大家好！這次活動(dòng)的時(shí)間是一天半，到現(xiàn)在就要結(jié)束了，可以說是比較成功的，但肯定也存在一些不足。特別是在中房學(xué)成立30周年活動(dòng)相關(guān)評(píng)價(jià)的榮譽(yù)方面，我們可能考慮不夠周全，使有些估價(jià)機(jī)構(gòu)和個(gè)人沒有獲得或獲得的榮譽(yù)級(jí)別不及其預(yù)期。希望大家提出意見和建議，我們未來將努力做得更好。
這次活動(dòng)原計(jì)劃印發(fā)的書共三本，除大家已拿到的《中國房地產(chǎn)估價(jià)1994-2024》畫冊(cè)、房地產(chǎn)估價(jià)30周年文集外，還有一本書因工作量過大等原因沒有完成，就是改革開放以來房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展回顧。為了較全面系統(tǒng)回顧和總結(jié)我國改革開放以來房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展歷程，并在此基礎(chǔ)上對(duì)未來發(fā)展進(jìn)行簡(jiǎn)要展望或提出某些希望，這本書分為國家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、國家房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的產(chǎn)生、發(fā)展或演變等二三十個(gè)專題，邀請(qǐng)較熟悉相關(guān)歷史情況的專家學(xué)者、估價(jià)行業(yè)組織負(fù)責(zé)人、估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分頭撰寫。希望各位作者不要停下來，繼續(xù)努力搜集素材、形成初稿或?qū)σ延械母遄舆M(jìn)行修改完善，爭(zhēng)取在2025年編寫完成并公開出版。
聽了一天半的會(huì)之后，本人有許多收獲和感想。接下來，對(duì)年會(huì)中涉及的某些問題特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)未來發(fā)展，再補(bǔ)充、強(qiáng)調(diào)幾點(diǎn)個(gè)人看法。
一是，要擁抱科技。要正確認(rèn)識(shí)和對(duì)待科技在估價(jià)領(lǐng)域的應(yīng)用及其發(fā)展，特別是自動(dòng)估價(jià)也屬于估價(jià)，是估價(jià)行業(yè)的一個(gè)部分，但現(xiàn)在并不是要趕時(shí)髦盲目推行自動(dòng)估價(jià)或智能估價(jià)，也不是簡(jiǎn)單地進(jìn)行抵制，而是要利用科技更好地助力高質(zhì)量、高效率估價(jià)。自動(dòng)估價(jià)與人工估價(jià)不是完全對(duì)立的，而是競(jìng)合關(guān)系。未來，將是人工估價(jià)、自動(dòng)估價(jià)、自動(dòng)估價(jià)加人工輔助（如人工估價(jià)予以補(bǔ)充、抽查復(fù)核）、人工估價(jià)加自動(dòng)輔助（如自動(dòng)估價(jià)予以檢測(cè)或排查）等多種估價(jià)方式并存，分別適用于不同的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和價(jià)值類型。
二是，要積極宣傳。包括對(duì)估價(jià)行業(yè)內(nèi)和行業(yè)外都要進(jìn)行正確的宣傳，其中有些關(guān)鍵概念要厘清，特別是下面兩個(gè)。
第一個(gè)，不要在意使用甚至稱為“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”。“房地產(chǎn)估價(jià)就是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)”。但這句話如果只說前半句，不說后半句，是不完整的。過去，因“房地產(chǎn)”一詞通俗易懂、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮等原因，人們?cè)敢庥谩胺康禺a(chǎn)”一詞?，F(xiàn)在，估價(jià)行業(yè)內(nèi)不少人以及高等院校的一些估價(jià)專家學(xué)者，好像比較喜歡用“不動(dòng)產(chǎn)”一詞。這兩者其實(shí)從一開始就是相同的內(nèi)涵，在歐美等國家也是如此，英文是real estate或real property，大多用real estate，一般都譯為房地產(chǎn)。早期有關(guān)研究中，有時(shí)為了區(qū)分兩者，把real estate譯為房地產(chǎn)，把real property譯為不動(dòng)產(chǎn)。但real estate和real property僅從字面上看，基本上都看不出是房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的意思，而是“真實(shí)的（real）財(cái)產(chǎn)（estate，property）”，類似于我國“有土斯有財(cái)”以及“有恒產(chǎn)者有恒心”中的“恒產(chǎn)”等含意。
第二個(gè)，從2016年《資產(chǎn)評(píng)估法》頒布實(shí)施之日起，可以說“昨日的資產(chǎn)評(píng)估不是今日的資產(chǎn)評(píng)估，今日的資產(chǎn)評(píng)估不是昨日的資產(chǎn)評(píng)估”，不能模糊兩者，甚至用“昨日的資產(chǎn)評(píng)估”替代“今日的資產(chǎn)評(píng)估”?！敖袢盏馁Y產(chǎn)評(píng)估”包括了房地產(chǎn)估價(jià)，是廣義的，并且《資產(chǎn)評(píng)估法》還明確規(guī)定評(píng)估要分專業(yè)領(lǐng)域和專業(yè)類別，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向有關(guān)評(píng)估行政管理部門備案，特別是規(guī)定“評(píng)估機(jī)構(gòu)開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦”?，F(xiàn)實(shí)中，許多政府部門、金融機(jī)構(gòu)、國有企業(yè)等估價(jià)委托人及其上級(jí)主管部門并不了解這些，以為“今日的資產(chǎn)評(píng)估”依然是“昨日的資產(chǎn)評(píng)估”。因此，要大力宣傳《資產(chǎn)評(píng)估法》以及說明解釋現(xiàn)在的資產(chǎn)評(píng)估是廣義的，與房地產(chǎn)相關(guān)的法定評(píng)估應(yīng)依法委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估、由房地產(chǎn)估價(jià)師承辦，否則的話，不僅違反了法律規(guī)定，還會(huì)因評(píng)估主體沒有房地產(chǎn)估價(jià)資格，導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告無效。
三是，要比客戶專業(yè)。部分估價(jià)機(jī)構(gòu)只重視招攬業(yè)務(wù)，不重視做好業(yè)務(wù)，出具的估價(jià)報(bào)告不夠?qū)I(yè)，受到委托人質(zhì)疑。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)專業(yè)化發(fā)展，要重視吸引和培養(yǎng)青年人才，要給年輕人較好的待遇，為其創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和成長(zhǎng)空間。估價(jià)機(jī)構(gòu)除了努力開拓新客戶，還要通過優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)把新客戶變成回頭客，把回頭客變成老客戶，使老客戶愿意推介新客戶，并成為終身客戶，客戶群將越來越大，進(jìn)而業(yè)務(wù)會(huì)“東邊不亮西邊亮”。要認(rèn)識(shí)到估價(jià)服務(wù)是高端專業(yè)服務(wù)，不能采取過于商業(yè)化的營銷方式，特別是估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人不能蛻變?yōu)橐话闵倘?，而?yīng)是本機(jī)構(gòu)中估價(jià)技術(shù)水平一流的帶頭人，要領(lǐng)銜做重大、復(fù)雜、疑難、特殊、新興的估價(jià)項(xiàng)目，至少要對(duì)其中的估價(jià)前提、估價(jià)技術(shù)路線等關(guān)鍵問題予以過問、把關(guān)。
同時(shí)還要指出，近年來估價(jià)行業(yè)內(nèi)、估價(jià)機(jī)構(gòu)之間惡性壓價(jià)招攬業(yè)務(wù)行為十分嚴(yán)重，很不利于估價(jià)行業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。低收費(fèi)導(dǎo)致“走形式、湊數(shù)字”式估價(jià)，甚至為了省錢，不依法依規(guī)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來很大的潛在執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要特別警惕和有效解決。比如，對(duì)于在重大估價(jià)項(xiàng)目、估價(jià)機(jī)構(gòu)入圍等招投標(biāo)中估價(jià)費(fèi)報(bào)得異常低的估價(jià)機(jī)構(gòu)，中房學(xué)和省、市等各級(jí)估價(jià)行業(yè)組織不再向人民法院、軍隊(duì)等有關(guān)部門和單位推薦入庫，不出具無不良行為等有關(guān)證明，不給予有關(guān)榮譽(yù)等。
四是，要堅(jiān)定信心。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)在，房地產(chǎn)估價(jià)就在，而且會(huì)越來越需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。房地產(chǎn)本質(zhì)上是為人類活動(dòng)提供空間，包括居住、辦公、購物、娛樂、學(xué)習(xí)等空間。人類對(duì)空間的需求永遠(yuǎn)都有，因此房地產(chǎn)永遠(yuǎn)都存在。房地產(chǎn)估價(jià)立足于占社會(huì)財(cái)富或資產(chǎn)價(jià)值一半以上的房地產(chǎn)，發(fā)展空間巨大。雖然會(huì)有“自動(dòng)估價(jià)”，但仍然有許多估價(jià)業(yè)務(wù)主要依靠估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的專業(yè)服務(wù)來完成。從長(zhǎng)期來看，關(guān)鍵是要科學(xué)、準(zhǔn)確估價(jià)。
五是，要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。要著眼于開展未來趨勢(shì)性的估價(jià)業(yè)務(wù)，堅(jiān)持做難而正確的估價(jià)。本次年會(huì)中同時(shí)舉辦中房學(xué)成立30周年活動(dòng)，但我們沒有搞一般的回顧和紀(jì)念?！盎仡欉^去是為了更好地面向未來”，即最好的紀(jì)念不是沉浸在簡(jiǎn)單的回憶過去之中，而是要面向未來把房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)繼續(xù)推向前進(jìn)，并且要腳踏實(shí)地、務(wù)實(shí)前行，要不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)進(jìn)化。因此，我們將本次年會(huì)的主題定為“面向未來的估價(jià)發(fā)展”，主要是引導(dǎo)大家注重長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，努力做未來的估價(jià)業(yè)務(wù)。就價(jià)值時(shí)點(diǎn)來看，過去基本上是評(píng)估房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值價(jià)格，后來出現(xiàn)了一些評(píng)估房地產(chǎn)過去的價(jià)值價(jià)格業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在人們?cè)絹碓较胍婪康禺a(chǎn)未來的價(jià)值價(jià)格，需要對(duì)未來的價(jià)值價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估或預(yù)測(cè)，特別是關(guān)注房地產(chǎn)未來凈收益流量和價(jià)值價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及持續(xù)性、穩(wěn)定性、可支持性等。
最后，2025年元旦和春節(jié)即將來臨，順祝大家新年快樂，在新的一年取得更大發(fā)展進(jìn)步！希望在2025年的估價(jià)年會(huì)上再見。謝謝！