摘要：改革開(kāi)放后中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)需產(chǎn)生。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從零開(kāi)始，三十年來(lái)與時(shí)俱進(jìn)發(fā)展生產(chǎn)，在所有估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的共同努力下蓬勃發(fā)展。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的分支行業(yè)。在此以估價(jià)師身份回憶我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一路的發(fā)展歷程和成就，來(lái)紀(jì)念中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成立30周年。
關(guān)鍵詞：中房學(xué)；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)；脫鉤改制；互聯(lián)網(wǎng)
一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)產(chǎn)生背景
時(shí)間彈指一揮間，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從零開(kāi)始，在中國(guó)大地上蓬勃發(fā)展。從中國(guó)任命第一批房產(chǎn)估價(jià)師到確立最早的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試再到中房學(xué)成立至今30周年，從業(yè)多年，一路見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)和中房學(xué)從蹣跚學(xué)步到初露鋒芒。不可否認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的引入、發(fā)展時(shí)間較晚，但中國(guó)土地面積廣闊、中華民族傳統(tǒng)的“戀家”思想也讓房地產(chǎn)的需求基數(shù)巨大，背靠國(guó)內(nèi)改革開(kāi)放發(fā)展時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)短時(shí)間內(nèi)迅速崛起并不斷壯大從而催生出房地產(chǎn)估價(jià)等一系列衍生行業(yè)。
早年間我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，以新建的商品房為主要形式。近年來(lái)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展中國(guó)大部分城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本完成，而房屋的使用壽命較長(zhǎng)，一般不易損壞，催生了龐大的二手房交易的需求。但是由于房地產(chǎn)價(jià)值較高且受環(huán)境和市場(chǎng)因素影響程度較大，買賣雙方就其市場(chǎng)價(jià)值無(wú)法形成精準(zhǔn)認(rèn)識(shí)，因此需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入交易過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展起步
1993年，通過(guò)國(guó)家建設(shè)部（現(xiàn)為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）、人事部認(rèn)定，全國(guó)第一批房地產(chǎn)估價(jià)師正式誕生，揭開(kāi)了中國(guó)房產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展新篇章。此后隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的興起，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)量不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和估價(jià)隊(duì)伍的擴(kuò)大，為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，確立統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)因而成立（以下簡(jiǎn)稱“中房學(xué)”）。1994年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在深圳正式成立，有幸參與并見(jiàn)證了中房學(xué)的成立、10年、20年周年紀(jì)念。值此中房學(xué)30周年來(lái)臨之際，作為一名從業(yè)多年的估價(jià)師，不談能力強(qiáng)弱，也在房地產(chǎn)行業(yè)浮沉多年，在此提筆回憶當(dāng)年歷程。
改革開(kāi)放后，隨著中國(guó)城市化發(fā)展和拔地而起的鋼筋水泥，房地產(chǎn)估價(jià)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要分支，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。1995年3月，國(guó)家建設(shè)部（現(xiàn)為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）、人事部頒布《房產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，這也是國(guó)內(nèi)最早確立的執(zhí)業(yè)資格考試制度。因此，只要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)感興趣的人員在通過(guò)專業(yè)考試均成為估價(jià)師進(jìn)而踏入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。當(dāng)時(shí)預(yù)感房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場(chǎng)廣闊，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。憑著一腔孤勇和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的憧憬成為了一名專業(yè)估價(jià)師。成為估價(jià)師不僅代表著社會(huì)對(duì)我們所具備的專業(yè)理論的認(rèn)可，同時(shí)也是對(duì)我們身份的一種認(rèn)可。房地產(chǎn)估價(jià)師作為為他人提供知識(shí)性服務(wù)的第三方其實(shí)屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，但人們對(duì)于“房地產(chǎn)中介”一詞往往存在刻板印象。實(shí)際上，包含買賣、詢價(jià)、評(píng)估等交易過(guò)程均屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的范疇。近年來(lái)，中房學(xué)和所有房地產(chǎn)從業(yè)者致力于運(yùn)用自身的專業(yè)水平和高尚的職業(yè)道德來(lái)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)中介行業(yè)在大眾心中的形象，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)中介之于公眾的印象被不斷提升。
三、脫鉤改制之房地產(chǎn)估價(jià)步入正軌
2000年，國(guó)家為了保證房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)構(gòu)客觀、公正執(zhí)業(yè)和平等競(jìng)爭(zhēng)而推出房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制政策。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)隸屬或掛靠在政府部門的，在人員、財(cái)物、職能和名稱等方面與政府徹底脫鉤，從而更加保證了評(píng)估過(guò)程的公正性和專業(yè)性。這使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立發(fā)展、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立法人中介機(jī)構(gòu)，從而激發(fā)了更多房地產(chǎn)估價(jià)人員專注于自身技能提升和對(duì)職業(yè)發(fā)展的思考，促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)的良性競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)脫鉤制度的實(shí)施刺激了大量房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生，當(dāng)時(shí)很多滿心壯志的青年估價(jià)師抓住時(shí)代風(fēng)口，合力建立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，多年來(lái)在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)上野蠻生長(zhǎng)，也算在房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)成了一番建樹，如今很多經(jīng)驗(yàn)豐富的龍頭評(píng)估機(jī)構(gòu)都是脫鉤改制后新催生的產(chǎn)物。
四、房地產(chǎn)估價(jià)之人才培養(yǎng)
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和中估學(xué)的正確引導(dǎo)下，房地產(chǎn)估價(jià)師逐漸成為炙手可熱的就業(yè)方向，估價(jià)師隊(duì)伍和估價(jià)師機(jī)構(gòu)不斷擴(kuò)增。93年中國(guó)最早一批認(rèn)定的估價(jià)師實(shí)際上大部分并不是房地產(chǎn)行業(yè)的學(xué)術(shù)人才，硬是憑著一股沖勁在中國(guó)估價(jià)市場(chǎng)中開(kāi)疆?dāng)U土。后來(lái)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展背景下，估價(jià)師的人才培養(yǎng)模式逐步規(guī)范，越來(lái)越多學(xué)校開(kāi)始注重房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)專業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)工作不僅要建立在科學(xué)的估價(jià)理論和估計(jì)方法上，估價(jià)師個(gè)人還需要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和判斷能力來(lái)來(lái)面對(duì)不同房地產(chǎn)地理位置、政策環(huán)境和時(shí)效等因素。很多建筑高校采用理論和實(shí)踐結(jié)合的方式，即不僅在課堂教授估價(jià)知識(shí)和方法，同時(shí)鼓勵(lì)并提供平臺(tái)讓學(xué)生前往房產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐。房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)吸納新時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)力量，也從中收獲了很多看待房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的新視角。這樣了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，不僅提高了學(xué)生的理論知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)鍛煉學(xué)生看現(xiàn)場(chǎng)等實(shí)踐能力，也是為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的未來(lái)輸送了大量專業(yè)、獨(dú)立的綜合性房產(chǎn)估價(jià)人才。
值得一提的是學(xué)校不是房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)習(xí)的終點(diǎn)，即使通過(guò)執(zhí)業(yè)資格考試，成為專業(yè)的估價(jià)師也不是職業(yè)生涯學(xué)習(xí)的終點(diǎn)。每位估價(jià)師仍要定期接受繼續(xù)教育來(lái)保證身為房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)能力和職業(yè)道德水平。與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)更新房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和執(zhí)業(yè)規(guī)范是每位房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)要求。同時(shí)為了監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)行為，為社會(huì)公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，建設(shè)部采用房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案制度規(guī)范估價(jià)師的行為。
五、房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展過(guò)程之更正弊病
后來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和人員擴(kuò)增，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)模初具，各方面發(fā)展趨于平穩(wěn)。在中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的監(jiān)管和推動(dòng)下，逐步形成完整的組織架構(gòu)，評(píng)估流程已經(jīng)形成系統(tǒng)化流程，但很多成熟行業(yè)類似的小弊端也初具雛形。例如很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)在估價(jià)過(guò)程中存在機(jī)械套用報(bào)告模板、對(duì)不同估價(jià)對(duì)象缺乏靈活性思考的現(xiàn)象。機(jī)構(gòu)發(fā)展不斷完善，產(chǎn)出評(píng)估報(bào)告的流程逐步規(guī)范，在需求增加的基礎(chǔ)上，為了應(yīng)對(duì)產(chǎn)出速度而忽略了質(zhì)量。同時(shí)在地方甚至存在應(yīng)客戶要求做出超過(guò)估價(jià)對(duì)象本身價(jià)值的高估價(jià)、機(jī)構(gòu)之間為接業(yè)務(wù)惡意競(jìng)價(jià)等不良現(xiàn)象現(xiàn)象，種種原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量良莠不齊，給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極大阻礙。
針對(duì)行業(yè)存在的問(wèn)題，中房學(xué)建立完善的從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)開(kāi)展法律培訓(xùn)繼續(xù)教育來(lái)提升估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律意識(shí)和道德。同時(shí)以中房學(xué)為平臺(tái)，建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)。同時(shí)結(jié)合國(guó)家和社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的相關(guān)要求，加大對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估工作的監(jiān)督力度。評(píng)估報(bào)告采取簽字擔(dān)責(zé)的方式，每位估價(jià)師都要對(duì)自己所出具的報(bào)告質(zhì)量擔(dān)負(fù)責(zé)任。尤其是對(duì)部分估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中存在的惡意迎合銀行或其他客戶的需求而出具超出評(píng)估對(duì)象本身價(jià)值的評(píng)估價(jià)格將被嚴(yán)肅處理并記錄進(jìn)信用檔案，以此來(lái)約束估價(jià)師行為，避免對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)和社會(huì)產(chǎn)生不良影響。而且中房學(xué)通過(guò)不定期走訪會(huì)員單位，了解單位內(nèi)部評(píng)估制度，要求企業(yè)上傳存檔報(bào)告，建立統(tǒng)一的估價(jià)備案系統(tǒng)來(lái)監(jiān)督各估價(jià)師和機(jī)構(gòu)產(chǎn)出的報(bào)告質(zhì)量，從而使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)逐步發(fā)展規(guī)范化和系統(tǒng)化。
六、房地產(chǎn)估價(jià)創(chuàng)新之互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用
為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估市場(chǎng)的健康發(fā)展，中房學(xué)積極探索創(chuàng)新幫助企業(yè)和評(píng)估師更好地發(fā)展，同時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)迅速發(fā)展的背景下與時(shí)俱進(jìn)，融入行業(yè)信息化發(fā)展。早年間的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要靠估價(jià)師們手寫之后再打印成冊(cè)，測(cè)算也是用原始的計(jì)算器敲擊完成。隨著信息時(shí)代來(lái)臨和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析、各種現(xiàn)代化房地產(chǎn)信息軟件以及“云估價(jià)”等技術(shù)的運(yùn)用，讓房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的產(chǎn)出效率有了大大提高。大數(shù)據(jù)平臺(tái)也能整合區(qū)域估價(jià)師產(chǎn)出的估價(jià)報(bào)告，做到有問(wèn)題隨時(shí)溯源，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的規(guī)范性起到監(jiān)督作用。依托互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)，中房學(xué)組織各類線上主題培訓(xùn)以及繼續(xù)教育系列課程，一方面能夠提升房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)化水平，另一方面也能確保信息化平臺(tái)的應(yīng)用程度，保證房地產(chǎn)估價(jià)師和機(jī)構(gòu)能融入高效互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代發(fā)展，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
七、展望未來(lái)
我們承認(rèn)，改革開(kāi)放之后中國(guó)房地產(chǎn)逐步開(kāi)始發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步相比于發(fā)達(dá)國(guó)家時(shí)間較晚。但也不能否認(rèn)的是，中國(guó)房地產(chǎn)崛起迅速，又在短時(shí)間內(nèi)發(fā)展出房地產(chǎn)中介等衍生行業(yè)。與世界發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)中介行業(yè)相比，在二手房買賣、租賃等交易市場(chǎng)，中國(guó)二手房交易次數(shù)和交易數(shù)量較之仍有差距，但國(guó)內(nèi)二手房交易率仍在飛速上升，房地產(chǎn)估價(jià)在中國(guó)市場(chǎng)具有較大發(fā)展?jié)摿?。中?guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)探索發(fā)展仍在途中，房地產(chǎn)估價(jià)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中對(duì)于地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力度不夠強(qiáng)，其主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，下屬地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣泛缺乏正規(guī)的房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程；目前大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來(lái)源較為單一，我們?nèi)杂泻艽罂臻g探索和延伸房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)范圍和估價(jià)類型；在對(duì)于房地產(chǎn)目前房地產(chǎn)估價(jià)主要使用的還是市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等基本方法進(jìn)行評(píng)估，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外評(píng)估理論來(lái)優(yōu)化估價(jià)方法是面對(duì)未來(lái)復(fù)雜的評(píng)估環(huán)境的最優(yōu)解?？偠灾袊?guó)房地產(chǎn)估計(jì)前景一片大好，估價(jià)師們要做的只有提升自身的專業(yè)素質(zhì)，優(yōu)化評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量才能將房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)推向新的高潮。
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作者：孫業(yè)勇
工作單位：安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)