禁网站在线观看免费视频,日日夜夜艹,a免费国产一级特黄aa大,四虎地址,四虎成人国产精品视频,四虎国产精品永久在线播放,四虎成人国产精品视频

摘要：本文簡單介紹上海市房地產估價師協(xié)會房地產估價專家委員會的作用，社會責任及專家委員會的自律管理。包括制度及專家隊伍建設，專家承擔估價報告鑒定和報告質量評審工作，落實社會責任，發(fā)揮技術指導作用等。

關鍵詞：房地產估價專家委員會、專家隊伍建設；社會責任

1992年10月黨的十四大提出“我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制。”在社會主義市場經濟體制改革的大背景下，土地、房地產估價行業(yè)應運而生。國有土地使用權及房地產作為特殊的商品，可依法進入市場流通。為房地產市場服務的房地產估價行業(yè)隨之產生，30年來迅速發(fā)展成為一支年青的經濟鑒證類中介隊伍，各省市相繼成立了土地、房地產估價師協(xié)會。1997年1月16日上海市房地產估價師協(xié)會成立，是房地產和土地估價合一的專業(yè)協(xié)會。

在社會主義市場經濟體制逐步建立和運行過程中，2000年房地產估價行業(yè)經歷了一次重大改革。根據《關于經濟鑒證類社會中介機構與政府部門實行脫鉤改制的意見》（國辦發(fā)［2000］51號）及國土資源部、建設部的規(guī)定，2000年9月上海開始實施土地、房地產估價機構脫鉤改制工作，包括人員、財務、業(yè)務、名稱四個方面脫鉤（簡稱“四脫鉤”）。脫鉤以后，估價機構成為市場中的“新經濟組織”。“四脫鉤”是市場經濟發(fā)展和接軌國際的必然趨勢。到2001年初，上海市的土地、房地產估價機構脫鉤改制基本完成，估價機構的數(shù)量從脫鉤前的98家，減少到61家。

一、成立房地產估價專家委員會的初心

改革開放后，上海的經濟和城市建設出現(xiàn)了勃勃生機，城市更新、舊區(qū)改造高速度推進。1992年上海市政府提出舊改的目標：到本世紀末要完成365萬㎡危房、棚戶、簡屋（簡稱“365危棚簡”）舊區(qū)改造任務。2002年市政府發(fā)布《上海市城市房屋拆遷管理細則》（滬府第111號）文中第五十三條規(guī)定：“拆遷當事人評估結果有爭議的，一方當事人可以向上海市房地產估價師協(xié)會組織的房屋估價專家委員會申請鑒定。拆遷當事人在收到評估報告后的15日內未申請鑒定的，以評估結果作為裁決依據；申請鑒定的，以鑒定結果作為裁決依據”。市政府授權房地產估價行業(yè)協(xié)會承擔此艱巨的社會責任，是對行業(yè)協(xié)會自律管理的極大信任。

2002年4月“上海市房地產估價師協(xié)會房屋拆遷估價專家委員會”成立，在2002年7月4日協(xié)會年會上正式揭牌。房屋拆遷估價專家委員會成立后，立即開展評估政策咨詢服務及房屋拆遷估價報告的鑒定工作，有效地維護了拆遷當事人的合法權益，保障城市建設項目順利實施房屋拆遷。

隨著房地產市場發(fā)展，房地產估價行業(yè)的業(yè)務范圍全方位拓展，估價行業(yè)的健康成長，更需要加強對估價產品的質量監(jiān)督及鑒證管理工作。按當時的規(guī)定，專家委員會受理估價報告鑒定的范圍只限于房屋拆遷的估價報告，其他目的類型的估價報告如司法、落政、房地產轉讓、銀行抵押等估價爭議申請鑒定須報市房地局批準才可受理鑒定。2004年7月市局批準協(xié)會的請示報告，同意專家委員會更名為“上海市房地產估價師協(xié)會房地產估價專家委員會”（以下簡稱“專家委員會”），擴大受理估價報告鑒定的范圍，可以受理各種目的類型報告的鑒定，并賦予專家委員會承擔估價行業(yè)技術指導的職能。

2006年5月上海市房地產估價師協(xié)會第三屆第二次常務理事會通過了《關于加強專家委員會管理職能和建立專家?guī)斓囊庖姟罚ㄒ韵潞喎Q“意見”）。專家委員會的職責是加強管理和技術指導，組建和管理行業(yè)專家?guī)?，專家?guī)烊霂鞂＜页袚纼r報告的鑒定和報告質量評審工作。這是專家委員會成立以來的一項重大改革。

二、專家委員會自律管理及專家隊伍建設

2016年1月協(xié)會對《意見》實施十年來的成效進行總結，提升為上海市房地產估價師協(xié)會的行規(guī)，發(fā)布了一系列自律管理的規(guī)程、規(guī)劃、規(guī)定。如：《上海市房地產估價師協(xié)會房地產估價專家委員會工作規(guī)程》、《上海市房地產估價師協(xié)會房地產估價專家委員會專家管理的規(guī)定》、《上海市房地產估價師協(xié)會房地產估價專家委員會房地產估價報告鑒定工作規(guī)則》、《上海市房地產估價師協(xié)會房地產估價專家委員會房地產估價報告評審工作規(guī)則》。

這些規(guī)定進一步規(guī)范、細化了專家委員會自律管理的職能，簡單歸納如下：

（一）專家委員會

專家委員會成員由協(xié)會理事會選舉產生，其屆別自第三屆起與協(xié)會的屆別同步。專家委員會的任務：

①負責本市房地產估價行業(yè)專家隊伍的建設和管理。負責組建行業(yè)專家?guī)欤瑢＜規(guī)鞂嵭袆討B(tài)管理，對每期專家進行考核或年度履職評價，根據需要對專家?guī)鞂＜疫M行增補、調整；

②開展或參與本市及國家有關房地產估價標準、技術規(guī)范的研究、制定，推動行業(yè)技術創(chuàng)新；

③負責房地產估價報告的質量評審和鑒定，出具估價報告評審意見或估價報告鑒定結論；

④負責行業(yè)技術指導工作，組織開展行業(yè)技術交流和研討；

⑤負責估價報告鑒定檔案及估價報告評審檔案的整理、建檔工作，檔案由協(xié)會長期保存。

⑥承擔政府委托或轉移的其他職能。

（二）專家?guī)?/strong>

從2006年第四期起設立專家?guī)?，入庫專家由各估價機構（會員單位）按專家條件推薦，經專家委員會考評后擇優(yōu)錄取，發(fā)文公布，向專家頒發(fā)專家證書。專家聘任期1-2年，第七期起專家聘任期改為2年。

①入庫專家條件

·取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格后，連續(xù)從事房地產估價實務6年以上，估價實務經驗豐富，具有較高的估價理論水平及相關業(yè)務知識，能滿足所承擔的專業(yè)工作要求；是本協(xié)會的個人會員，在行業(yè)內有較高的聲譽。

·熟悉領域相關的法律、法規(guī)、管理制度及行業(yè)技術規(guī)范、標準等，并認真遵照執(zhí)行。

·熱心推進估價行業(yè)發(fā)展，自愿承擔專家委員會安排的工作任務，嚴謹、負責的態(tài)度及時完成任務。

·無違法違紀行為，誠信檔案中無不良記錄，作為估價報告完成人，近兩年無估價報告被鑒定為“應重新評估”或被評審為“不合格”等情況。

②專家?guī)鞂＜业墓ぷ魅蝿占皺嗬土x務

·入庫專家要承擔專家委員會安排的工作任務。工作任務主要包括估價報告的評審或鑒定、繼續(xù)教育授課、課題研究、咨詢服務等。根據有關規(guī)定，專家完成工作任務后可享受工作補貼。

·工作中要嚴格遵守保密制度、回避制度，遵循公正、客觀，獨立的評估原則，恪守職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范及專家委員會規(guī)定的有關專家行為準則。

·專家的工作受協(xié)會保護。專家要珍惜專家榮譽，維護專家委員會、協(xié)會及估價行業(yè)的聲譽，積極參加公益活動等。

·專家委員會對專家工作情況實施年度履職評價，對存在違法違規(guī)行為的、年度履職評價不合格的、連續(xù)兩次無正當理由不參加工作的及因身體健康狀況不勝任工作等情況的專家，專家委員會可終止專家資格。

（三）專家隊伍發(fā)展狀況

2006年建立專家?guī)煲院?，專家隊伍人?shù)逐年擴大，第一期專家有30名，第十期專家有76名，第一期至第十期歷時15年，共有230多名專家參加過估價報鑒定和評審工作。專家隊伍的職業(yè)資格構成趨于多樣化，專家的業(yè)務素質能適應各種目的類型的估價報告質量評價的要求，表1的數(shù)據可反映第一期至第十期專家委員會和專家隊伍的變化情況。

表1  房地產估價專家委員會及專家隊伍發(fā)展狀況

三、估價報告鑒定和評審的工作規(guī)則

在估價報告鑒定和評審工作過程中，為保障專家堅持“公正、客觀、獨立”的原則完成任務，專家委員會制定了一些工作制度，要求專家?guī)鞂＜液蛥f(xié)會工作人員執(zhí)行。

（一）回避制度

協(xié)會工作人員在分配估價報告鑒定或報告評審任務、安排專家組人員時，要執(zhí)行“回避制度”。不能安排專家承接自己執(zhí)業(yè)機構或密切相關機構完成的估價報告；如果專家接到這類需要回避的報告，應立即退回協(xié)會，協(xié)會另安排專家接此任務。

（二）保密制度

協(xié)會工作人員在分發(fā)被鑒定或評審的估價報告前，先要復制隱去估價機構的名稱和報告完成人及審核人的名字，然后才發(fā)給專家。

專家應嚴格遵守保密制度。鑒定組專家在獨立完成報告的鑒定意見后，在專家組集體討論鑒定綜合意見的會上，專家可暢所欲言發(fā)表自己的意見，但會后不能散布專家組的討論情況。

參與報告評審的專家在獨立完成評審意見表后，不得外泄評審報告及報告評分的相關信息。

（三）使用“專家代碼”的規(guī)定

專家委員會賦予專家?guī)烊霂鞂＜颐咳恕皩＜掖a”，在專家聘任期內可有效使用。專家代碼僅專家本人知道，可通過專家代碼收件（協(xié)會提供的有關資料、案例信息等）或反饋自己完成的報告鑒定或評審意見；在鑒定報告或評審報告意見表上用專家代碼簽名；現(xiàn)場查勘工作證用專家代碼，不寫專家名字；這為專家能客觀，獨立發(fā)表自己的見解創(chuàng)造良好條件。

（四）報告鑒定和評審工作嚴格按程序規(guī)范操作

①協(xié)會工作人員對申請鑒定的估價報告要進行合法性、完整性的資料審核，符合規(guī)定要求的才能受理鑒定，安排專家組。專家組接任務后，一般3天內安排現(xiàn)場查勘，10日內安排專家組合議會討論形成鑒定意見及鑒定結論；專家委員會出具鑒定報告及鑒定結論，對合格報告的鑒定結論為“維持原估價結果”；對不合格報告的鑒定結論為“應重新評估”。

②專家組專家應參加鑒定工作的全過程，包括現(xiàn)場查看、獨立完成自己的鑒定意見，參加專家組合議會討論。

在現(xiàn)場查勘過程中，要進拆遷區(qū)片、要進戶，做好現(xiàn)場記錄。如遇拒絕進門或半路阻攔等侮辱性“禮遇”，專家組可立即停止現(xiàn)場查勘程序，專家委員會可出具“終止鑒定”的結論。

③估價報告評審實行初審、復審、會審三級審查制度。每篇報告安排初審專家2名、主審專家1名。專家要依據評審標準，獨立進行分析、評定分值、指出扣分點或加分點，并說明理由，完成評審意見表。主審專家著重對初審結果進行復核，分析專家評分差距ΔS，把握專家組評分標準的一致性，綜合評審意見。

會審由專家委員會組織，專家委員會、行政主管部門負責人及主審專家組成，對評審報告逐篇進行會審，重點審查評分不合格的報告及評分偏離度大、評分差距大的報告，形成會審結論。專家委員會負責寫成評審結果報告，提交政府主管部門審定、發(fā)文公布。

四、積極發(fā)揮評估技術指導作用

估價專家委員會的技術指導作用體現(xiàn)在三方面。

首先，是專家?guī)鞂＜彝ㄟ^估價報告的鑒定、評審工作實務提高業(yè)務素質。專家參加報告鑒定和質量評審工作中，接觸到大量復雜的各種目的類型的估價報告，通過專家小組會上結合項目的實務研討，從各位專家的鑒定意見互相交流中，取長補短擴大知識面，對彼此業(yè)務水平的提高有直接的指導作用。專家在執(zhí)業(yè)機構的估價工作中，起著“傳幫帶”的作用，間接推動本機構估價師重視提高估價報告的質量問題。

第二，專家組對年檢報告的評審綜合意見向被評審的估價機構反饋，評審“合格”的報告用書面方式反饋專家評審綜合意見。對評審為“不合格”的報告采用座談或約談方式反饋專家評審綜合意見，專家委員會通知機構負責人及報告完成人（報告上簽名的估價師）參加意見反饋會，并邀請評審該報告的專家出席?！霸u審綜合意見反饋”對估價師和估價機構的具體業(yè)務指導作用是很有效的。

第三，組織專家參加協(xié)會立題的課題研究項目。研究課題完成后在行業(yè)內推廣應用，直接指導推進全行業(yè)重視估價報告的合法性、規(guī)范性和合理性問題，努力提高估價報告質量。

協(xié)會重視估價實務相關的課題研究，鼓勵估價機構各自開展立題研究，對一些全局性的課題，由專委員會組織專家參加研究，如：

《房地產和土地估價報告評價體系研究》（2006年完成）；

《上海房屋拆遷中建筑物基準重置價格的應用研究》（2008年完成）；

《上海市住宅房地產交易環(huán)節(jié)計稅價值批量評估》（2011年完成）；

《房地產（舊里）區(qū)片價格評估研究》（2014年完成）等。

2015年后隨著房地產評估業(yè)務的發(fā)展又研究和制定了一批技術指引。

在研究課題完成后，在估價師繼續(xù)教育培訓會上向全體估價師進行介紹，并在全行業(yè)推廣應用。

以《房地產和土地估價報告評價體系研究》（以下簡稱“評價體系”）課題成果應用為例，專委員會在2009年專家評審培訓會上，對2009年的年檢抽查報告評審按《評價體系》標準進行評分。對應實地抽樣的95份估價報告，安排46名專家，組成95個專家評審小組。平均每位專家要參加6或7個評審小組，平均每人評審不同類型的估價報告6.5篇。專家評審完成后，我們對每個評審小組中各專家的評分差異程度進行統(tǒng)計分析，設定“評分偏離度P”和“評分全距ΔS”兩個指標進行統(tǒng)計分析。

“評分偏離度p”按以下公式計算：

  式中：p_i —某評審小組中，某專家的評分偏離度

                s_i  —某評審小組中，某專家的評分值

—某評審小組中，各位專家評分值的算術平均值

2009年上海市房地產估價報告評審結果，按《評價體系》標準，專家評分偏離度測算結果見表2。從表2看出：P＜5％和5％≤P＜10％兩項合計占比為74.1％；

表2  專家評分偏離度P分布表 （2009年檢報告評審）

說明大多數(shù)專家的評分差異并不顯著，評估結果基本一致、專家對《評價體系》基本掌握。

“評分全距ΔS”是對估價報告評分差異情況的簡單測度，是對某篇報告專家評分的最大值與最小值之差。從表3看出：對某篇報告專家評分的最高分與最低分的分差ΔS超過20分的報告有12篇，占95篇報告總數(shù)的12.6％，說明這12篇報告的專家評審結果存在較大的分歧。這種情況的報告要引起注意，值得進一步分析或安排新的專家組重新評審。

表3   估價報告評分全距ΔS分布表（2009年檢報告評審）

堅持評審標準，正確把握評審口徑，不僅體現(xiàn)專家對估價報告的評價能力，更關系到報告評審結果的可靠性、有效性。這種檢查方法既指導專家做好報告評審工作，提高專家的報告評價水平，也充分發(fā)揮專家委員會的技術監(jiān)督管理作用。

五、結語

房地產估價專家委員會的作用主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1.推進房地產估價行業(yè)產品（包括估價報告、咨詢報告及課題研究成果等）質量的提高，指導估價師提高業(yè)務水平，激勵估價機構探索拓寬業(yè)務范圍及競爭能力。

2.培育一支高素質的專家隊伍。他們具有承擔各種類型估價報告質量評價的能力，敢于承擔難度較高的社會責任，如對房屋拆遷（征收）估價報告，司法、落政等情況較復雜、矛盾較大的估價報告作鑒定。專家委員會和專家頂著要“高估”或要“低估”的各種壓力，堅持依法評估、誠信至上承擔社會責任，提交“公平、客觀、獨立”的估價鑒定結論，努力做好為房地產市場鑒證服務的“第三方”。

我國房地產估價行業(yè)在計劃經濟向社會主義市場經濟轉型的大背景下成長、壯大，行業(yè)發(fā)展從借鑒國際上的估價理論和經驗起步，雖然起步較晚，但行業(yè)的業(yè)務范圍覆蓋面及業(yè)務量卻實現(xiàn)了跨越式增長。短短的30年發(fā)展，在估價理論、技術、經驗等方面已趕上國際水平，能滿足房地產市場發(fā)展的需求，在行業(yè)自律管理、承擔社會責任等方面明顯體現(xiàn)著中國特色。

作者：吳賽珍

工作單位：上海市房地產估價師協(xié)會