摘要：海南房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從無到有、從小到大，從逐步摸索到規(guī)范前行，在多個(gè)方面取得突破，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展做出過一定貢獻(xiàn)。作為估價(jià)行業(yè)的一個(gè)老兵，切實(shí)感受到行業(yè)的成長(zhǎng)壯大，個(gè)人及創(chuàng)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)也隨之成長(zhǎng)壯大，享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的紅利。30年來，海南估價(jià)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，但并沒有隨宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)而停滯發(fā)展，海南房地產(chǎn)業(yè)三起三落，估價(jià)行業(yè)卻穩(wěn)步成長(zhǎng)。經(jīng)過對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境深入分析，對(duì)行業(yè)發(fā)展路徑審慎思考，對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家估價(jià)行業(yè)發(fā)展歷史，我們展望未來，相信估價(jià)行業(yè)不會(huì)滅亡，一定會(huì)在變革中不斷前行，相信估價(jià)的剛性社會(huì)需求、公開公平公正的服務(wù)原則、成熟的技術(shù)方法、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等行業(yè)生存基礎(chǔ)不會(huì)改變，但行業(yè)要更進(jìn)一步發(fā)展，需要與時(shí)俱進(jìn)的理論創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，傳統(tǒng)估價(jià)要謀求向大咨詢轉(zhuǎn)型，鞏固估價(jià)以技術(shù)立業(yè)的根基，不斷深化行業(yè)宏觀管理，從戰(zhàn)略層面規(guī)劃行業(yè)發(fā)展方向，做好包括業(yè)務(wù)、人才、模式、管理、競(jìng)爭(zhēng)等頂層設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)微觀管理現(xiàn)代化、法制化和精細(xì)化。在百年變局、三期疊加的當(dāng)口，估價(jià)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)改革以適應(yīng)時(shí)代變革，進(jìn)一步深化基礎(chǔ)理論研究，探索新型發(fā)展模式，深挖估價(jià)需求，規(guī)范估價(jià)行為。估價(jià)人要堅(jiān)定信心、堅(jiān)守初心、有序競(jìng)爭(zhēng)、大膽創(chuàng)新、積極轉(zhuǎn)型，迎接下一個(gè)估價(jià)春天！
關(guān)鍵詞：成長(zhǎng)；堅(jiān)守；變革；信心
回顧過去30年，海南房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從無到有、從小到大，從逐步摸索到規(guī)范前行，在多個(gè)方面取得突破，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展做出過一定貢獻(xiàn)。作為估價(jià)行業(yè)的一個(gè)老兵，切實(shí)感受到行業(yè)的成長(zhǎng)壯大，個(gè)人及創(chuàng)立的機(jī)構(gòu)也隨之成長(zhǎng)壯大，享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的紅利。30年來，海南估價(jià)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，但并沒有隨宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)而停滯發(fā)展，海南房地產(chǎn)業(yè)三起三落，估價(jià)行業(yè)卻穩(wěn)步成長(zhǎng)，不斷壯大。
第一次聽說“評(píng)估”這一概念是在大學(xué)讀書期間，老師講述他同學(xué)在海南開設(shè)事務(wù)所，1993年9月帶著憧憬來到海南的我第一份工作又正好是在評(píng)估公司，當(dāng)初很多人對(duì)估價(jià)的認(rèn)識(shí)還處于未知領(lǐng)域，我和同事完成的第一個(gè)評(píng)估報(bào)告是在無估價(jià)規(guī)范、無報(bào)告模板情況下連夜趕工完成的，當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)處于狂熱后的余熱階段，炒樓花依然盛行，時(shí)間就是金錢，客戶第二天早上九點(diǎn)需要評(píng)估報(bào)告洽談合作，時(shí)間緊，經(jīng)驗(yàn)不足，我從新華書店買到唯一一本評(píng)估書籍后現(xiàn)學(xué)現(xiàn)用，在核實(shí)產(chǎn)權(quán)環(huán)節(jié)，客戶提供的土地證原件我們是第一次見到，在當(dāng)時(shí)條件下無法查檔，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)通訊不普及，我們只能通過固定電話向房地產(chǎn)開發(fā)公司上班的朋友求證真?zhèn)?，履行完評(píng)估核實(shí)程序后，幾個(gè)年輕人分工協(xié)作，評(píng)估報(bào)告是手寫原創(chuàng)打造，當(dāng)時(shí)公司僅允許打字員和電腦維護(hù)員進(jìn)入打字室，經(jīng)過打字、校對(duì)、審核、蓋章程序，第二天圓滿完成任務(wù)，開啟了我的評(píng)估生涯。
我國(guó)古代就有房地產(chǎn)評(píng)估，史料記載元代有房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)者，近代民國(guó)時(shí)期1930年《土地法》規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)代房地產(chǎn)估價(jià)從改革開放后復(fù)蘇，隨著1982年《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》的頒布，房地產(chǎn)估價(jià)興起，1994年7月修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》明確國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。1995年12月海南全省有61人通過全國(guó)第一次房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，這是海南房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的第一支隊(duì)伍。1996年3月6日經(jīng)海南省民政廳批復(fù)，海南省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)成立，2005年再次更名為海南省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)沿用至今，經(jīng)過近30年的發(fā)展，海南省估價(jià)師隊(duì)伍達(dá)到522人，30年前海南全省含會(huì)計(jì)師事務(wù)所的評(píng)估部在內(nèi)，總共只有6家機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作，發(fā)展至今全省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到80家，全省已經(jīng)備案的房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)總共將近240家，這30年來海南房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)取得巨大進(jìn)步。
海南房地產(chǎn)從1993年5月國(guó)家宏觀調(diào)控開始一路下行，1998年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)陷入蕭條，海南房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到谷底。1998年8月，我主持評(píng)估的三亞南方大酒店和香港海逸酒店管理集團(tuán)置換資產(chǎn)，我以估價(jià)師身份去香港參與置換談判，當(dāng)時(shí)香港樓市從高峰腰斬，置換標(biāo)的香港中環(huán)國(guó)際金融中心78-88層房產(chǎn)的價(jià)格同樣大幅下降。談判過程中目睹了香港股市驚心動(dòng)魄的一周，在李嘉誠家族打工皇帝霍建寧的辦公室，置換談判過程中他多次起身看盤，事后才知道他們的上市公司“和記電訊”是國(guó)際資本大鱷索羅斯攻擊的三大龍頭股對(duì)象之一。亞洲金融危機(jī)后的幾年，海南估價(jià)行業(yè)并未受到較大沖擊，大量半拉子處置反而帶來業(yè)務(wù)增量。隨著改革開放深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，1998年全國(guó)審計(jì)、評(píng)估中介機(jī)構(gòu)開始私有化改制，也是在當(dāng)年開始全國(guó)住房制度改革，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來黃金20年，估價(jià)行業(yè)也迎來發(fā)展的春天。進(jìn)入21世紀(jì)加入WTO后，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系日益完善，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分立改制風(fēng)起云涌，我也順應(yīng)改革東風(fēng)成立估價(jià)機(jī)構(gòu)，享受到改革開放的紅利，也感受到了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的艱難，估價(jià)人要“潮起潮落平常心，公平公正守恒心”。
1999年住建部出臺(tái)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)步入規(guī)范發(fā)展軌道。2000年6月海南省建設(shè)廳同意設(shè)立海南省房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)，負(fù)責(zé)受理政府主管部門、法院和估價(jià)糾紛當(dāng)事人委托，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行復(fù)核、鑒定，調(diào)查處理估價(jià)糾紛，我省在全國(guó)是較早開啟鑒證和糾紛處理機(jī)制的省份。2004年《行政許可法》確立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)是行政許可項(xiàng)目。2005年3月31日海南省第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理規(guī)定》，開創(chuàng)全國(guó)首個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估地方立法先河。2008年4月29日海南省人民政府辦公廳成立海南省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)，全國(guó)少有的在省政府層面確立專家委員會(huì)的權(quán)威地位。2016年9月27日發(fā)布《關(guān)于全省房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告統(tǒng)一使用防偽封面的通知》，全國(guó)率先由行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)機(jī)構(gòu)服務(wù)產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)識(shí)管理。2022年建立海南省房地產(chǎn)司法評(píng)估專業(yè)技術(shù)評(píng)審人員名單庫暨協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)技術(shù)評(píng)審專家?guī)欤?022年底首次開展海南省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資信評(píng)價(jià)活動(dòng)，2023年12月出臺(tái)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告抽查管理辦法（試行）》，海南省房地產(chǎn)估價(jià)管理治理體系日益完善，隨著時(shí)代進(jìn)步，估價(jià)行業(yè)正在向市場(chǎng)化、法制化、民主化、現(xiàn)代化逐步邁進(jìn)。
一個(gè)行業(yè)整體水平提升和學(xué)科理論突破需要廣泛持續(xù)的交流與學(xué)習(xí)。1998在?？谂e辦房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)，海南省房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)首次聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)權(quán)威專家授課，課間爭(zhēng)先恐后和老師交流的畫面歷歷在目，通過交流探討新問題、新思路和新技術(shù)，之后不斷舉辦各種形式的培訓(xùn)班、研討會(huì)，海南的估價(jià)師和機(jī)構(gòu)均得到較大提升發(fā)展。縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展歷史，英國(guó)、新西蘭、前西德、美國(guó)、日本、韓國(guó)分別于1792、1910、1932、1935、1963、1972年建立自已的房地產(chǎn)估價(jià)制度，目前房地產(chǎn)估價(jià)方面的理論創(chuàng)新和技術(shù)發(fā)展主要還集中在美國(guó)等西方國(guó)家[1]，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)復(fù)蘇較晚，目前還停留在引進(jìn)西方理論與技術(shù)階段。估價(jià)理論經(jīng)過200多年發(fā)展，已經(jīng)成為成熟理論，估價(jià)行業(yè)經(jīng)過歷史長(zhǎng)期檢驗(yàn)屬于社會(huì)剛需行業(yè)。
2010年1月4日中央賦予海南實(shí)施國(guó)際旅游島戰(zhàn)略，全省房?jī)r(jià)在一個(gè)月內(nèi)幾乎翻番，海南房地產(chǎn)快速發(fā)展給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來持續(xù)景氣。2012-2015年期間國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)再次宏觀調(diào)控，海南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低迷階段，但估價(jià)行業(yè)仍然能延續(xù)景氣狀態(tài)。這個(gè)階段隨著大數(shù)據(jù)估價(jià)的快速發(fā)展和估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量快速擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，傳統(tǒng)估價(jià)面臨較大發(fā)展壓力。
2018年4月13日中央宣布海南全島建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)（港），幾乎同時(shí)，4月22日海南省出臺(tái)對(duì)商品住宅實(shí)施全域限購的房地產(chǎn)嚴(yán)控措施，而且2018年前后中美貿(mào)易戰(zhàn)開始明顯升級(jí)，疊加2020年1月新冠疫情爆發(fā)，各行各業(yè)受到巨大沖擊，但海南估價(jià)行業(yè)并未受到較大影響。新冠疫情爆發(fā)幾天后海南省房估協(xié)會(huì)立即組織專家編寫并在全國(guó)率先發(fā)布《關(guān)于新冠肺炎防控期間評(píng)估作業(yè)遠(yuǎn)程現(xiàn)場(chǎng)查勘工作指引》，解決了特殊情況下估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘查的困難。直至2021年下半年房地產(chǎn)拐點(diǎn)出現(xiàn)，疊加整個(gè)估價(jià)行業(yè)拐點(diǎn)的到來，海南房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才真正面臨挑戰(zhàn)。
2018年底海南省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)換屆，我被選舉為第五屆會(huì)長(zhǎng)，第一次肩負(fù)行業(yè)發(fā)展使命，頓感壓力巨大。隨著近些年估價(jià)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，大部分估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)也面臨壓力，個(gè)人和機(jī)構(gòu)需要拼搏，行業(yè)也需要凝聚共識(shí)，尋求變革和突圍，通過規(guī)范管理和行業(yè)治理解決發(fā)展中的問題。2019年我倡導(dǎo)由省房估協(xié)會(huì)、省土估協(xié)會(huì)和省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)建立聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，30年來海南的三個(gè)協(xié)會(huì)第一次走在一起，對(duì)行業(yè)內(nèi)的機(jī)構(gòu)協(xié)同監(jiān)管，我多次呼吁和倡導(dǎo)要建立全國(guó)性的信息推送、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警示、黑名單共享平臺(tái)和機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)同監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)分公司屬地管理與執(zhí)業(yè)地備案制，全國(guó)一盤棋開展聯(lián)合收費(fèi)指引發(fā)布、統(tǒng)計(jì)平均成本價(jià)，嚴(yán)格實(shí)行收費(fèi)報(bào)備管理，倡導(dǎo)中間價(jià)中標(biāo)，改變惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)局面。各地政府要對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)賦權(quán)，在全國(guó)范圍內(nèi)推動(dòng)設(shè)立機(jī)構(gòu)由地方協(xié)會(huì)初審，并完善機(jī)構(gòu)退出機(jī)制，由住建部門與地方協(xié)會(huì)聯(lián)合開展“雙隨機(jī)一公開”檢查。合力推動(dòng)機(jī)構(gòu)管理辦法盡快修改，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)整合做大做強(qiáng)，試點(diǎn)特殊普通合伙估價(jià)公司和中外合作估價(jià)所，還可以通過會(huì)費(fèi)比例調(diào)節(jié)估價(jià)機(jī)構(gòu)總數(shù)量，在全國(guó)開展估價(jià)機(jī)構(gòu)資信評(píng)價(jià)和評(píng)估行業(yè)職業(yè)保險(xiǎn)。此外行業(yè)需要從頂層設(shè)計(jì)，制定估價(jià)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在全國(guó)以黨建引領(lǐng)開展執(zhí)業(yè)道德教育，夯實(shí)估價(jià)人員底層信仰，重視人才梯隊(duì)建設(shè)和境外資格互認(rèn)。我還呼吁政府基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)開放，行業(yè)協(xié)會(huì)制定并發(fā)布全國(guó)估價(jià)參數(shù)與地方參數(shù)，編制并及時(shí)更新《行業(yè)實(shí)用參數(shù)大全》。嘗試廣泛建立異業(yè)聯(lián)盟探索新業(yè)務(wù)類型，全國(guó)聯(lián)動(dòng)制定創(chuàng)新業(yè)務(wù)指引，挖掘業(yè)務(wù)增量。
在分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和發(fā)展環(huán)境，對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家估價(jià)行業(yè)發(fā)展歷史，思考行業(yè)發(fā)展路徑，我們展望未來，相信估價(jià)行業(yè)一定會(huì)在變革中不斷前行，相信估價(jià)的剛性社會(huì)需求、公開公平公正的服務(wù)原則、成熟的技術(shù)方法、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等行業(yè)生存基礎(chǔ)不會(huì)改變，但行業(yè)想要更進(jìn)一步發(fā)展，需要與時(shí)俱進(jìn)的理論創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，傳統(tǒng)估價(jià)要謀求向大咨詢轉(zhuǎn)型，鞏固估價(jià)行業(yè)以技術(shù)立業(yè)的根基，不斷深化行業(yè)宏觀管理，從戰(zhàn)略層面規(guī)劃行業(yè)發(fā)展方向，做好包括業(yè)務(wù)、人才、模式、管理、競(jìng)爭(zhēng)等頂層設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)微觀管理現(xiàn)代化、法制化和精細(xì)化。展望未來，估價(jià)行業(yè)需要適應(yīng)社會(huì)需求，探索技術(shù)變革，模式變革以及格式化報(bào)告的產(chǎn)品改革。
探索技術(shù)變革方面，可以對(duì)傳統(tǒng)三大估價(jià)方法進(jìn)行理論完善，比如：市場(chǎng)法可以通過大數(shù)據(jù)模型，擴(kuò)充案例數(shù)量和修正因素，提高估價(jià)的精準(zhǔn)度，對(duì)于簡(jiǎn)單估價(jià)標(biāo)的也可以借鑒德爾菲法的思路創(chuàng)新比較法的運(yùn)用，提高估價(jià)效率；收益法可以運(yùn)用AI模型提高未來收益預(yù)測(cè)的可信度，也可以靈活運(yùn)用收益法反算未來租金或收益，滿足社會(huì)實(shí)際需求；成本法需要通過AI技術(shù)解決通貨膨脹、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、利潤(rùn)率等參數(shù)取值隨意性的痛點(diǎn)問題。
模式變革的一個(gè)重要方面是機(jī)構(gòu)組織形式的改變，比如在估價(jià)行業(yè)試點(diǎn)特殊普通合伙模式，改變整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局和風(fēng)險(xiǎn)管理路徑。在估價(jià)行業(yè)試點(diǎn)中外合作所，擴(kuò)展人才發(fā)展思路和國(guó)際業(yè)務(wù)市場(chǎng)，為行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打開通道。
格式化報(bào)告的改革是適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要，豐富估價(jià)行業(yè)為社會(huì)提供產(chǎn)品和服務(wù)的形式，比如：對(duì)無法執(zhí)行估價(jià)程序的估價(jià)實(shí)際需求，提供價(jià)值分析報(bào)告、價(jià)格評(píng)估、收費(fèi)價(jià)格咨詢和口頭估價(jià)等形式多樣的成果，并通過制度設(shè)計(jì)強(qiáng)化有償服務(wù)理念。推廣評(píng)估和評(píng)審結(jié)合制度，推行評(píng)估方面的企業(yè)顧問制度，既可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)總量，又可以監(jiān)督行業(yè)整體業(yè)務(wù)質(zhì)量。
總之，海南房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)逐步成長(zhǎng)壯大，我們隨之成長(zhǎng)，為之奮斗，貢獻(xiàn)青春和汗水，估價(jià)行業(yè)要重拾信心，縱使宏觀經(jīng)濟(jì)潮起潮落，估價(jià)行業(yè)始終屹立潮頭，我們堅(jiān)持客觀公正的宗旨不能變，科學(xué)運(yùn)用估價(jià)理論知識(shí)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的初衷不能變，在百年變局、三期疊加的當(dāng)口，國(guó)際環(huán)境發(fā)生重大變化、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遭遇瓶頸，估價(jià)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)改革以適應(yīng)時(shí)代變革，進(jìn)一步深化基礎(chǔ)理論研究，探索新型發(fā)展模式，深挖估價(jià)需求，規(guī)范估價(jià)行為。我們估價(jià)人要堅(jiān)定信心、重振旗鼓、堅(jiān)守初心、規(guī)范管理、凝聚共識(shí)、有序競(jìng)爭(zhēng)、大膽創(chuàng)新、積極轉(zhuǎn)型，迎接下一個(gè)估價(jià)春天！
參考文獻(xiàn)：
[1]張協(xié)奎、陳偉清《中外房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展綜述》1008-5769（2000）02-0052-06
作者：胡發(fā)新
工作單位：海南聯(lián)合振華土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司