摘要：本文通過分階段回顧了中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展歷程，結(jié)合個(gè)人經(jīng)歷，總結(jié)每個(gè)階段的行業(yè)政策和中房學(xué)在推動房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化和國際化方面的作用及取得的成就。同時(shí)，分享了各階段筆者實(shí)踐過程中的一些親身經(jīng)歷和中房學(xué)對新疆房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的支持與幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；中房學(xué)；行業(yè)管理；高質(zhì)量發(fā)展
2024年適逢《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確立國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度和中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（以下簡稱中房學(xué)）成立30周年。而立之年的中房學(xué)，不僅見證了中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，更推動了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)持續(xù)健康的高質(zhì)量發(fā)展，取得累累碩果?；貞?0年的經(jīng)歷，腦海里時(shí)常浮現(xiàn)出行業(yè)及中房學(xué)領(lǐng)導(dǎo)和從業(yè)者感人的畫面，感慨他們?yōu)樾袠I(yè)發(fā)展繪就出濃墨重彩的發(fā)展畫卷。
中房學(xué)這30年，是國家改革開放經(jīng)歷社會轉(zhuǎn)型、體制轉(zhuǎn)軌、企業(yè)轉(zhuǎn)制變化過程見證者，又是不斷進(jìn)取、創(chuàng)新求強(qiáng)的參與者，是與時(shí)俱進(jìn)、服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)行業(yè)、服務(wù)國家的30年。
十一屆三中全會后，國家工作重心轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提出“按行業(yè)組織、按行業(yè)管理、按行業(yè)規(guī)劃”的改革措施，行業(yè)社團(tuán)組織承擔(dān)起歷史賦予的使命。十四屆三中全會，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，提出要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會、商會等組織的作用，依據(jù)市場規(guī)則，建立自律性運(yùn)行機(jī)制，接受政府部門的管理和監(jiān)督，中房學(xué)應(yīng)運(yùn)而生，開始璀璨生輝的進(jìn)行曲。在房地產(chǎn)行業(yè)工作30多年的經(jīng)歷，讓我見證了新疆維吾爾自治區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從起步到現(xiàn)在的發(fā)展歷程，筆者從個(gè)人經(jīng)歷和關(guān)注者的角度，回顧中房學(xué)對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展做出成績和對新疆房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)大力支持與幫助，借紀(jì)念中房學(xué)成立30周年之際，與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)同仁們進(jìn)行分享。
一、1995年之前的房地產(chǎn)估價(jià)管理建立階段
1988年原建設(shè)部開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度（當(dāng)時(shí)稱為估價(jià)員），從業(yè)人員是全疆各地、州、市、縣房地產(chǎn)交易所（中心）的工作人員。
1992年原建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管理暫行辦法》（建房〔1992〕579號）指出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場估價(jià)工作的管理；1993年《關(guān)于認(rèn)定“房地產(chǎn)估價(jià)師”有關(guān)問題的通知》（建房〔1993〕27號）指出，為加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員的資格管理，建立起規(guī)范的、符合國際慣例的房地產(chǎn)估價(jià)師制度，原建設(shè)部和人事部共同組成房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組，于1993和1994年全國開展兩批房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證（新疆兩批認(rèn)定了3人）。隨著中國房地產(chǎn)市場的興起和房地產(chǎn)估價(jià)需求的日益增長，1994年中房學(xué)成立，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)開始走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的道路。
筆者有幸大學(xué)畢業(yè)就從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的干部培訓(xùn)教學(xué)和參與行業(yè)管理工作。主要進(jìn)行脫產(chǎn)學(xué)期6個(gè)月的估價(jià)員和學(xué)期3個(gè)月所長培訓(xùn)班的授課和相關(guān)管理文件的制定，我記憶猶新的是，當(dāng)時(shí)哈密紅星農(nóng)場房管所50多歲的所長，為參加取證考試暈倒在教室情景；建設(shè)廳、建設(shè)學(xué)院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)時(shí)常鼓勵我，面對新行業(yè)、新問題要敢于探索和研究，在工作中給予了極大的支持和信任，促使我在工作中逐步形成敬業(yè)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，給剛參加工作的我上了生動的一課。
這一階段，全疆房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都是各地、州、市、縣房地產(chǎn)管理部門所屬的事業(yè)單位（大部分稱為房地產(chǎn)交易所或房地產(chǎn)交易中心），房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)主要是防止房地產(chǎn)交易過程中隱價(jià)避稅，房地產(chǎn)抵押貸款、司法鑒定等，具有公共服務(wù)的職能。
二、1995至2000年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)制度建立和市場化起步階段
從1995年原國家建設(shè)部和人事部印發(fā)《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，逐步制定了《關(guān)于加強(qiáng)于銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《關(guān)于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》等，中房學(xué)配合原建設(shè)部從房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格、資格考試、資格注冊、繼續(xù)教育、估價(jià)規(guī)范、機(jī)構(gòu)管理等方面建立行業(yè)制度并實(shí)施。同時(shí)創(chuàng)辦會刊、開展課題研究和培訓(xùn)、組織國內(nèi)外的學(xué)術(shù)交流、國家一級房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)機(jī)構(gòu)評審等工作，都收獲了沉甸甸的果實(shí)。
筆者腦海里閃現(xiàn)出當(dāng)年起草實(shí)施文件、組織估價(jià)師考前輔導(dǎo)班、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)等跳動的畫面。
1996年6月，原建設(shè)廳克服多種限制，決定由我擔(dān)任法定代表人，通過工商登記成立新疆房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)中心（資質(zhì)編號001），不以盈利為目的，主要職責(zé)是示范引領(lǐng)全疆房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)及調(diào)處估價(jià)糾紛等工作。從事的抵押、上市公司（水利、石化、石材等）、開發(fā)項(xiàng)目可研、鑒定、課稅、入股等項(xiàng)目評估，為估價(jià)機(jī)構(gòu)樹立了公信力和聲譽(yù)，得到了社會的認(rèn)可；為落實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，在疆內(nèi)連續(xù)多年組織考前輔導(dǎo)班并授課，中房學(xué)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)行業(yè)知名人士來疆輔導(dǎo)，提升新疆房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍建設(shè)。
這期間筆者有幸參加相關(guān)會議，當(dāng)年老領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷至今難忘，記得當(dāng)時(shí)柴強(qiáng)秘書長介紹國外房地產(chǎn)估價(jià)管理制度、發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)在社會的作用和地位，使我對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有了更高更深的認(rèn)識、堅(jiān)定我從事行業(yè)的信心；在交流匯報(bào)新疆房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展和存在的問題中，當(dāng)時(shí)的姜萬榮處長給予的細(xì)致分析和指導(dǎo)，更體貼到幫我解決返程火車票親自給我，細(xì)微之處見知著，點(diǎn)滴小事暖人心。體現(xiàn)了領(lǐng)導(dǎo)對新疆邊遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)支持和對工作人員的關(guān)懷，使新疆房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理水平得到不斷提升，對筆者個(gè)人和職業(yè)發(fā)展都產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
特別是參加“第五屆亞洲房地產(chǎn)學(xué)會年會暨國際房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會”，使我開闊了視野，更深刻領(lǐng)悟到中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)制度的建立，從一開始就定位于走專業(yè)化、規(guī)范化和國際化發(fā)展道路。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了公民并存的現(xiàn)象，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)邁入市場化的進(jìn)程。從1996年起，我區(qū)對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審批，民營的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)，到2000年共計(jì)審批6家民營機(jī)構(gòu)，打破房地產(chǎn)行政主管部門所屬房地產(chǎn)交易所的壟斷經(jīng)營局面，不斷挖掘房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的范圍。2000年原建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》（建住房〔2000〕96號），進(jìn)一步推動房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場化進(jìn)程。
三、2001年至2016年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場化大發(fā)展階段
《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建住房〔2002〕123號）指出，未按有關(guān)規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，一律取消其從事評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)，助推了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的改制和行業(yè)市場化的快速發(fā)展。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用越來越顯著，涉及的領(lǐng)域也越發(fā)廣泛，扮演著越來越重要的角色。中房學(xué)不忘初心，勇立時(shí)代潮頭、闊步前行，踐行國家戰(zhàn)略，履行社會責(zé)任，走出了一條的波瀾壯闊、成績斐然的辦會之路。
中房學(xué)通過及時(shí)與估價(jià)機(jī)構(gòu)、地方協(xié)會、相關(guān)部門、高校及專家學(xué)者舉辦聯(lián)誼會、座談會、年會，緊隨時(shí)代發(fā)展的步伐，及時(shí)探討不同時(shí)期行業(yè)面臨的主要議題，如：自律管理、開拓市場、估價(jià)機(jī)構(gòu)管理、信息化建設(shè)和數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)模式、規(guī)范市場、治理商業(yè)賄賂、新技術(shù)在估價(jià)中的運(yùn)用等；加強(qiáng)各地房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織之間交流，溝通與協(xié)作，共促行業(yè)健康發(fā)展；進(jìn)行政策解讀、技術(shù)創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)管理、房地產(chǎn)估價(jià)未來發(fā)展趨勢和發(fā)展方向等議題，為行業(yè)發(fā)展把脈定向，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)行業(yè)的競爭力，維護(hù)行業(yè)信譽(yù)和提高行業(yè)公信力，促進(jìn)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。
中房學(xué)與數(shù)十個(gè)國家和地區(qū)的國際組織和機(jī)構(gòu)進(jìn)行廣泛的交流與合作，包括國際測量師聯(lián)合會（FIG）、國際估價(jià)官協(xié)會（IAAO）、國際物業(yè)稅學(xué)會、英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）、美國估價(jià)學(xué)會（AI）、國際通行權(quán)協(xié)會、澳大利亞房地產(chǎn)學(xué)會（API）、香港測量師學(xué)會、日本不動產(chǎn)研究所、日本不動產(chǎn)鑒定士協(xié)會聯(lián)合會、韓國鑒定評價(jià)協(xié)會、葡萄牙工程師學(xué)會、世界不動產(chǎn)聯(lián)盟（FIABCI）等，通過加入國際組織、簽署了多項(xiàng)合作協(xié)議、參與國際會議、舉辦學(xué)術(shù)論壇、考察交流、邀請國際估價(jià)專家分享經(jīng)驗(yàn)等，引入國際理念和方法，與國際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)接軌，推動了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的國際化進(jìn)程，提升中房學(xué)國際影響力；通過簽訂資格互認(rèn)協(xié)議，提高了中國房地產(chǎn)估價(jià)師的國際認(rèn)可度，同時(shí)也在國際舞臺上展現(xiàn)了中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的專業(yè)形象，提升中國在國際估價(jià)領(lǐng)域的話語權(quán)和地位。
中房學(xué)根據(jù)服務(wù)需求強(qiáng)化組織建設(shè)，設(shè)立考試注冊專業(yè)委員會、行業(yè)自律專業(yè)委員會、房地產(chǎn)信息化專業(yè)委員會、海外資格組等；不斷健全完善自律管理制度，制定了《會員管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育實(shí)施辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告抽查評審辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)檢查辦法》《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》等房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理文件，提高了自我管理能力，維護(hù)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場秩序。
積極參與《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》《資產(chǎn)評估法》等的制定與修改，開展《房地產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)與制度研究》《房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》《非居住房產(chǎn)批量估價(jià)成本手冊研究》等課題研究，為政府部門在法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策的制定和實(shí)施中提供決策咨詢與專業(yè)建議。為行業(yè)發(fā)展?fàn)幦「欣恼攮h(huán)境，持續(xù)更新和完善估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，拓寬業(yè)務(wù)范圍，適應(yīng)市場變化。
中房學(xué)利用會刊和構(gòu)建網(wǎng)站、手機(jī)短信服務(wù)、微信公眾號與會員雙向交互，為會員提供了方便的網(wǎng)上服務(wù)項(xiàng)目，開通了估價(jià)機(jī)構(gòu)管理、考試注冊、網(wǎng)絡(luò)教育、行業(yè)管理、會員系統(tǒng)、報(bào)告評審等服務(wù)平臺和信息查詢功能，及時(shí)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、行業(yè)政策、學(xué)術(shù)研討和動態(tài)信息等，提高了為行業(yè)服務(wù)的效率和質(zhì)量。
進(jìn)行繼續(xù)教育和專業(yè)培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)新知識、新技能，提升專業(yè)素養(yǎng)，對世界開放執(zhí)業(yè)資格考試、執(zhí)業(yè)資格國際認(rèn)證，召開各類學(xué)術(shù)研討會、評優(yōu)表彰，舉辦成就展、知識競賽，提高了估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力，激發(fā)了行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新活力，無數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)師在這里成長，為行業(yè)發(fā)展提供了有力支撐。
中房學(xué)強(qiáng)化行業(yè)自律管理，在學(xué)會自身建設(shè)、制度標(biāo)準(zhǔn)完善、誠信體系建設(shè)、對外交流合作、人才培養(yǎng)、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)會員、參與立法、業(yè)務(wù)開拓、以及課題研究、評先樹優(yōu)、咨詢培訓(xùn)，融合提煉、自我創(chuàng)新等等方面，充分發(fā)揮橋梁紐帶作用，貫徹落實(shí)國家方針政策，參與社會共治，辦大會、做研究、提倡議、推自律、定標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)會員，為行業(yè)健康有序發(fā)展努力貢獻(xiàn)力量，贏得了政府部門和業(yè)界的高度認(rèn)可。推動行業(yè)多元化發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新，促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)，創(chuàng)造性地開展服務(wù)工作，滿足了社會發(fā)展的新需求，以孜孜不倦這根G弦，引領(lǐng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)演奏出激昂的進(jìn)行曲。
這一階段，筆者主要從事新疆房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理、繼續(xù)教育培訓(xùn)工作。讓我至今難忘的是：原建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)多次與我談話，率先注銷新疆房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)中心，推進(jìn)新疆房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場化步伐，并耐心疏導(dǎo)我不要調(diào)離、辭職，繼續(xù)為新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡力；原建設(shè)部援疆的常青副廳長，給我專業(yè)文章讓我寫感悟、指導(dǎo)如何抓工作重點(diǎn)、教導(dǎo)如何勇?lián)?zé)任細(xì)致工作，迅速提高了我的個(gè)人工作能力；更難忘是向中房學(xué)反映新疆偏遠(yuǎn)、機(jī)構(gòu)規(guī)模小、估價(jià)師到內(nèi)地參加繼續(xù)教育，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重，耗費(fèi)時(shí)間長，柴強(qiáng)會長就及時(shí)在新疆安排培訓(xùn)點(diǎn)，不僅解決了繼續(xù)教育困難的同時(shí)提供向內(nèi)地機(jī)構(gòu)交流、學(xué)習(xí)、合作的機(jī)會，還援助資金鼎力相助新疆房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的發(fā)展；柴強(qiáng)會長、趙鑫明秘書長親自來疆，并選派全國知名機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、學(xué)者多次舉辦培訓(xùn)，有效的提升全疆房地產(chǎn)估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)管理的整體水平。
四、2017年至今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新發(fā)展階段
《資產(chǎn)評估法》實(shí)施后，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)邁入進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段。在經(jīng)濟(jì)大變局和技術(shù)革新的快速變革的時(shí)代，隨著市場的不斷變化和客戶需求的多樣化，中房學(xué)引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式，拓展估價(jià)服務(wù)的深度和廣度。同時(shí)面對風(fēng)險(xiǎn)和市場競爭等挑戰(zhàn)，不斷加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)，提升治理能力，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，為行業(yè)的創(chuàng)新、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
筆者因工作變動，這期間離開了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，在新的工作中也涉及一些評估業(yè)務(wù)，近兩年又在自然資源評價(jià)、城市更新、生態(tài)資源價(jià)值等方面做探索。讓我感動的是還有中房學(xué)人員與我聯(lián)系，珍藏的記憶播放出過往中房學(xué)工作人員長期對我工作的幫助、支持和信任的溫馨畫面，感動不時(shí)涌上心頭，也借此次機(jī)會向他們表示感謝！
由于筆力和參與房地產(chǎn)估價(jià)深度有限，對中房學(xué)30年來取得的成績不勝言表。中房學(xué)隨國家改革開放開始了“風(fēng)正一帆懸”的勵精圖治，銳意進(jìn)取、創(chuàng)新求強(qiáng)辦會之路，在行業(yè)發(fā)展各方面積極努力和前瞻性思考，緊密結(jié)合實(shí)際工作和國家發(fā)展的要求，面對大變局、引領(lǐng)新趨勢，堅(jiān)持“服務(wù)緊跟市場行、服務(wù)緊跟發(fā)展變”的理念，準(zhǔn)確把握行業(yè)規(guī)律和特征，與時(shí)俱進(jìn)、完善與優(yōu)化、創(chuàng)新與發(fā)展，用如椽大筆，繪就出高質(zhì)量、跨越式發(fā)展的精美畫卷，成為政府靠得住、機(jī)構(gòu)信得過、行業(yè)有威信、國際有地位行業(yè)組織。
作者：段江濤
工作單位：新疆德旺房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（有限公司）