(jù)上排除競(jìng)爭(zhēng)，形成“零星業(yè)務(wù)”壟斷，凸顯機(jī)構(gòu)“專有”能力。這種“?！笔且?yàn)槠渌麢C(jī)構(gòu)不重視估價(jià)數(shù)據(jù)資料方面的投入，或者說(shuō)是其他機(jī)構(gòu)缺乏前瞻性布局，存在短視行為。
三是市場(chǎng)研究有“特長(zhǎng)”。因研究分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，能準(zhǔn)確把握各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，即使外地機(jī)構(gòu)覆蓋本區(qū)域估價(jià)業(yè)務(wù)，愿意與本地有“特長(zhǎng)”的中小機(jī)構(gòu)合作，可以臨時(shí)解決業(yè)務(wù)不足的問題。比如，房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，更依賴市場(chǎng)資料的準(zhǔn)確性，而且租賃價(jià)格評(píng)估需求已有逐年增加的趨勢(shì)，這是中小機(jī)構(gòu)需要關(guān)注的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
真正長(zhǎng)期稱得上“?！钡臋C(jī)構(gòu)，必然有技術(shù)上較“專業(yè)”的特征，僅靠業(yè)務(wù)承攬優(yōu)勢(shì)而“?！钡臋C(jī)構(gòu)是不能長(zhǎng)期生存的，只有依專業(yè)特長(zhǎng)而“?！钡臋C(jī)構(gòu)才能長(zhǎng)期發(fā)展。
2.中小機(jī)構(gòu)如何做到“?！?/span>
中小機(jī)構(gòu)做到“專”比較容易，多因執(zhí)業(yè)能力或業(yè)務(wù)來(lái)源渠道限制而選擇的一種執(zhí)業(yè)模式，準(zhǔn)確地說(shuō)是一種暫時(shí)的、無(wú)奈的選擇，不是真正意義的“?！?。估價(jià)機(jī)構(gòu)做“?！睉?yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
一是發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì)。與外地大機(jī)構(gòu)相比，本土中小機(jī)構(gòu)具備天然的地利優(yōu)勢(shì)，履行估價(jià)程序成本低，溝通估價(jià)事宜效率高，同等條件下委托方更愿意委托本地機(jī)構(gòu)。
二是研究專項(xiàng)估價(jià)。中小機(jī)構(gòu)雖不具備全面研究房地產(chǎn)估價(jià)的能力，但可以對(duì)當(dāng)?shù)爻Ｒ姷墓纼r(jià)進(jìn)行專項(xiàng)研究，利用專業(yè)技能和房地產(chǎn)知識(shí)幫助解決相關(guān)疑難問題，使委托人對(duì)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信任和專業(yè)依賴，從而保持專項(xiàng)估價(jià)服務(wù)的持續(xù)性。
三是搜集分析資料。搜集分析當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，建立符合本地市場(chǎng)的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù)體系，為高質(zhì)量估價(jià)奠定牢固的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
四是做專家輔助人。房地產(chǎn)是人們最大的財(cái)富，未來(lái)繼承、析產(chǎn)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)越來(lái)越多。中小機(jī)構(gòu)不一定能做司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，但可以組織技術(shù)力量指派估價(jià)師做專家輔助人，受當(dāng)事人聘請(qǐng)并經(jīng)人民法院通知出庭發(fā)表專業(yè)意見。但估價(jià)涉及因素過(guò)多，應(yīng)把握估價(jià)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀，不能超越尚無(wú)法達(dá)到的技術(shù)層面而刻意提出問題，應(yīng)對(duì)估價(jià)范圍、房地產(chǎn)狀況、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、參數(shù)是否異常等情況，輔助聘請(qǐng)方當(dāng)事人充分、專業(yè)地發(fā)表意見，但不是對(duì)專業(yè)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，專家輔助人的地位也不是中立的。客觀地講，如果司法鑒定估價(jià)普遍實(shí)施專家輔助人制度，對(duì)司法鑒定估價(jià)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，開始是“殘酷”的，但對(duì)提高估價(jià)技術(shù)水平具有不可替代的顯著作用，能促進(jìn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展，而且聘請(qǐng)專家輔助人的傭金可能高于評(píng)估費(fèi)，這對(duì)專家輔助人有一定的吸引力，但需要有真本領(lǐng)。
（三）精——嚴(yán)密，最好
1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) “精”的體現(xiàn)
估價(jià)機(jī)構(gòu)是否“精”不好直接判斷，不像業(yè)績(jī)排名那樣直觀，一般由行業(yè)公認(rèn)和社會(huì)認(rèn)可兩個(gè)層次。房地產(chǎn)估價(jià)能做到“精”，主要體現(xiàn)在：
一是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)“技術(shù)精”。能準(zhǔn)確理解運(yùn)用估價(jià)規(guī)范，可解決大部分機(jī)構(gòu)忽視或困惑的問題，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)低。
二是拓展業(yè)務(wù)“思路清”。拓展業(yè)務(wù)圍繞房地產(chǎn)估價(jià)主業(yè)適度開拓，能使業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為獨(dú)立的拓展部分，也可因能夠拓展而承攬更多的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。
三是創(chuàng)新業(yè)務(wù)“研發(fā)精”。能根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展趨勢(shì)判斷潛在需求，有前瞻性地投入務(wù)實(shí)、有能力的研發(fā)力量，在實(shí)踐中不斷探索提高，為社會(huì)提供合格的估價(jià)新產(chǎn)品。
估價(jià)“精”的最高境界，是具有某些核心競(jìng)爭(zhēng)力，即有：價(jià)值性、稀缺性、不可替代性、難以模仿性，現(xiàn)在信息傳播快，最起碼要在本省區(qū)域內(nèi)形成這種競(jìng)爭(zhēng)力。價(jià)值性——估價(jià)能給客戶帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處，能解決疑難問題；稀缺性——少數(shù)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)研發(fā)可以掌握、運(yùn)用這種估價(jià)能力；不可替代性——別的機(jī)構(gòu)不能通過(guò)其他估價(jià)能力替代；難以模仿性——其他機(jī)構(gòu)難以或輕易模仿。
2.中小機(jī)構(gòu)如何做到“精”
中小機(jī)構(gòu)做到“精”很不容易，但只有做“精”才能變“強(qiáng)”，才能長(zhǎng)期生存發(fā)展，甚至比一般一級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)展還要好。受機(jī)構(gòu)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍限制，客觀地講，中型機(jī)構(gòu)中的優(yōu)秀機(jī)構(gòu)才有條件做到“精”，但必須具備以下條件：
一是企業(yè)文化“崇尚精”。機(jī)構(gòu)的企業(yè)文化或者說(shuō)是老板理念突出、崇尚“精”， 重視、支持估價(jià)技術(shù)創(chuàng)新，舍得投入，研發(fā)失敗能夠容忍，研發(fā)成功給予獎(jiǎng)勵(lì)。這是很多機(jī)構(gòu)決策層難以做到的，除非是決策層自己研發(fā)。
二是從業(yè)人員“能力強(qiáng)”。從業(yè)估價(jià)師中至少有一人精通房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法，有敏銳的職業(yè)洞察力和學(xué)習(xí)、研發(fā)能力，能發(fā)現(xiàn)并有效解決估價(jià)疑難問題，對(duì)某些領(lǐng)域有獨(dú)到的見解、技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
三是激勵(lì)具有“適用性”。能做到“精”的機(jī)構(gòu)，必然要有出類拔萃的估價(jià)師或一個(gè)團(tuán)隊(duì)，如何建立一套行之有效的激勵(lì)及保守技術(shù)機(jī)密制度至關(guān)重要。
最后，以一首四言小詩(shī)與中小機(jī)構(gòu)的同行們分享、共勉：
中小同行，順應(yīng)市場(chǎng)。適時(shí)改進(jìn)，舍短取長(zhǎng)。
技不超群，以靈為上。發(fā)揮地利，求專評(píng)房。
實(shí)力具備，高精久良。弱則思變，方能遠(yuǎn)航。
謝謝！