（吳璟）
清華大學建設管理系教授、博士生導師 吳 璟
建筑數據資產化及其價值評估
主動把握發(fā)展新質生產力給行業(yè)帶來的巨大機遇。2023年12月，《人民日報》文章指出“新質生產力是由技術革命性突破、生產要素創(chuàng)新性配置、產業(yè)深度轉型升級而催生的當代先進生產力，它以勞動者、勞動資料、勞動對象及其優(yōu)化組合的質變?yōu)榛緝群匀厣a率提升為核心標志。”2024年3月6日，習近平總書記強調“發(fā)展新質生產力不是要忽視、放棄傳統(tǒng)產業(yè)，要防止一哄而上、泡沫化，也不要搞一種模式。要統(tǒng)籌推進科技創(chuàng)新和產業(yè)創(chuàng)新，加強科技成果轉化應用，推動傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)，布局建設未來產業(yè)，加快建設現代化產業(yè)體系?！苯ㄖ祿@一新型生產要素的廣泛和深度應用是收益型物業(yè)提升運營管理生產率、發(fā)展新質生產力的重要切入點。
一、數字經濟與建筑數據的價值
（一）數字經濟
數據成為新型生產要素是數據經濟的核心特征。2020年，中共中央、國務院印發(fā)《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》明確，“數據與土地、勞動力、資本、技術并列為第五大生產要素”。2021年，習近平總書記在十九屆中央政治局第三十四次集體學習講話時，指出“數據作為新型生產要素，對傳統(tǒng)生產方式變革具有重大影響”。數據成為和土地、勞動力、資本、技術并列可以參與分配的第五項生產要素，并非只是生產要素種類或數量的增加，更是促進現有生產要素之間形成更密切的交互關系，進而形成推動經濟高質量發(fā)展的動力。
數據要素具有獨特屬性：一是不可分離，所有經濟活動，都同時是數據流動的活動，其他要素的應用被數據刻畫、改造、使用。二是非競爭性，多經濟體可同時在不同場景使用相同數據，不對其產生損耗，邊際成本較低。
（二）建筑數據
我國建筑領域信息化、數字化起步早、投入大，從“十一五”時期開始，我國已經以國家性戰(zhàn)略方式推動相關工作。BIM、IoT、數字孿生等技術在建筑領域快速興起并日趨廣泛應用），使得建筑尤其是收益型物業(yè)（也稱商業(yè)物業(yè)）成為數據“富礦”。與此同時，建筑數據的作用在全生命周期管理過程中得到體現并日趨強化，如在能源管理、設施設備維護、租賃管理、資產管理等領域的應用，建筑數據在快速積累的同時，也發(fā)揮了更加重要的現實服務價值。
（三）行業(yè)轉型
數據要素的應用成為房地產行業(yè)實現發(fā)展動能轉換的關鍵性機會。過去，房地產開發(fā)企業(yè)以土地和資金為核心生產要素，僅是資源的獲取者和使用者，相應地高度依賴于外部資源變化。隨著房地產市場由增量時代步入存量時代，房地產開發(fā)企業(yè)轉為以數據為核心生產要素，成為資源的創(chuàng)造者，更有條件實現內生增長，并在推動實現空間智慧化建設和運營的基礎上存在更廣泛業(yè)務機會。
二、建筑數據入表的背景與意義
（一）政策背景
2019年至今，數據資產化經歷了從指導思想、基本原則到落地細則的發(fā)展歷程。自2024年1月1日起實施的《企業(yè)數據資源相關會計處理暫行規(guī)定》指出，根據數據資源的持有目的、形成方式、業(yè)務模式，以及與數據資源有關的經濟利益的預期消耗方式等，對數據資源相關交易和事項進行會計確認、計量和報告。自此，會計準則允許數據資源入表，數據資產化邁出關鍵的一步。
2023年12月5日，由浙江省標準化研究院牽頭制定的《數據資產確認工作指南》正式實施，成為國內首個針對數據資產確認的省級地方性標準。
（二）建筑數據入表的可行性與必要性
建筑數據，尤其是收益型物業(yè)建筑數據，有條件也有必要率先推動實現數據資產入表。
1.可行性
建筑數據利益主體一致，應用場景明晰，高度適用于基于既有事項的數據資產確認和入表。一方面，建筑數據最有條件實現合法擁有、有效控制。數據內容主體和（各類）數據行為主體不一致時如何看待不同主體間的權利義務關系，目前仍在國際范圍內存在法理層面爭議。（數據內容主體，關注“關于誰的數據”，即與數據內容相關的數據利益相關者；數據行為主體，關注“數據由誰生產和維護”，包括數據收集者、存儲者、加工者、使用者、傳輸者、公開者、刪除者等。）針對這個問題，我國創(chuàng)新性地提出了分置的產權運行機制，但在實踐中往往仍存在障礙。而我國既有和當前實踐中，建筑業(yè)主（或受其委托的機構）同時是建筑數據的內容主體和多數場景下的數據行為主體，有效規(guī)避了上述障礙——“關于我的數據，我自己生產、自己保管、自己使用”。另一方面，建筑數據應用場景清晰，易于評估預期價值流入。對于收益型物業(yè)，在業(yè)態(tài)數字化改造的基礎上，數據通過記錄運行狀態(tài)、記錄運維工作、預測未來趨勢等方式，降低收益型物業(yè)的運營成本或增加運營收入，應用場景獨立且清晰，便于進行后續(xù)價值評估。
2.必要性
建筑數據資產入表能夠合理認可業(yè)主和管理方日益高昂的數據投入。當前，收益型物業(yè)建筑業(yè)主（或管理者）在建筑數據采集、加工和維護方面的投入持續(xù)快速增長。未實現數據資產入表時，數據相關投入原則上僅能以成本方式一次性計提，對企業(yè)當前利潤存在較大影響。按照現行《房地產估價規(guī)范》GB/T 50291-2015，業(yè)主或管理者依托建筑數據實現降本增效而實現的物業(yè)價值提升，嚴格意義上不能在對物業(yè)價值的評估結果中得到體現。但卻可以實現“業(yè)主在日常運營管理流程的基礎上加大數據化投入，生產有關于建筑本身的數據，并應用于對建筑自身運營過程的降本增效”的閉合鏈條。
率先在收益型物業(yè)領域推動建造數據資產，順應了推進商業(yè)建筑資產證券化的現實需求，是構建與新質生產力相適應的新型生產關系的要求。對建筑業(yè)主數據化投入的認可（“成果”而非“目的”），將進一步助推業(yè)主數據化投入的積極性，推動建筑領域新質生產力發(fā)展（形成與新質生產力相適應的新型生產關系）。并不意味著排斥建筑數據資產的可交易性，但依托閉合鏈條、基于既有事項的建筑數據資產入表在現實條件下更具備可落地性。
過去，房地產是土地及附著在土地上的建筑物和其他附屬物的總稱，是實物、權益和區(qū)位的綜合體。未來，房地產的內涵將增加數據，成為實物、權益、區(qū)位和數據的綜合體。建筑數據資產的價值可以單獨評價，也可以與建筑實物作為整體，評價建筑總資產。
三、建筑數據資產價值評估方法初探
（一）建筑數據資產價值評估的核心思路
根據中國資產評估協(xié)會制定的《數據資產評估指導意見》，數據資產具有三大屬性、四大價值影響因素、五大特征。同時，強調了數據資產的權利類型和應用場景，提出了評價數據質量的六個方面（見圖12）和評估數據資產價值的三種基本方法。
成本法，是基于以成本費用來衡量的、形成數據資產的勞動過程中所發(fā)生的消耗，評估其所體現和對應的價值程度的方法。相當一部分建筑數據資產的生產與建筑管理流程密切聯(lián)系，且通常需要長時間積累才具備價值，難以具備可重復性；同時成本法結果傾向于反映數據資產價值的下限，因此成本法應用受限。
市場法，是在具有公開并活躍的交易市場的前提下，選取近期或往期成交的類似參照系價格作為參考，并修正有特異性、個性化的因素，從而得到估值的方法。入表的建筑數據資產主要來源于業(yè)主基于既有事項（例如業(yè)務流程數字化、BIM等）形成的數據資產，而非基于交易獲得，因此市場法應用受限。
收益法，是預計評估對象的預期壽命、選取合理的折現率、將其預期收益折現以確定現值的方法。收益法的假設是數據在未來具備盈利能力、具有內在的固有價值。收益法的基本思路最貼合“利用建筑數據要素提升全生命周期建設運營管理水平，實現提質增效”的定位，并相應地最具備可操作性。因此，房地產估價行業(yè)在開展數據資產價值評估方面具有獨特優(yōu)勢。
（二）收益法評估建筑數據資產價值初探
基于收益法視角的收益型物業(yè)建筑數據資產評估實質上是一種“增量分析法”，通過“有數據”和“沒有數據”兩種情況下建筑總價值的差異體現數據資產的價值貢獻。收益法視角下建筑數據資產評估需要依托于潛在業(yè)務場景。
收益法視角下數據資產價值評估的可能實現路徑：確認潛在測算業(yè)務場景→確認面向特定場景的數據資產包→獲取現行行業(yè)基準狀況→確認優(yōu)化方式與數據變化→測算優(yōu)化結果與資產增值→測算評估數據資產價值。某商業(yè)物業(yè)項目能耗管理場景數據包價值評估案例。
目前，收益法視角下數據資產價值評估仍面臨許多挑戰(zhàn)。關鍵挑戰(zhàn)包括以下兩點：一是數據的作用如何體現，包括：數據如何提高生產力（降本提質增效），如何區(qū)分智能化改造與數據的提升作用。二是評估的基準怎樣確定，包括不同的初始狀態(tài)如何統(tǒng)一基準進行評估，如何設定基準避免數據價值的低估或高估。此外，還存在其他潛在問題，包括：數據是否可以持續(xù)性的產生價值？如果數據帶來的“知識”被學習、吸收之后數據是否就沒有價值了？基于場景驅動測算數據資產的方法下，不同場景的測算包含相同數據時，是否存在數據被重復估值？未被納入估算的數據是否無價值？數據集的包含度、完整性與數據資產價值的對應關系？數據資產價值評估中數據價值的占比如何確定？
綜上所述，“增量分析法”形式的收益法最適合用于評估收益型物業(yè)建筑數據資產價值，房地產估價行業(yè)在開展此類業(yè)務方面具有先天優(yōu)勢?；谑找娣ㄔu估收益型物業(yè)建筑數據資產價值仍存在一系列技術難題，亟待依托試點項目集中研究解決。
謝謝大家！