摘要：欣然回首房地產(chǎn)評估發(fā)展30年的黃金時代，本文首先以第一人稱情懷，充滿激情地抒發(fā)對評估職業(yè)的濃郁摯愛情愫；然后以簡史脈絡(luò)縱向追溯評估思維源遠(yuǎn)流長,對比近30年評估矚目的成就，闡述這個時代催熟了評估的主旨，表達(dá)對經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展30年的感恩；最后以評估人的集體身份，思考“我是誰、從哪里來、到那里去”哲學(xué)命題，探討和求索評估使命和未來發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；黃金時代；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；30年禮贊
緣于房地產(chǎn)評估（下文簡稱“評估”）的職業(yè)魅力，吸引千萬評估人長期錨定于該領(lǐng)域且一直歆享其魅力之中?；厥?0年評估發(fā)展輝煌歷程，我和每個評估人一樣，飽含豪情地抒發(fā)評估情懷、感恩黃金時代，并深思時代的評估——
一、30年，職業(yè)的情懷，情懷的職業(yè)！
初涉企業(yè)改制評估，便開啟了遇見評估、學(xué)習(xí)評估、司職評估、摯愛評估、修為評估的職業(yè)歷程，從懵懂邂逅的感性新奇到日久生情的理性擁躉，竟然幾近30年了。一個漫不經(jīng)心的肇始，竟凝煉為一場心無旁騖的修行。
這是個年輕的職業(yè)，多少評估人已攜青春奉獻(xiàn)；這是個公眾的職業(yè)，多少評估人愿傾注激情服務(wù)大眾，并由衷欣慰——
曾經(jīng)參與的司法鑒定、貸款融資、征收補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)交易的服務(wù)，讓評估的鑒證印跡與時俱進(jìn)。
恒久秉承的合法公道、誠信專業(yè)、重約控險、真實(shí)合規(guī)的理念，讓評估的公眾認(rèn)知日益彰顯。
職業(yè)基因的評定估算、交易紐帶、價值聯(lián)通、定紛止?fàn)幍墓δ埽屧u估的社會價值與日俱增。
評估是藝術(shù)實(shí)踐和理性思維的默契，是智慧探索與感性行為的融合，是將理性融入藝術(shù)的實(shí)踐，是將藝術(shù)融入理性的生活。于是評估從一種職業(yè)，嬗變成為一種身份、一種責(zé)任、一種自豪、一種生活、一種情懷。
評估離我們不遠(yuǎn)，我們離評估太近，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、日常生活離不開評估。評估不是高居廟堂之中的玄妙，也不是評估師身份才具有的標(biāo)配；評估既有陽春白雪的一絲不茍，又有下里巴人的平易近人；既能撐起國有資產(chǎn)保值增值的“保護(hù)傘”，也可筑就尋常百姓權(quán)益受損的“隔火墻”。評估可以為國有資產(chǎn)交易做鑒證、上市公司資產(chǎn)置換出對價、土地招拍掛測算起拍價、稅收征管核稅基、房屋征收算補(bǔ)償……也可以為產(chǎn)權(quán)人買賣房屋獻(xiàn)咨詢、給創(chuàng)業(yè)者抵押房產(chǎn)謀市值、幫房市投資者做出預(yù)判、教職場小白談房租……
評估讓我們心有靈犀，評估思維會開啟多彩智慧的生活，讓我們升華感悟，運(yùn)用評估的思辨、評估的理性去面對世俗的煙火、生活的感性，運(yùn)用評估的嚴(yán)謹(jǐn)和多元方法表達(dá)公平與仁義，運(yùn)用評估靈感在閑適與消遣中表達(dá)情懷。
是的，評估人，只要親近了評估，就會自發(fā)地萌生對這個職業(yè)的情懷，深耘了評估，就會自豪地沉醉于這個飽含情懷的職業(yè)！
二、30年，評估的時代？時代的評估！
30年，半個甲子；30年，驚鴻一世！30年，評估人劈波弄潮的黃金時代！
30年，評估躍動于經(jīng)濟(jì)改革、市場鼎沸中，成就目不暇接，社會地位與日俱增。人們不由驚嘆：這30年，是評估繁華了這個時代，還是這個時代催熟了評估？
當(dāng)我們把思維觸角沿著歷史脈落延伸時，會欣慰感慨：是偉大時代造就了時代的評估，因?yàn)樵u估一直嫻靜地伴生于人類社會變遷，但熠熠高光時刻，僅僅從這30年肇始——
評估早于文字太久，無法確切地沿時間維度溯源尋蹤，但如果從古人生產(chǎn)和生活中物品交換的應(yīng)用場景開始，突破時空物我觀念限制，引申到民眾生活與文化層面角度，對評估應(yīng)用做一個大縱深、廣視角的思考，我們會得出結(jié)論，遠(yuǎn)古人類社會存在，就有交換，就需要原始的評估思維。此時不妨設(shè)定一個必然存在過的場景：在某冬天傍晚的兩個猿人，一個評估了對方手里尚未啃完的半個鹿腿，一個衡量了對方占踞的狹仄山洞，他們默契地達(dá)成交易，以殘缺的鹿腿交換山洞的居住權(quán)。于是一個再也不為饑腸轆轆而抓耳撓腮，一個再也不為無容身之地而愁眉不展。
評估勿須貨幣去表白，評估勿須文字記錄，只要各自估算的使用價值或投資價值相當(dāng)，物物交易、服務(wù)實(shí)物交易就能達(dá)成。
評估是貨幣的先行者，從來不是貨幣的衍生物；評估是文字的急先鋒，從來不是文字的依附者。
通過使用評估語言敘述歷史，可更體味評估生命力的悠長。“完璧歸趙”中的雙方一定對和氏璧與15座城池進(jìn)行評估，秦王一定采用假設(shè)開發(fā)法對建造萬里長城進(jìn)行可行性研究，千金買鄰的買者一定采用投資價值錨定房價。曹沖稱象是成本法的天才運(yùn)用，愚公移山的“山不增，而子子孫孫無窮匱”也是收益法迸發(fā)的信念……評估一直或隱或現(xiàn)地共生于廟堂市井。古代官方、民間都有評估專人，如西周時期的質(zhì)人，宋朝至清朝時期的牙人。試想一下，《清明上和圖》的市井街巷、商肆行商繁榮，如果沒有評估思維的加持，哪有當(dāng)時和諧定價、公平交易、稅賦豐盈、定分止?fàn)幍臒熁鸱比A。
可見，評估伴生歷史變遷，須臾不離社會，潤物細(xì)無聲在歷史的血脈中，僅僅30年前，市場經(jīng)濟(jì)儼然催化劑，讓評估應(yīng)時嬗變！感恩這輝煌的30年，賜予評估蓬勃發(fā)展的土壤，成就評估發(fā)展的黃金時代！“神女應(yīng)無恙，當(dāng)驚世界殊”，此時此刻，讓評估人欣慰地盤點(diǎn)30年評估的成就，并感恩這個時代紅利吧——
經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生產(chǎn)要素跨主體、跨地域、跨部門、跨行業(yè)有序流動，而流動需要以市場價格的標(biāo)簽衡量對價。時代發(fā)展喚醒了評估“市場聯(lián)通”的角色，使其彰顯發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的功能，為靜態(tài)資產(chǎn)賦予了動態(tài)的市場價值內(nèi)涵，激活了生產(chǎn)要素的動能，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“起搏器”，讓評估有機(jī)會履行提高市場效率、規(guī)避市場失靈、引導(dǎo)理性交易、保護(hù)主體合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險、促進(jìn)社會和諧等職能。
1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度”確立了行業(yè)的法律地位，成立了中國房地產(chǎn)評估師學(xué)會（現(xiàn)更名為 CIREA），架構(gòu)了行業(yè)的主體資格和治理結(jié)構(gòu)；1995年實(shí)行執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度，成為遴選房地產(chǎn)評估師的途徑；設(shè)定了房地產(chǎn)評估師、評估機(jī)構(gòu)行政許可項目。應(yīng)時代評估發(fā)展需求，行管部門有序頒布《評估規(guī)范》《術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》等，形成了比較完善的評估理論方法體系，建立起了公平競爭、開放有序、政府監(jiān)管、行業(yè)自律的發(fā)展態(tài)勢。
評估職能日益突出，并上升為專屬的社會責(zé)任，價值（格）鑒證愈發(fā)固化為法定需求。如：《城市房地產(chǎn)管理法》“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)……參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估”；《征收條例》規(guī)定對被征收房屋必須評估；《人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》“起拍價由人民法院參照評估確定”；《民法典》中民事侵權(quán)賠償價格確定，均需法定評估。30年來，評估人直接參與抵押物增信、房屋征收、城市更新、司法鑒定、產(chǎn)權(quán)交易與稅基評估等重要經(jīng)濟(jì)行為；間接參與了國有企業(yè)股份改制、兼并重組、主輔分離、破產(chǎn)清算、中外合資、合作以及收購行為，讓評估與時俱進(jìn)的時代性充分展現(xiàn)。
竹子從土里長出需要五年的時間。在前四年中每年僅在土下增長3厘米，從第五年開始，以每天約30厘米速度迅速成長，只需兩個月就能長到15米。這是竹子的生長特性，前四年主要是在土壤中延伸和建立強(qiáng)大的根系，第五年則是迅速地破土成材。
評估儼然翠竹成長，生命張力中悄然醞釀著躁動，在此30年中，邂逅輝煌的時代而厚積薄發(fā)，不會辜負(fù)孕育其瘋長的沃土，沖破矜持節(jié)節(jié)拔高。
三、30年，沉淀的思考，思考的沉淀！
30年的恢宏時代，不僅培植時代的評估，更造就了使命如磐的時代評估人！“我是誰？從哪來？到哪去？”柏拉圖提出的這個哲學(xué)終極命題，也拷問時代的評估人，探究時代的答案。時代的評估人啊，只有解析這個答案，才能繼承遠(yuǎn)古評估血脈，借勢黃金30年，踔厲前行，并讓今天的思考微光成炬，照見未來。
我是30年淬煉的時代評估人！評估人自豪地說——
是緊扣時代脈搏的弄潮兒。30年前，經(jīng)濟(jì)改革潮起潮涌，市場亟需資產(chǎn)定價者時，一群敢于挑戰(zhàn)自我、勇于擔(dān)當(dāng)時代使命、敢于締造未來的拓荒者，信心十足地投入陌生而期待的職業(yè)中，汲取傳統(tǒng)評估思維綿薄的營養(yǎng)，臻化理論，活化實(shí)踐，錘煉為職業(yè)稟性豐滿的時代評估人，在時代的市場中盡顯英雄本色，不愧時代弄潮兒！
是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的金領(lǐng)匠人。時代的評估人，具有明確的自我社會定位認(rèn)知、彰顯個性和服務(wù)經(jīng)改的時代責(zé)任，能更加腳踏實(shí)地劈波弄潮。評估人化身金領(lǐng)匠人，煥發(fā)出總設(shè)計師的職業(yè)氣質(zhì)，以經(jīng)濟(jì)學(xué)原理為基礎(chǔ)，以數(shù)理統(tǒng)計學(xué)、邏輯學(xué)、高等數(shù)學(xué)為工具，借用自然科學(xué)的專業(yè)知識，設(shè)計科學(xué)技術(shù)路線，為市場聯(lián)通提供獨(dú)具匠心的技術(shù)成果。
是紛繁俗世中的理性經(jīng)濟(jì)人。時代的評估人是可知論的踐行者，堅信事物是可以被認(rèn)知的，可以憑借專業(yè)知識、感覺器官及其延伸（科學(xué)儀器）完全認(rèn)知事物，且完全認(rèn)識事物是必然。 因此評估人化身為理性經(jīng)濟(jì)人，在市場中體現(xiàn)個體的“利他、順勢”職業(yè)性格；既能關(guān)注買賣各方的交易心態(tài)，又能沉浸于市場中，超脫地推演影響交易形成的外在、內(nèi)在因素，永葆理性經(jīng)濟(jì)人角色和思維，矯正慣性經(jīng)驗(yàn)的失控，求索理性價值的回歸。
從遠(yuǎn)古走來，在經(jīng)濟(jì)繁榮中復(fù)興。評估人由衷地感慨——
第一，從偉大的時代中走來，在與時俱進(jìn)中蛻化。時代的評估，復(fù)興于90年代初市場經(jīng)濟(jì)的建立，伴隨著外資的注入、土地價值的回歸、國企改制的啟動、資源的喚醒激活、資本的優(yōu)化組合、資金的有序流動，評估需求應(yīng)然地被時代浪潮激活。期后亦步亦趨地在金融不良資產(chǎn)處置、抵押貸款增信、實(shí)施城市更新中，開拓一個個紅海市場。
第二，從文明薈萃中走來，在學(xué)以致用中淬煉。擅于從其他學(xué)科中汲取菁華作為工具，并通過技術(shù)路線組合成工具箱，解決實(shí)踐問題。與評估具有血緣關(guān)系的學(xué)科不勝枚舉——
經(jīng)濟(jì)學(xué)中交替關(guān)系原理衍生為替代原則，邊際量原理活化為收益、成本遞增遞減原則，外部性原理活化為經(jīng)濟(jì)折舊，消費(fèi)者剩余原理決定了投資價值類型。邏輯學(xué)中同一律演化評估中的客觀性原則；充足理由律要求應(yīng)選盡選不同評估方法、決定可比實(shí)例真實(shí)性；排中律衍生評估的合法性原則、最高最佳利用原則；矛盾律闡明評估中的價值類型、評估目的、價值時點(diǎn)的唯一性。
還有，統(tǒng)計學(xué)大量觀察法——收集案例、積累信息；統(tǒng)計分組法——類似房地產(chǎn)分析、分區(qū)域分用途對市場分析；綜合指標(biāo)法——建安成本確定；時間數(shù)列分析法——環(huán)比增長率、比基增長率分析；指數(shù)分析法——復(fù)利計算；相關(guān)分析法——土地與建筑物適應(yīng)原則、房屋各部分的均衡原則。高等數(shù)學(xué)中的二元回歸分析、建模分析、敏感性分析、置信區(qū)間分析……
積學(xué)以儲寶，酌理以富才。時代的評估，就從厚積薄發(fā)、海納百川中走來。
時代的評估人使命光榮，有所為有所不為，不忘初心，踔厲前行——
首先，到新質(zhì)生產(chǎn)力中去。踐行黨的二十大報告，評估人主動擁抱新質(zhì)生產(chǎn)力，踐行“新”的四個維度。一是新勞動者：時代的評估人致力于充分利用現(xiàn)代技術(shù)，錘煉為適應(yīng)現(xiàn)代高端先進(jìn)設(shè)備、具有知識快速迭代能力的新型人才。二是新勞動對象：與新質(zhì)生產(chǎn)力相適應(yīng)的評估對象，不僅包括物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，還包括數(shù)據(jù)、碳排放等新型資產(chǎn)形態(tài)。三是新勞動工具：評估中利用人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)和增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)設(shè)備、自動化制造設(shè)備等；四是新型基礎(chǔ)設(shè)施——發(fā)展環(huán)境：適應(yīng)科技創(chuàng)新范式變革、模式重構(gòu)的新需求，統(tǒng)籌布局大科學(xué)裝置，圍繞促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尋找評估發(fā)展機(jī)遇。
其次，到廣袤藍(lán)海中去。評估發(fā)展面向未來，在鞏固紅海——已知的市場空間前提下，不斷探索未知的市場空間，迎接新挑戰(zhàn)、承接新使命，開創(chuàng)藍(lán)海新市場。其中一種是突破性增長業(yè)務(wù)，即舊市場中新產(chǎn)品或新模式，一種是戰(zhàn)略性新業(yè)務(wù)開發(fā)，即創(chuàng)造新市場、新細(xì)分行業(yè)甚至全新行業(yè)。時代的評估人要開拓視野，捕捉機(jī)遇，以“君子不器”的可塑性修為自我，潛心增技，蓄勢待發(fā)。
最后，到職業(yè)理想中去。天下職業(yè)，美為理想；天下職業(yè)，愛為理想。評估是一種職業(yè)，更是一種生活。當(dāng)達(dá)到職業(yè)與生活水乳交融的狀態(tài)，生活和職業(yè)都是幸福的。讓我們運(yùn)用評估的思辨、評估的理性去面對紅塵的煙火、生活的感性，在表達(dá)尊嚴(yán)與仁義中運(yùn)用評估方法，在調(diào)侃和解悶中運(yùn)用評估靈感，在閑適與情感表達(dá)中運(yùn)用評估的修為——就是面向未來的時代評估人。
四、結(jié)語
“苔花如米小，也學(xué)牡丹開”。評估是遠(yuǎn)古走來的精靈，智慧是她的翅膀，不離不棄地啟蒙人類的生存、生活，用熹微的星星之光精心地呵護(hù)著世俗的交易秩序；評估的基因一直傳承于歷史的血脈中，是這個恢弘的時代，喚醒并激活了蟄伏在市井煙火中的評估隱性基因，并迅猛彰顯為時代顯性稟賦，能動地助力時代發(fā)展。當(dāng)她步入能催化其魔力張揚(yáng)的黃金30年，迅速讓亦步亦趨的小精靈嬗變?yōu)榉≡龅拇蠓◣煟敢?jīng)濟(jì)發(fā)展耦合弘大的新時代。這個新時代，就是經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的30年，評估發(fā)展的黃金期！
新時代的評估人懷有一顆真心，用一只大眼睛的法力和慧光，粉碎了虛空，尋到了真相。這顆心，無所不有，廣袤無邊；這只眼，光芒四射，呈現(xiàn)萬千。
感恩新時代，感恩30年，致敬新時代；致敬30年！
作者：辛彥波
工作單位：吉林融創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司