（吳璟）
清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、博士生導(dǎo)師 吳 璟
建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)化及其價值評估
主動把握發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力給行業(yè)帶來的巨大機(jī)遇。2023年12月，《人民日報》文章指出“新質(zhì)生產(chǎn)力是由技術(shù)革命性突破、生產(chǎn)要素創(chuàng)新性配置、產(chǎn)業(yè)深度轉(zhuǎn)型升級而催生的當(dāng)代先進(jìn)生產(chǎn)力，它以勞動者、勞動資料、勞動對象及其優(yōu)化組合的質(zhì)變?yōu)榛緝?nèi)涵，以全要素生產(chǎn)率提升為核心標(biāo)志?！?024年3月6日，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)“發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力不是要忽視、放棄傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，要防止一哄而上、泡沫化，也不要搞一種模式。要統(tǒng)籌推進(jìn)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，加強(qiáng)科技成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，布局建設(shè)未來產(chǎn)業(yè)，加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。”建筑數(shù)據(jù)這一新型生產(chǎn)要素的廣泛和深度應(yīng)用是收益型物業(yè)提升運(yùn)營管理生產(chǎn)率、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要切入點(diǎn)。
一、數(shù)字經(jīng)濟(jì)與建筑數(shù)據(jù)的價值
（一）數(shù)字經(jīng)濟(jì)
數(shù)據(jù)成為新型生產(chǎn)要素是數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)的核心特征。2020年，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》明確，“數(shù)據(jù)與土地、勞動力、資本、技術(shù)并列為第五大生產(chǎn)要素”。2021年，習(xí)近平總書記在十九屆中央政治局第三十四次集體學(xué)習(xí)講話時，指出“數(shù)據(jù)作為新型生產(chǎn)要素，對傳統(tǒng)生產(chǎn)方式變革具有重大影響”。數(shù)據(jù)成為和土地、勞動力、資本、技術(shù)并列可以參與分配的第五項(xiàng)生產(chǎn)要素，并非只是生產(chǎn)要素種類或數(shù)量的增加，更是促進(jìn)現(xiàn)有生產(chǎn)要素之間形成更密切的交互關(guān)系，進(jìn)而形成推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的動力。
數(shù)據(jù)要素具有獨(dú)特屬性：一是不可分離，所有經(jīng)濟(jì)活動，都同時是數(shù)據(jù)流動的活動，其他要素的應(yīng)用被數(shù)據(jù)刻畫、改造、使用。二是非競爭性，多經(jīng)濟(jì)體可同時在不同場景使用相同數(shù)據(jù)，不對其產(chǎn)生損耗，邊際成本較低。
（二）建筑數(shù)據(jù)
我國建筑領(lǐng)域信息化、數(shù)字化起步早、投入大，從“十一五”時期開始，我國已經(jīng)以國家性戰(zhàn)略方式推動相關(guān)工作。BIM、IoT、數(shù)字孿生等技術(shù)在建筑領(lǐng)域快速興起并日趨廣泛應(yīng)用），使得建筑尤其是收益型物業(yè)（也稱商業(yè)物業(yè)）成為數(shù)據(jù)“富礦”。與此同時，建筑數(shù)據(jù)的作用在全生命周期管理過程中得到體現(xiàn)并日趨強(qiáng)化，如在能源管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、租賃管理、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域的應(yīng)用，建筑數(shù)據(jù)在快速積累的同時，也發(fā)揮了更加重要的現(xiàn)實(shí)服務(wù)價值。
（三）行業(yè)轉(zhuǎn)型
數(shù)據(jù)要素的應(yīng)用成為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵性機(jī)會。過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地和資金為核心生產(chǎn)要素，僅是資源的獲取者和使用者，相應(yīng)地高度依賴于外部資源變化。隨著房地產(chǎn)市場由增量時代步入存量時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為以數(shù)據(jù)為核心生產(chǎn)要素，成為資源的創(chuàng)造者，更有條件實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長，并在推動實(shí)現(xiàn)空間智慧化建設(shè)和運(yùn)營的基礎(chǔ)上存在更廣泛業(yè)務(wù)機(jī)會。
二、建筑數(shù)據(jù)入表的背景與意義
（一）政策背景
2019年至今，數(shù)據(jù)資產(chǎn)化經(jīng)歷了從指導(dǎo)思想、基本原則到落地細(xì)則的發(fā)展歷程。自2024年1月1日起實(shí)施的《企業(yè)數(shù)據(jù)資源相關(guān)會計處理暫行規(guī)定》指出，根據(jù)數(shù)據(jù)資源的持有目的、形成方式、業(yè)務(wù)模式，以及與數(shù)據(jù)資源有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期消耗方式等，對數(shù)據(jù)資源相關(guān)交易和事項(xiàng)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告。自此，會計準(zhǔn)則允許數(shù)據(jù)資源入表，數(shù)據(jù)資產(chǎn)化邁出關(guān)鍵的一步。
2023年12月5日，由浙江省標(biāo)準(zhǔn)化研究院牽頭制定的《數(shù)據(jù)資產(chǎn)確認(rèn)工作指南》正式實(shí)施，成為國內(nèi)首個針對數(shù)據(jù)資產(chǎn)確認(rèn)的省級地方性標(biāo)準(zhǔn)。
（二）建筑數(shù)據(jù)入表的可行性與必要性
建筑數(shù)據(jù)，尤其是收益型物業(yè)建筑數(shù)據(jù)，有條件也有必要率先推動實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表。
1.可行性
建筑數(shù)據(jù)利益主體一致，應(yīng)用場景明晰，高度適用于基于既有事項(xiàng)的數(shù)據(jù)資產(chǎn)確認(rèn)和入表。一方面，建筑數(shù)據(jù)最有條件實(shí)現(xiàn)合法擁有、有效控制。數(shù)據(jù)內(nèi)容主體和（各類）數(shù)據(jù)行為主體不一致時如何看待不同主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，目前仍在國際范圍內(nèi)存在法理層面爭議。（數(shù)據(jù)內(nèi)容主體，關(guān)注“關(guān)于誰的數(shù)據(jù)”，即與數(shù)據(jù)內(nèi)容相關(guān)的數(shù)據(jù)利益相關(guān)者；數(shù)據(jù)行為主體，關(guān)注“數(shù)據(jù)由誰生產(chǎn)和維護(hù)”，包括數(shù)據(jù)收集者、存儲者、加工者、使用者、傳輸者、公開者、刪除者等。）針對這個問題，我國創(chuàng)新性地提出了分置的產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制，但在實(shí)踐中往往仍存在障礙。而我國既有和當(dāng)前實(shí)踐中，建筑業(yè)主（或受其委托的機(jī)構(gòu)）同時是建筑數(shù)據(jù)的內(nèi)容主體和多數(shù)場景下的數(shù)據(jù)行為主體，有效規(guī)避了上述障礙——“關(guān)于我的數(shù)據(jù)，我自己生產(chǎn)、自己保管、自己使用”。另一方面，建筑數(shù)據(jù)應(yīng)用場景清晰，易于評估預(yù)期價值流入。對于收益型物業(yè)，在業(yè)態(tài)數(shù)字化改造的基礎(chǔ)上，數(shù)據(jù)通過記錄運(yùn)行狀態(tài)、記錄運(yùn)維工作、預(yù)測未來趨勢等方式，降低收益型物業(yè)的運(yùn)營成本或增加運(yùn)營收入，應(yīng)用場景獨(dú)立且清晰，便于進(jìn)行后續(xù)價值評估。
2.必要性
建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表能夠合理認(rèn)可業(yè)主和管理方日益高昂的數(shù)據(jù)投入。當(dāng)前，收益型物業(yè)建筑業(yè)主（或管理者）在建筑數(shù)據(jù)采集、加工和維護(hù)方面的投入持續(xù)快速增長。未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表時，數(shù)據(jù)相關(guān)投入原則上僅能以成本方式一次性計提，對企業(yè)當(dāng)前利潤存在較大影響。按照現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T 50291-2015，業(yè)主或管理者依托建筑數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)降本增效而實(shí)現(xiàn)的物業(yè)價值提升，嚴(yán)格意義上不能在對物業(yè)價值的評估結(jié)果中得到體現(xiàn)。但卻可以實(shí)現(xiàn)“業(yè)主在日常運(yùn)營管理流程的基礎(chǔ)上加大數(shù)據(jù)化投入，生產(chǎn)有關(guān)于建筑本身的數(shù)據(jù)，并應(yīng)用于對建筑自身運(yùn)營過程的降本增效”的閉合鏈條。
率先在收益型物業(yè)領(lǐng)域推動建造數(shù)據(jù)資產(chǎn)，順應(yīng)了推進(jìn)商業(yè)建筑資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)需求，是構(gòu)建與新質(zhì)生產(chǎn)力相適應(yīng)的新型生產(chǎn)關(guān)系的要求。對建筑業(yè)主數(shù)據(jù)化投入的認(rèn)可（“成果”而非“目的”），將進(jìn)一步助推業(yè)主數(shù)據(jù)化投入的積極性，推動建筑領(lǐng)域新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展（形成與新質(zhì)生產(chǎn)力相適應(yīng)的新型生產(chǎn)關(guān)系）。并不意味著排斥建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)的可交易性，但依托閉合鏈條、基于既有事項(xiàng)的建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表在現(xiàn)實(shí)條件下更具備可落地性。
過去，房地產(chǎn)是土地及附著在土地上的建筑物和其他附屬物的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的綜合體。未來，房地產(chǎn)的內(nèi)涵將增加數(shù)據(jù)，成為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位和數(shù)據(jù)的綜合體。建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)的價值可以單獨(dú)評價，也可以與建筑實(shí)物作為整體，評價建筑總資產(chǎn)。
三、建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值評估方法初探
（一）建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值評估的核心思路
根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》，數(shù)據(jù)資產(chǎn)具有三大屬性、四大價值影響因素、五大特征。同時，強(qiáng)調(diào)了數(shù)據(jù)資產(chǎn)的權(quán)利類型和應(yīng)用場景，提出了評價數(shù)據(jù)質(zhì)量的六個方面（見圖12）和評估數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值的三種基本方法。
成本法，是基于以成本費(fèi)用來衡量的、形成數(shù)據(jù)資產(chǎn)的勞動過程中所發(fā)生的消耗，評估其所體現(xiàn)和對應(yīng)的價值程度的方法。相當(dāng)一部分建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)的生產(chǎn)與建筑管理流程密切聯(lián)系，且通常需要長時間積累才具備價值，難以具備可重復(fù)性；同時成本法結(jié)果傾向于反映數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值的下限，因此成本法應(yīng)用受限。
市場法，是在具有公開并活躍的交易市場的前提下，選取近期或往期成交的類似參照系價格作為參考，并修正有特異性、個性化的因素，從而得到估值的方法。入表的建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)主要來源于業(yè)主基于既有事項(xiàng)（例如業(yè)務(wù)流程數(shù)字化、BIM等）形成的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，而非基于交易獲得，因此市場法應(yīng)用受限。
收益法，是預(yù)計評估對象的預(yù)期壽命、選取合理的折現(xiàn)率、將其預(yù)期收益折現(xiàn)以確定現(xiàn)值的方法。收益法的假設(shè)是數(shù)據(jù)在未來具備盈利能力、具有內(nèi)在的固有價值。收益法的基本思路最貼合“利用建筑數(shù)據(jù)要素提升全生命周期建設(shè)運(yùn)營管理水平，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效”的定位，并相應(yīng)地最具備可操作性。因此，房地產(chǎn)估價行業(yè)在開展數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值評估方面具有獨(dú)特優(yōu)勢。
（二）收益法評估建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值初探
基于收益法視角的收益型物業(yè)建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)上是一種“增量分析法”，通過“有數(shù)據(jù)”和“沒有數(shù)據(jù)”兩種情況下建筑總價值的差異體現(xiàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)的價值貢獻(xiàn)。收益法視角下建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估需要依托于潛在業(yè)務(wù)場景。
收益法視角下數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值評估的可能實(shí)現(xiàn)路徑：確認(rèn)潛在測算業(yè)務(wù)場景→確認(rèn)面向特定場景的數(shù)據(jù)資產(chǎn)包→獲取現(xiàn)行行業(yè)基準(zhǔn)狀況→確認(rèn)優(yōu)化方式與數(shù)據(jù)變化→測算優(yōu)化結(jié)果與資產(chǎn)增值→測算評估數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值。某商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目能耗管理場景數(shù)據(jù)包價值評估案例。
目前，收益法視角下數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值評估仍面臨許多挑戰(zhàn)。關(guān)鍵挑戰(zhàn)包括以下兩點(diǎn)：一是數(shù)據(jù)的作用如何體現(xiàn)，包括：數(shù)據(jù)如何提高生產(chǎn)力（降本提質(zhì)增效），如何區(qū)分智能化改造與數(shù)據(jù)的提升作用。二是評估的基準(zhǔn)怎樣確定，包括不同的初始狀態(tài)如何統(tǒng)一基準(zhǔn)進(jìn)行評估，如何設(shè)定基準(zhǔn)避免數(shù)據(jù)價值的低估或高估。此外，還存在其他潛在問題，包括：數(shù)據(jù)是否可以持續(xù)性的產(chǎn)生價值？如果數(shù)據(jù)帶來的“知識”被學(xué)習(xí)、吸收之后數(shù)據(jù)是否就沒有價值了？基于場景驅(qū)動測算數(shù)據(jù)資產(chǎn)的方法下，不同場景的測算包含相同數(shù)據(jù)時，是否存在數(shù)據(jù)被重復(fù)估值？未被納入估算的數(shù)據(jù)是否無價值？數(shù)據(jù)集的包含度、完整性與數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值的對應(yīng)關(guān)系？數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值評估中數(shù)據(jù)價值的占比如何確定？
綜上所述，“增量分析法”形式的收益法最適合用于評估收益型物業(yè)建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值，房地產(chǎn)估價行業(yè)在開展此類業(yè)務(wù)方面具有先天優(yōu)勢?；谑找娣ㄔu估收益型物業(yè)建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值仍存在一系列技術(shù)難題，亟待依托試點(diǎn)項(xiàng)目集中研究解決。
謝謝大家！