摘要：時光飛逝，隨著改革開放的不斷深入，房地產估價行業(yè)在過去的三十年中經歷了波瀾壯闊的發(fā)展歷程，我有幸見證了這一行業(yè)的崛起、繁榮與變革，并在其中不斷探索、學習和成長，經歷了20年的本行業(yè)實踐?；厥走@二十年，歷經磨練，洗盡鉛華，追求卓越。估價行業(yè)成就了我，我也積極為估價行業(yè)的發(fā)展貢獻自己的青春和智慧。
關鍵詞：房地產估價；守正創(chuàng)新；前瞻性；服務綜合體；誠實守信
時光飛逝，隨著改革開放的不斷深入，房地產估價行業(yè)在過去的三十年中經歷了波瀾壯闊的發(fā)展歷程，伴隨著估價行業(yè)的壯大，我也在此領域內逐漸成熟，成長為中國房地產估價師資深會員，自己所創(chuàng)立的天津博成房地產土地資產評估有限公司也逐步成長起來。回顧過去，先后經歷了三次大的變化，2004-2008年，“緊扣時代脈搏，在改革變化中尋求業(yè)務發(fā)展方向與機會”；2009-2014年“守正創(chuàng)新，優(yōu)化發(fā)展估價機構新生力量”；2015-2024年“追求卓越，培育新質生產力”。
一、緊扣時代脈搏，追求卓越，成就自我
2004年創(chuàng)立博成評估之時，也正是中國房地產市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的時候，公司適逢時機，從無到有，發(fā)展到百余人的專業(yè)技術團隊，其中60%持有各種執(zhí)業(yè)資格，現(xiàn)已形成涵蓋房地產、土地、資產評估、城市更新咨詢類，環(huán)保技術類、場地調查及風險評估、工程造價、項目全過程咨詢、土地規(guī)劃設計、財務審計、物業(yè)管理等多種業(yè)務領域的中介服務綜合體。
房地產估價是一個需要經驗、專業(yè)知識和市場洞察力的領域，自己從事過工程造價、房屋銷售、房地產前期報建、項目開發(fā)等工作。這些工作的積累和學習，為以后的估價業(yè)務打下了扎實的基礎。2001年我在休產假期間，因原國有公司改制，被迫在家待業(yè)半年，這期間就幫著愛人開始創(chuàng)業(yè)。愛人1997年從央企辭職后一直尋求自己創(chuàng)業(yè)，賣過早點、水餃、干過印刷、裝修，但是一直到2001年，事業(yè)不見起色，甚至我們的生活還是捉襟見肘。休假期間我就鼓勵他，借錢創(chuàng)立了房地產經紀公司。創(chuàng)業(yè)初期，他并不熟悉房地產市場，我就幫他聯(lián)系業(yè)務，學習專業(yè)知識。自己就擠各種時間如等領導開會、等公交車時間、在上班途中，苦讀房地產估價師的教材，周末去培訓班聽課學習，終于在2003年考取了房地產估價師。是知識的力量讓我在最艱難的時候堅持了下去。愛人為了不耽誤我的工作就邊帶孩子邊干一些零碎小工程。孩子小又沒人照顧，他就推著個兒童車帶孩子坐公交車，去泰達開發(fā)區(qū)項目工地干活。2003年4-5月份疫情期間我們又在王頂?shù)套饬艘婚g十來平米的小房子，正式開始經營二手房業(yè)務。白天我繼續(xù)在單位干工作，那時候在單位非常努力，還是原公司當年的優(yōu)秀員工。下班后我倆就領著孩子到處聯(lián)系優(yōu)質房源，這期間發(fā)現(xiàn)很多施工單位存有業(yè)主單位抵工程款的房源，我就和愛人從一個朋友那借了100萬，直接將房款給了施工隊，將這些房源收集回來，這樣做，一方面緩解了他們的資金短缺，另一方面我們也積攢了真實可靠的房源。誠信是做事的基石，人生最大的財富就是你的誠信。最基礎的東西往往是最難做到的，但是誰做好了這個，誰的路就可以走的更長，更遠。2007年我們做的最多的就是司法拍賣的房源，我們整理好對外出售，很小的資金就撬動了這個市場，也是抓住了這樣一個機會。憑借著誠信、專業(yè)精準和貼心服務，客戶積累愈來愈多，也積累了第一桶資金。我們的生活逐漸好起來，2008年還完房屋貸款還買了輛車，擁有第一輛車最大的收獲就是生活半徑擴大，有了更多的時間去了解樓盤，對市場的感知度更加精準。
2004年天津城市建設跨入了大發(fā)展階段，進行老城改造，給了我們一個新的機會。為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，2001年國務院發(fā)布了《城市房屋拆遷管理條例》，2005年國務院法制辦出版了《城市房屋拆遷管理條例》釋義（2005年修訂版）》（以下簡稱《條例》），《條例》實施以來，各地結合推進城鎮(zhèn)化，改善城市環(huán)境，加大了依法拆遷改造力度。條例中明確了拆遷評估是讓居民代表和拆遷單位投票選，我們評估團隊就去投標，一次次投標，又一次次被刷下，也記不清是第十幾次，終于爭取了只有十幾戶的第一個小項目。借著這個項目，我們熟悉了天津的拆遷政策，熟悉了當?shù)氐姆康禺a市場，也取得了政府的信任。當時在天津做拆遷評估的企業(yè)雖然不是很多，競爭也很激烈，我們算是走在了前面，也正是敏銳的市場嗅覺，和對未來市場的前瞻性預判，以及權威的專業(yè)性，爭取了成功機會。
2009年公司先后參與了天津市海河教育園、天津市小二樓拆遷、重點區(qū)域歷史遺留問題解決等重大項目，當年合同額超過千萬，實現(xiàn)了飛躍發(fā)展。2009年6月，我公司接受委托，對位于中心城區(qū)某大樓拆遷片住宅房屋進行評估。該項目2003年開始拆遷，也是《城市房屋拆遷管理條例》實施后的項目，因經驗不足，造成了項目相關主體積怨已深，以至于時至2009年6月，歷時六年，仍有大部分居民未簽訂拆遷補償安置協(xié)議。其千瘡百孔的樓房矗立在金融街，而被拆遷人的屢次上訪更造成了很壞的社會影響。已經成為天津市拆遷史上的拆遷時間最長的典型案例之一，倍受社會各界關注。2009重新啟動拆遷工作是在市政法委維穩(wěn)辦公室督促下，制定新的安置方案，盡快解決歷史遺留問題。為了精準指定解決方案，我提前請相關專家介入，恰逢專家在北京開會，時間又刻不容緩，自己開車到北京請教專家，在高速上差點被大貨車擠到隔離帶上，很長一段時間都處于心有余悸狀態(tài)。項目本身只有化解被拆遷人心理障礙，消除拆遷人與被拆遷人之間、被拆遷人與拆遷估價機構之間的對立情緒，拆遷評估工作才能順利進行。與拆遷人溝通，最重要的是幫助拆遷人理清頭緒，抓住主要矛盾焦點，分析出拆遷的重點和難點，研究對策，協(xié)助拆遷人依法辦事，按程序辦事。與被拆遷人溝通，首先要友善，以真誠和耐心打動人，其次要有針對性，揣摩被拆遷人的心理，針對其內心存在的疑慮進行解釋啟發(fā)，同時還要設身處地為被拆遷人著想，對其反映的問題及時回復，若非機構能解決的問題，應及時向有關部門反映，以求矛盾的緩和或解決。我們在詳細了解拆遷項目的基本情況、拆遷政策和估價對象權屬等基礎上，通過與相關部門、房地產市場調研及與拆遷當事人交談等方式獲取被拆遷片區(qū)或相鄰片區(qū)的市場供求情況，了解拆遷當事人的心理需求，收集可供使用的大量的房產交易案例和其他相關資料，為確定估價技術路線確定估價方法提供參考資料。同時此項目在漫長的拆遷過程中，已經按照相關法律進行過裁決、訴訟、強制拆遷等程序，所形成的材料難以估計。我們在此次評估過程中，把所有相關的材料都進行了研讀，規(guī)避了易發(fā)生矛盾之處，并向拆遷單位提供了詳實的《分析報告》，內容包含市場狀況分析、估價對象現(xiàn)狀調查、近期房地產市場預測、評估價格及其形成、項目難點突破等。細致的調查，重視資料的收集和研讀，估價人員遵守良好的職業(yè)道德，保持估價的獨立性，恪守中立立場，不唯上，不唯親，只唯實，表現(xiàn)出強烈的社會責任感。項目在預算資金內順利完成，得到了領導和被拆遷人的認可，在市場上有一定的美譽度。
城市拆遷資金測算是城市建設的前提和先導性工作，政策的精準是順利實施拆遷工作的前提,我們的數(shù)據(jù)為政府摸清家底，制定切實可行的拆遷方案提供了保障，具有科學性，可操作性，大大提高了后期資金成本預算的準確性，后來這種模式已經在各項目推廣應用?？偠灾?，拆遷評估，我們受托于政府，服務于群眾。作為第三方中介機構，嚴謹公正是前提，政府群眾滿意是初衷，圓滿拆遷則是皆大歡喜。
做和拆遷相關工作，不僅僅辛苦的問題，還要隨時的擔驚受怕自己的安全，作為一個女性房地產估價師，必須要有勇敢、果斷的性格，勇于面對困難，善于解決各類棘手問題，這里既有技術問題也包含社會問題。2009年海河教育園區(qū)的拆遷評估工作，我們參與了兩個村2000余戶評估工作，當時的團隊人員特別年輕，多數(shù)是剛從學校畢業(yè)的學生，評估結果進行三榜公示后，我們被圍在老百姓中間，威逼利誘，甚至有工作人員被困到家里，要求必須收受禮物并給與被拆遷戶關照，小同事們給我打電話，我立即協(xié)調村工作人員陪同前去做工作。及時將風險控制在萌芽狀態(tài)。
我們從事的這項業(yè)務對政府工作起到了助推作用，從而又保護了老百姓的利益，是各級政府專業(yè)咨詢智庫團隊。2015年“8.12天津港大爆炸”、2021年北辰區(qū)“7.19”事故、2023年津南區(qū)八里臺局部地面沉降地質災害安置項目等重大事件，天津市政府成立的專項工作組安置組中都有我們房地產估價師的參與，我們在各類重要事件中發(fā)揮著咨詢智庫作用，積極服務好政府部門和各企事業(yè)單位，為城市經濟高質量發(fā)展保駕護航。
二、展望未來，應用新科技，擁抱大數(shù)據(jù)市場
估價需要一定的專業(yè)知識，但也需要不斷的實踐和經驗積累。專業(yè)與實際操作相結合，才能在估價過程中更準確地把握市場。市場波動是常態(tài)，房地產市場通常受到多種因素的影響，包括宏觀經濟狀況、政策法規(guī)等。實際工作中，需要充分理解市場的波動性，并不斷調整估價方法和模型，進行多因素綜合考慮，才能制定科學合理的估價技術路線，編寫優(yōu)秀的估價報告。房地產估價既需要保持長期的視角，對市場形勢有清晰的認識，也需要靈活應對短期內市場的變化，及時調整估價策略。
目前，全球經濟環(huán)境疲軟，經濟形勢異常嚴峻，保持謙遜、持續(xù)學習，并靈活適應市場變長期從事房地產估價工作的不變之道。三十年前，房地產估價行業(yè)還處于起步階段，市場環(huán)境較為單一，技術手段相對落后。然而，隨著市場經濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速推進，房地產市場逐漸繁榮穩(wěn)定，估價行業(yè)也隨之迎來了蓬勃發(fā)展的新機遇，在此期間，估價技術不斷創(chuàng)新和完善，政策環(huán)境也日益成熟和穩(wěn)定，為行業(yè)的健康發(fā)展提供了有力保障。過去二十年的職業(yè)生涯中，我見證了房地產估價行業(yè)的多次挑戰(zhàn)與機遇。在房地產市場泡沫時期，我們面臨著估價失真、市場波動大等難題。然而，正是在這樣的挑戰(zhàn)中，我們更加深刻地認識到估價工作的重要性和復雜性，不斷提升自身的專業(yè)素質。同時，我們也積極把握市場機遇，不斷拓展業(yè)務領域和提高服務質量，贏得了客戶的信任和支持。在不同時期和區(qū)域，房地產市場呈現(xiàn)出不同的特征，這些特征對估價工作產生了深遠的影響。例如，在泡沫時期，房地產市場繁榮背后隱藏著巨大的風險，估價師需要更加謹慎和準確地估房地產價值，以避免誤導投資者和市場。
隨著市場的發(fā)展，房地產市場的供求關系和政策導向也經常發(fā)生變化，房地產估價師需要及時了解政策動態(tài)和市場變化，以更好地服務于客戶和市場，估價的準確性取決于所使用的數(shù)據(jù)質量，數(shù)據(jù)質量至關重要。隨著科技的發(fā)展，越來越多的數(shù)據(jù)可供利用，數(shù)據(jù)庫的建立迫在眉睫，以確保這些數(shù)據(jù)的準確性和可靠性至關重要。大數(shù)據(jù)和人工智能技術的應用，使得估價工作更加高效、準確和便捷。通過大數(shù)據(jù)分近年來，新興科技在房地產估價領域中的應用日益廣泛，為行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展注入了新的活力。大數(shù)據(jù)和人工智能技術的應用，使得估價工作更加高效、準確和便捷。通過大數(shù)據(jù)分析，我們可以更加全面地了解房地產市場的供求關系、價格趨勢和客戶需求等信息，為估價工作提供更加精準的數(shù)據(jù)支持。而人工智能技術的應用，則可以實現(xiàn)估價過程的自動化和智能化，提高工作效率和減少人為誤差。
在過去二十年職業(yè)生涯中，我收獲了許多成長和感悟。我也感受到了科技對行業(yè)發(fā)展的推動作用，只有緊跟時代步伐、擁抱科技創(chuàng)新，才能在競爭中立于不敗之地。展望未來，我對房地產估價行業(yè)的發(fā)展仍然充滿信心，相信科技對行業(yè)發(fā)展的推動作用，只有緊跟時代步伐、擁抱科技創(chuàng)新，才能在競爭中立于不敗之地。隨著經濟的不斷發(fā)展和城市化的持續(xù)推進，我們將積極擁抱科技創(chuàng)新和應用新技術，為客戶提供更加優(yōu)質、高效和精準的評估咨詢服務。同時，我也期待與同行們共同努力、共同進步，推動房地產估價行業(yè)的持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展。
作者：高藕葉
工作單位：天津博成房地產土地資產評估有限公司