摘要：通過自考取估價師資格到現在，點點滴滴評估事跡的回顧，講述一名普通評估人近三十年的心路歷程和無悔人生，抒發(fā)了對評估事業(yè)的熱愛與追求的真情實感。
關鍵詞：評估 事業(yè) 雜談
我是1995年首批通過考試取得執(zhí)業(yè)資格的。那時候房地產估價師是令人仰慕的稱謂，是學識、能力、威望的象征。事實上，當年參加考試的人都是房地產行業(yè)的精英，連房產局業(yè)務局長都報考?？忌虾蟠龊芨撸宜谑泻妥笥覂蓚€地級市那年都只考上一名估價師，左邊城市那個估價師獎勵了一套三室一廳住房，右邊城市的估價師立馬被提拔為局基層單位領導。這些待遇我當時已經都有了，但市國有資產評估事務所長不知道，先是想以分房為條件，調我到他們那里工作，知道我已是同級領導，也已分房后，又想高薪聘請我當顧問。我滿口答應，不承想卻遭到局長的堅決反對，言說本局的肥水怎么可以流外人田，還要求我所注冊的局屬單位給我加一份工資來安撫我。結果是注冊單位那年過年送我兩箱飲料應付了局長，再無下文。
我經濟上沒得到什么回報，但政治上進步了，很快成了市后備青年干部。能力上也深得領導信任，身在基層，局里的規(guī)范性文件卻幾乎都讓我來起草。當時正值住房制度改革大潮，我起草了八個房改配套辦法，像公房出售價格、房屋租金標準、住房補貼標準測算這些活兒均由我來完成。連市委書記、市長涉及房改的講話稿都由我來寫。不是我的寫作生花妙筆，恰如市長大秘所說，是領導這些講話涉及許多房地產專業(yè)知識和術語，我能準確地遣詞造句，他們卻拿捏不準，因而落筆就不精煉，語氣也不堅定，缺乏力量，不對領導口味。我知道，這優(yōu)勢好多要拜所學評估專業(yè)相關知識所賜。
那時，雖然做行政管理工作，但一直修為評估技術，涉及評估行業(yè)的事兒也沒少干。省建設廳舉辦房地產估價師考試培訓，多次請我講課。我市法院民事訴訟涉及評估專業(yè)幫助，都是請我當專家。我還是市政府直接任命的七名拆遷專家委員之一，記憶最深的一次是我們市步行街拆遷，某被拆遷企業(yè)對補償不滿，多次組織職工到北京群體上訪，企業(yè)領導被拘留了好幾次。市政府高度重視，分管城建副市長親自抓這件事。后經過我主持的專家鑒定，不僅平息了爭議，還讓被拆遷人和開發(fā)商都很滿意?？砷_發(fā)商沒感謝我，給副市長送了35萬元。結果東窗事發(fā)，副市長因受賄罪鋃鐺入獄。
2003年，我響應國家政策下海，到長春市規(guī)模最大的某評估公司擔任技術總復核。記得當時單位的估價師們覺得我是小地方來的，此前又沒有做過具體評估項目，都不服我。在國家級期刊發(fā)表兩篇文章，展示了評估專業(yè)功底之后，才得到大家的認可。一年后，我升為公司副總。
我所在的評估公司不僅規(guī)模是當時吉林省最大的，業(yè)務也很繁忙。拿拆遷評估來說，2007年以前，該公司拆遷評估工作量占整個長春市的60%以上，正值城市大拆大建，幾千戶的拆遷項目是家常便飯。我的工作是與政府、拆遷人商討確定評估工作方案，制定評估測算模板，審定評估基準價格和評估參數表，之后各項目組估價師照此分戶評估。再就是在政府動遷大會上宣講拆遷估價政策，對重點拆遷戶跟蹤解釋。估價解釋工作是在眾目睽睽之下即時回答未知問題，沒有準備時間，還必須準確無誤，絕對考驗人。長春市北人民大銜拆遷涉及一個軍隊干休所130多戶，此前多方、多次做工作沒有效果，集體拒遷。在組織一次系統(tǒng)的拆遷、評估解釋后，3天內簽協議達95%，可見軍人作風和評估以理服人的重要。
那十多年間，我印象深刻的評估項目有兩個，一個是上海市委前書記陳良宇挪用社?；鸢杆痉ㄨb定涉及某國有企業(yè)待開發(fā)項目，犯罪嫌疑人濫用職權，未經評估即按賬面價值轉讓給某上市公司。紀檢、檢察機關擬評估認定開發(fā)后的價值高于賬面價值情況。在與辦案各方議定項目涉案性質和估價基本事項時，由于評估結果成立有前期費用合法減免等尚需確定的前提條件以及項目未來收益的不確定性和非直接性，我力排眾議，提出當事人侵害事實不是造成國有資產流失而是開發(fā)者權益價值損失。該觀點最后被法院生效判決采納，讓我挺有成就感。另外一個是長白山U型谷拆遷所涉四戶外資企業(yè)的房地產價值評估。這個項目地處深山中的核心景區(qū)，評估難度很大：沒有類似交易案例可以比較；成本法評估時，土地使用權價值同樣也不能市場比較或以“客觀”土地取得成本進行成本逼近。建筑物評估因長白山施工季節(jié)性明顯、材料運輸費、人工費畸高，建安工程造價完全不能套定額計算，更不用說進行單位比較或分步分項評估了；收益法評估時報酬率和收益流模式因缺少足夠的直接數據支撐，確定也很困難。另外，賓館有十幾個房間被作他用，需最高最佳利用分析。這個項目評估，不僅考驗估價師的技術水平，還特別考驗估價師的應變能力和口才。該項目被拆遷人由于宗教信仰、價值觀等原因，抵觸情緒大，補償訴求高。他們又都是國際投資者，論辯很專業(yè)，常用經濟理論和報酬率、評估時點這些評估術語，搞得翻譯官有時都不會翻譯。針對他們提出的天池瀑布觀賞價值補償、國外拓展業(yè)務費用補償、建筑物水毀重建沉默成本補償等要求，我向他們釋法說理，與他們據理力爭，始終占據主動。其中某溫泉賓館拆遷評估，被拆遷人對評估價格有異議，告到了建設部也沒贏。這個項目的拆遷評估報告是我從業(yè)以來為數不多，親自撰寫的評估報告之一，還被中房學時隔十年才再次公開出版的《2012年房地產估價報告精選》收錄。當中我大膽創(chuàng)新，評估二級市場土地使用權價值以土地使用權購買價格加計房地產開發(fā)過程中的增值的做法，最近才被評估界廣泛認可。
那些年，我除了忙單位的事兒，還擔任吉林省高院、長春市中院司法鑒定專家咨詢委員，省、長春市和幾個地級市的房地產價格評估專家，做了許多公益工作。拿著單位的工資，卻不給單位干活是常態(tài)。老板也愿意，說是可以提高單位的形象和知名度，能增加公司拿項目的優(yōu)勢。做的公益工作有行業(yè)自律報告評審、房屋征收專家鑒定、涉訴、涉紀專業(yè)技術評審和司法評估專家咨詢，還為全省估價師繼續(xù)教育、省高法、征收、金融部門評估專題培訓授課，為評估機構整改、資質延續(xù)提供指導，為擬制政府規(guī)范性文件和地方估價技術標準建言獻策，主持和參加課題研究等。一天從早忙到晚，樂此不疲。不僅如此，還主動或應邀參與涉及評估的法律法規(guī)如《國有土地上房屋征收與補償條例》《征收評估辦法》征求意見稿的修改，數次去北京參加估價師考試閱卷。時不時還發(fā)表一點文章，算下來已經在國家級期刊和全國性評估行業(yè)協會出版物上發(fā)表文章有35篇了。其中，有4篇文章分別獲得了最高人民法院“人民法院司法技術輔助工作論文評選優(yōu)秀獎”、中房學“四川省房地產司法鑒定論壇論文評選三等獎”、“東北三省司法鑒定論壇論文評選優(yōu)秀論文”、吉林省房協“吉林省‘長白山杯’房地產估價論文一等獎”。吉林省房協評優(yōu)秀估價專家，次次有我。2021年還給我頒發(fā)了一個“房地產估價專業(yè)學術貢獻獎”。這么多年的職業(yè)生涯，評估報告沒寫幾個，但書面審核報告無數，各種涉案專家鑒定與咨詢活動超百次，自己做報告水平不咋地，挑別人報告毛病卻養(yǎng)成了一身的本事。
2014年國家要求下海人員一律返崗工作，我脫離了評估一線。但在做單位本職工作的同時也沒閑著，正好沉下心來，利用業(yè)余時間總結評估經驗，提升理論高度。體會已經寫了百萬多字，現在仍然筆耕不輟。感悟不少，困惑也是一大堆，真正感受到了評估知識的學海無涯。那段時間，除正常的評估理論與實務研究外，比較熱衷于針對評估行業(yè)所涉的提供虛假證明文件罪和出具證明文件重大失實罪兩項罪名的研究，經學習相關法理，查閱并分析大量的裁判案例，已有了較為深刻的理解。下一步，擬對估價師個體的執(zhí)業(yè)風險規(guī)避問題下些功夫。
在琢磨理論的同時，繼續(xù)熱衷評估公益活動。除了講課、評審、鑒定、建議、課題研究、地價體系建設驗收等這些官方指派的事兒，也常以專家輔助人身份，為評估機構、民事和刑事訴訟當事人、被拆遷（征收）人等提供評估咨詢服務。常在不同場景下幫助不同的對象，有時都分不清自己的角色了。但是，這也讓我看問題相對來說更加客觀公正，少了本位主義。
2018年，最高法創(chuàng)設了涉執(zhí)司法評估專業(yè)技術評審制度，我們省決定由我來主持這項工作，擔任評審總監(jiān)。這項工作的特點是評審標的大、價值高，執(zhí)行當事人重大關切，對抗性強。異議人大都不一般，處于強勢地位，如開發(fā)商、施工單位等，還有律師、評估業(yè)內人士提供幫助，反駁、抗辯能力很強，評審稍有不慎，就可能會陷于被動。幾年來，我心存敬畏，如臨深淵，如履薄冰干這個活兒，沒出啥問題。有點驕傲的是，由我主筆擬制的吉林省《人民法院委托房地產評估專業(yè)技術評審工作規(guī)則》經受住了實踐的檢驗，我所主張以滿足司法需求、實現定分止爭為目的的評審理念和主導創(chuàng)建的評審聽證、審核、會審、審后答疑等機制，在異議得以充分救濟的同時，兼顧了評審所涉各方利益，被普遍接受，收效明顯。為此，省協會今年還給我頒發(fā)了《吉林省房地產行業(yè)特別貢獻獎》。我的追求是，讓吉林省的評審專家們都能以“如我提異議，如我被評審”的同理心和“評審以規(guī)，審后以情”的態(tài)度，做有溫度的評審工作，并努力實現專業(yè)技術評審的救濟功能，避免專業(yè)技術評審程序空轉。我的理想是，讓所有當事人都能感受到專業(yè)技術評審的公平正義，并正在踐行。
近幾年的評審、鑒定工作，讓我對當專家有了更深的感悟。覺得之前很膚淺，雖然肯定不是“磚家”，對得起自己這個高級職稱和“有專門知識的人”稱號，對得起所有服務相對人，但仍有不少改進空間，可以做得更好?，F在，對于評估專業(yè)知識理解和專家鑒定工作的認識，可以說是上了層高挺高的一層樓。
2023年4月，我有幸成為中房學第二批資深房地產估價師。第一批時覺得會費太高沒申報，現在想來挺可笑的，眼光的確有點短。
2023年10月正式退休，馬上就重返評估行業(yè)前線。除了給所注冊評估機構當顧問外，繼續(xù)主持本省的涉執(zhí)司法評估專業(yè)技術評審工作。整天不是評審，就是在評審的路上，忙得不亦樂乎。有空閑就深耕評估、評審專業(yè)知識，老想著要對評估、評審實務知其然，知其所以然。
涉業(yè)近三十年，彈指一揮間。回首往事，不以物喜，不以己悲。要說有什么感觸，首先是覺得對得起自己的良心，守住了道德底線，沒有走歪門邪道，活得坦然。我多次經受住了金錢的誘惑，當年某大拆遷公司領導找我說，房屋產權處有人可以出假產權證，我如果能出評估報告，拆遷公司可以出拆遷安置協議。這樣，一套完整的拆遷補償手續(xù)就成了，得到拆遷款后三人均分，結果被我嚴詞拒絕了。還有的被拆遷人為換取高估，給車送錢，我無動于衷。如果那時我面對誘惑就犯，今天可能是百萬富翁，但大概率是階下囚。
第二個感觸是一直堅持評估公正，可以告慰平生。評估公正說起來簡單，做起來難啊，是要付出代價的。如十多年前，某開發(fā)區(qū)抵押貸款評估，我拒絕自行設定高容積率評估新整理土地，再如某開發(fā)商以評估的拆遷安置費抵扣土地出讓金，我堅持不高估拆遷安置費。這兩個都是大項目，讓公司失去了一大筆評估費，我自己也沒了提成。老板雖沒說什么，臉色也是難看的。當年的政治生態(tài)不像今天，像我這么執(zhí)拗，沒被解雇就是幸運。最近和那個老板見面，談起當年的合作，我頗為自豪地對她說，這十多年我對公司的貢獻，掙多少錢先不說，由于我把問題、風險想到前面，努力做到水沒來先憋壩，從而使得公司一次都沒被查，至今風平浪靜?，F在可以肯定，你掙的錢都安穩(wěn)地落進了口袋。她點頭稱是，還說掙有毛病的錢，永遠不敢肯定是自己的。
第三個感觸是執(zhí)著于評估技術雖掙錢不多，卻其樂融融，終生受用。當前，講究專業(yè)技術可能并不能直接給公司帶來業(yè)務，甚至有時會與委托人產生利益沖突而影響業(yè)務承攬。許多公司重視專業(yè)技術，并非從增加企業(yè)核心競爭力考量，主要目的還是化解評估風險。搞技術的，干得好就像扁鵲的大哥，看不出什么成績，干砸了老板會說養(yǎng)你是干什么吃的。所以，別想靠專業(yè)技術發(fā)財。但換個角度看，也沒有承攬業(yè)務那么多的煩心事兒。正是有了這樣的平常心，使得自己把心思都集中到了鉆研評估技術上?，F在可以說是進入了“衣帶漸寬終不悔”的境界，思考一個問題，有時幾天幾夜都走不出來；悟出了一個道理，可以陶醉好多天。探索評估的奧秘，讓我無比充實，也無比受用。就像現在，即使退休了，仍可放飛理想，孜孜以求，同年輕人一樣充滿活力。
如果問我對未來的期望是什么，回答是繼續(xù)老老實實當個評估匠人。評估是一個小行業(yè)，卻真的是一個高端行業(yè)，水平沒到一定的高度，是難做好這項工作的。雖說現在高質量的估價服務對主動提升公司業(yè)務貢獻不多，但這只是暫時的，未來一定會有顛覆性變化。且老是輸出低質量評估服務，難免需求萎縮，日漸式微，這已被過往實踐所證明。現在，大家都在想拓展藍海業(yè)務，可是，如果所拓展的業(yè)務不以評估技術或相關知識為依托，不是經濟創(chuàng)新發(fā)展中那些需要估價技術或估價相關知識給予支持的業(yè)務，我們就沒有競爭優(yōu)勢，走得不會太遠。因此，未來發(fā)展不管是紅海業(yè)務還是藍海業(yè)務，都離不開評估匠人、匠心。
現在大家比較心浮氣躁，能夠沉下心來鉆研評估技術的人不多了。這很危險，不懂技術就意味著隨時可能在不自覺狀態(tài)下犯錯，犯了錯說不定哪一天就被追究法律責任，這樣令人心痛的事我們看到的已經不少了。我們是存在明知有鱷魚也得到河邊喝水的無奈，但不要忘記評估行業(yè)的叢林法則是一旦受傷將一蹶不振，甚至餓死。君子不落險地，想要行穩(wěn)致遠，我們首先要保護好自己，而精湛的專業(yè)技術就是我們的鎧甲。現在，我正琢磨著能通過什么更有效方式，發(fā)揮余熱，為房地產評估機構和估價師，乃至社會大眾，提供評估專業(yè)技術支持和法律事務的評估專業(yè)幫助。水平半吊子，誠意卻滿滿。
最后，就以自擬的一首打油詩結束與大家的分享吧：
三十功名塵土飛，欲醉猶聞戰(zhàn)鼓擂。不恨今世無知己，評估伴我一生輝。
作者：王勝斌
工作單位：長春銀達房地產土地估價有限責任公司