摘要：回顧過去30年，中國估價行業(yè)取得令人矚目的成就，形成了獨特的估價理論體系和行業(yè)發(fā)展特色。現(xiàn)如今國內(nèi)外經(jīng)濟形勢發(fā)生較大變化，估價機構(gòu)發(fā)展遇到較大的挑戰(zhàn)。站在新的十字路口，面對未來，大型估價機構(gòu)應(yīng)該如何發(fā)展？本文重點分析了大型估價機構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)和新機遇，梳理了國際五大行的基本情況以及在中國估價業(yè)務(wù)的發(fā)展特點；回到國內(nèi)評估行業(yè)，介紹了大型資產(chǎn)評估公司以及全國綜合排名前十的大型估價機構(gòu)的發(fā)展模式和發(fā)展特點，作為國內(nèi)大型估價機構(gòu)未來發(fā)展的借鑒。大型估價機構(gòu)有很多發(fā)展模式，不同機構(gòu)發(fā)展模式也不同，本文提出估價機構(gòu)未來發(fā)展的十種模式。不同發(fā)展模式各有優(yōu)勢，大型估價機構(gòu)應(yīng)選擇適合自己的未來發(fā)展模式，并對制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。展望未來，我們要適應(yīng)環(huán)境變化，堅定信心，練好內(nèi)功，穿越周期，創(chuàng)新發(fā)展。
關(guān)鍵詞：大型估價機構(gòu) 發(fā)展模式 發(fā)展策略
國內(nèi)外經(jīng)濟形勢發(fā)生較大變化，估價機構(gòu)發(fā)展遇到各種之前未曾預(yù)見的情況。有些估價機構(gòu)面臨機構(gòu)傳承問題；一些估價機構(gòu)面臨的是生存還是發(fā)展的問題；一些機構(gòu)面臨多元化還是專精化的抉擇問題。我們再次站在新時代的十字路口，如何選擇，將決定著機構(gòu)未來十年甚至三十年的發(fā)展。本文試圖分析大型估價機構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)和機遇，梳理國際五大行的發(fā)展經(jīng)驗，總結(jié)大型資產(chǎn)評估公司的發(fā)展經(jīng)驗、論述全國綜合排名前十的大型房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展特點，以期對大型估價機構(gòu)的未來發(fā)展提供一些參考和建議。
一、面臨的形勢：挑戰(zhàn)與機遇
整體而言近幾年估價機構(gòu)面臨的問題：業(yè)務(wù)需求減少，僧多粥少，競爭加劇，增長乏力；收費下降，客戶付費意愿明顯下降，賬期變長；人才引不進、留不住等問題。主要的原因是目前形勢已不同以往。不過，困難終究是暫時的，在遇到困難的同時，也不乏有新的機遇。
（一）面臨的挑戰(zhàn)
1.中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型：從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展
中國經(jīng)濟正在處于新舊周期轉(zhuǎn)換的轉(zhuǎn)型時期，面臨新舊動能轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。投資、消費、出口“三駕馬車”失速，人口紅利和房地產(chǎn)紅利“兩個紅利”失效，整體經(jīng)濟下行，政府開始過“緊日子”，估價機構(gòu)也從增量時代進入到存量時代，從粗放發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。
2.資產(chǎn)負債表衰退、消費降級的影響
資產(chǎn)負債表衰退，企業(yè)和家庭去杠桿和減少債務(wù)，消費降級，房地產(chǎn)投資和交易活動減少，資產(chǎn)價格持續(xù)下降，對估價機構(gòu)造成多重影響：不僅減少了業(yè)務(wù)需求，降低了付費意愿，還增加了估價機構(gòu)在價值評估時的不確定性和難度，提高了技術(shù)和風(fēng)險管理的要求。
3.房地產(chǎn)進入存量時代
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于估價行業(yè)有直接的影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場從增量市場變成存量市場、多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金流緊張經(jīng)營困難，房地產(chǎn)由短缺轉(zhuǎn)為過剩。這直接導(dǎo)致估價業(yè)務(wù)需求下降，估價機構(gòu)業(yè)務(wù)減少，市場競爭加劇，很多估價機構(gòu)經(jīng)營困難。估價機構(gòu)總數(shù)量從2020年的5565家下降到2024年11月份的5046家，減少520家，一級機構(gòu)增加294家，但是二三級機構(gòu)大幅減少。分支機構(gòu)數(shù)量自2022年1050家，下降至2023年1014家，2024年11月下降至969家。
時間 | 一級機構(gòu)數(shù)量 | 二級機構(gòu)數(shù)量 | 三級機構(gòu)數(shù)量 | 分公司數(shù)量 | 總數(shù)量 |
2020年底 | 826 | 2415 | 1323 | 1002 | 5566 |
2024年11月 | 1120 | 2098 | 859 | 969 | 5046 |
變化數(shù)量 | 294 | -317 | -464 | -33 | -520 |
變化率 | 36% | -13% | -35% | -3% | -9% |
注：2020年底數(shù)據(jù)根據(jù)趙華《房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的機遇挑戰(zhàn)》，2024年11月數(shù)據(jù)由筆者根據(jù)中房學(xué)網(wǎng)站數(shù)據(jù)整理。
4.新一輪科技革命：從信息化到人工智能
新一輪科技革命，特別是從信息化到人工智能的轉(zhuǎn)變，對估價行業(yè)產(chǎn)生了深遠的影響和巨大的沖擊。信息化提高了估價工作效率，對于估價師成長和估價機構(gòu)的快速發(fā)展具有較大的積極意義。而人工智能對于估價師和估價機構(gòu)的影響則并非全部是積極的，有些方面是消極的：比如大數(shù)據(jù)、自動估價大模型等等，人工智能可能會替代傳統(tǒng)的住宅評估業(yè)務(wù)，造成估價業(yè)務(wù)的進一步減少。
（二）未來的機遇
存在的新機遇：傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮，整體市場蛋糕變小，倒逼估價機構(gòu)進行深度思考和探索，是優(yōu)化業(yè)務(wù)品種，走專精路線，還是開啟多元化、創(chuàng)新新產(chǎn)品，抑或是機構(gòu)之間合并、抱團發(fā)展等等。這一輪救市也即將來臨，部分機構(gòu)也能分一杯羹。在市場洗禮下，也將誕生出更強、更具有競爭力的“新機構(gòu)“。
1.新型業(yè)務(wù)機會
經(jīng)濟上行時，抵押增加；經(jīng)濟下行時，不良債權(quán)增加。近幾年抵押業(yè)務(wù)下降，但是金融業(yè)不良債權(quán)業(yè)務(wù)增加了。房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，基于房地產(chǎn)的重組業(yè)務(wù)增加了。這些都是我們的新機會。政府過緊日子、苦日子，行政事業(yè)單位及國有企業(yè)開始盤活低效資產(chǎn)，這也是新業(yè)務(wù)機會。還有綠色建筑評估，證券化業(yè)務(wù)。存量物業(yè)運營、改造等得租金評估、可研等等。經(jīng)濟、房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，客戶總會產(chǎn)生一些新的需求，創(chuàng)造性的適應(yīng)客戶需求，會有源源不斷新的業(yè)務(wù)機會。
2.新一輪經(jīng)濟刺激計劃中的的業(yè)務(wù)機會
2024年至今，中央增加了10萬億化債方案，更新了此前一些增量財政政策的落地進展：支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備等等。這里都有估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)機會。
3.科技與人工智能發(fā)展中的機會
科技與人工智能的發(fā)展，可以協(xié)助估價師開展估價工作，比如人力無法到達的查勘或是通過大數(shù)據(jù)模型進行參數(shù)預(yù)測等等。把科技與人工智能利用好了，是提高機構(gòu)運營效率、降低運營成本的一大舉措，也可能發(fā)現(xiàn)新的業(yè)務(wù)機會比如“可視化估價報告”，甚至?xí)霈F(xiàn)評估“新算法”，取代傳統(tǒng)評估方法。
4.國際化業(yè)務(wù)機會
中國已經(jīng)越來越多的融入國際社會，不可避免的要開展國際投資活動。大型估價機構(gòu)合作的央企、上市公司、大型金融機構(gòu)等大客戶比較多，跟隨著這些客戶走出國門，提供國際業(yè)務(wù)價值評估和咨詢服務(wù)。
5.其他機會
經(jīng)濟下行、轉(zhuǎn)型升級、體制改革等往往都伴隨著新的機會，比如出現(xiàn)一些政策性機會，以及機構(gòu)與機構(gòu)之間合作并購的機會。
二、國際五大行發(fā)展經(jīng)驗借鑒
（一）國際五大行概況
五大行利用全球及地區(qū)網(wǎng)絡(luò)的綜合優(yōu)勢，提供最全面廣泛的房地產(chǎn)顧問服務(wù)，包括研究分析、策略顧問、物業(yè)估值、買賣與租賃、投資、物業(yè)與資產(chǎn)管理等，依靠其龐大的分支機構(gòu)，以及旗下各個顧問團隊的專業(yè)能力，組成一個跨國網(wǎng)絡(luò),通過對當(dāng)?shù)厥袌龅恼J識，為客戶提供高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及顧問服務(wù)。五大行業(yè)務(wù)比較多元，評估收入占總收入比例很小，咨詢顧問業(yè)務(wù)高于評估收入。一般將評估和顧問合并為一個部門。
（二）國際五大行在中國大陸估價業(yè)務(wù)的發(fā)展特點
五大行分別在20世紀80年代末至90年代初進入中國市場，他們在中國大陸的發(fā)展有各自的特點。五大行本土化的方式是在中國注冊估價機構(gòu)，通過股權(quán)代持的形式以符合中國法律監(jiān)管。其中戴德梁行是最中國化的五大行機構(gòu)，在深圳和北京分別注冊了獨立法人機構(gòu)，分公司也是五大行中最多的。仲量聯(lián)行則是通過收購中國境內(nèi)公司（北京國友大正、仲量聯(lián)行房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢公司）取得相關(guān)評估資質(zhì)，而進入中國大陸估價行業(yè)的。
序號 | 機構(gòu)簡稱 | 總部所在地 | 資質(zhì)等級 | 總部估價師人數(shù) | 分公司數(shù)量 |
1 | 戴德梁行 | 深圳、北京 | 深圳一級 北京三級 | 深圳22人 北京5人 | 15家分公司 |
2 | 仲量聯(lián)行 | 北京 | 一級 | 15人 | 2家分公司 |
3 | 第一太平戴維斯 | 廣州 | 一級 | 16人 | 4家分公司 |
4 | 高力國際 | 北京 | 三級 | 11人 | 無分公司 |
5 | 世邦魏理仕 | 北京 | 三級 | 8人 | 無分公司 |
從資質(zhì)管理上，戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行及高力國際均具備房地產(chǎn)、土地和資產(chǎn)資質(zhì)，完成三資質(zhì)合一，他們除了開展房地產(chǎn)評估及土地評估，也開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。世邦魏理仕僅有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。
從業(yè)務(wù)特點上，五大行業(yè)務(wù)的共同特點是他們都成立了估值及顧問團隊，都從事評估工作。但是中國市場，除了戴德梁行，其他五大行單純的估值業(yè)務(wù)都很少，他們都是以政府、央企和國企的顧問咨詢業(yè)務(wù)為核心，比如城市更新財務(wù)測算、可研、市場研究、定位策劃、戰(zhàn)略咨詢等等。戴德梁行的評估業(yè)務(wù)最中國化，市場開拓力度最大，基本上涵蓋了從金融、司法、征拆、證券化等等大部分中國估價機構(gòu)承接的業(yè)務(wù)品種。仲量聯(lián)行非常積極參與證券化業(yè)務(wù)的評估，并借助子公司北京國友大正參與到央企、上市公司評估業(yè)務(wù)。第一太平戴維斯以外資客戶及政府的顧問類業(yè)務(wù)為主，較少介入國內(nèi)傳統(tǒng)估價市場。高力國際和世邦魏理仕在中國的估價業(yè)務(wù)發(fā)展是最緩慢的，業(yè)務(wù)品種也比較單一，僅僅是圍繞著他們的已有國際客戶以及一些國內(nèi)重點客戶開展一些顧問服務(wù)。
三、大型資產(chǎn)評估公司發(fā)展經(jīng)驗
（一）大型資產(chǎn)評估公司簡要介紹
從中評協(xié)發(fā)布的《2021年資產(chǎn)評估公司綜合評價年資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)收入前百家機構(gòu)名單》分析，收入前十的機構(gòu)分布在北京、上海和深圳，全部都是全國大型連鎖估價機構(gòu)，主要是以總公司-分公司形式運營，部分是結(jié)合總分、母子公司聯(lián)合運營的，中聯(lián)是典型的母子公司運營模式。
注：北方亞事資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司原名北京北方亞事資產(chǎn)評估事務(wù)所(特殊普通合伙)。
（二）大型資產(chǎn)評估公司發(fā)展特點分析
房地產(chǎn)估價機構(gòu)的誕生源于上位法——《城市房地產(chǎn)管理法》，資產(chǎn)評估公司的誕生是由于國有資產(chǎn)管理的需要。1989年國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布《在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時必須進行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》，1991年《國有資產(chǎn)評估管理辦法》發(fā)布。伴隨著九十年代國有企業(yè)重組、改制，財政部、國資委對國有資產(chǎn)保值增值的需要，于是資產(chǎn)評估需求被喚醒了。資產(chǎn)評估是獨具中國特色的。
1.資產(chǎn)評估公司發(fā)展路徑
資產(chǎn)評估公司是伴隨著國有企業(yè)改制、國有企業(yè)合規(guī)化要求而發(fā)展起來的，相對而言，行政氛圍更為濃厚。資產(chǎn)評估的主要客戶是國有企業(yè)和上市公司，國有企業(yè)分為央企和地方國企。北京、上海大的央企、國企比較多，上市公司比較密集，這成就了北京和上海地區(qū)的資產(chǎn)評估公司。北京既是央企的業(yè)務(wù)決策中心又是評估政策制定中心，形成了大型資產(chǎn)評估公司在北京聚集、北京資產(chǎn)評估公司有近水樓臺的優(yōu)勢等情況。加上央企強大的綜合實力和極強的輻射能力，帶動了資產(chǎn)評估公司先行走向全國。隨著中國經(jīng)濟的騰飛，地方國有企業(yè)也是突飛猛進，資產(chǎn)評估公司就是這樣伴隨著央企、國企發(fā)展壯大起來的。深圳目前有三家頭部資產(chǎn)機構(gòu)，其中兩家是今年剛遷入的。
2.資產(chǎn)評估公司發(fā)展的不同階段
資產(chǎn)評估公司的發(fā)展特點以《資產(chǎn)評估法》為界限分為兩個階段：
《資產(chǎn)評估法》出臺之前，多數(shù)資產(chǎn)評估公司只是純粹的做傳統(tǒng)的央企、國企以及上市公司的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。但是由于資產(chǎn)評估中也有大量的房地產(chǎn)估價和土地估價業(yè)務(wù)，因此他們也會配備一些房地產(chǎn)估價師、土地估價師，或是單獨成立估價機構(gòu)，但是很少往房地產(chǎn)估價領(lǐng)域滲透。而房地產(chǎn)估價機構(gòu)則埋頭于自身的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，互相之間涇渭分明。
《資產(chǎn)評估法》出臺之后，眾多的房地產(chǎn)估價機構(gòu)紛紛增加了資產(chǎn)評估資質(zhì)，“三證合一”，“新資產(chǎn)評估公司”進軍傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估領(lǐng)域。而傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估公司則沒有太多變化。于是形成了傳統(tǒng)資產(chǎn)評估公司和“新資產(chǎn)評估公司”競相發(fā)展的局面。隨著房地產(chǎn)估價領(lǐng)域競爭加劇、業(yè)務(wù)縮減，“新資產(chǎn)評估公司”紛紛擠進傳統(tǒng)資產(chǎn)評估領(lǐng)域，經(jīng)過幾年的發(fā)展，靠著市場化優(yōu)勢，“新資產(chǎn)評估公司”開始嶄露頭角，并在資產(chǎn)評估全國百強中占有不少的席位。
3.大型資產(chǎn)評估公司發(fā)展特點
大型資產(chǎn)評估公司集中在北京、上海和深圳三個地區(qū)，是央企和上市公司最集中的城市，也是中國經(jīng)濟最發(fā)達的幾個城市。2010年財政部試點資產(chǎn)評估母子公司經(jīng)營模式，鼓勵證券評估機構(gòu)集團化發(fā)展，中聯(lián)資產(chǎn)是母子公司經(jīng)營模式的試點單位，這也是中聯(lián)資產(chǎn)有別于其他資產(chǎn)機構(gòu)的獨特發(fā)展方式。截至目前，中聯(lián)資產(chǎn)共有26家子公司，僅有2家分公司。這種發(fā)展方式通過統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一執(zhí)業(yè)標準，增強了子公司的專業(yè)能力，服務(wù)標準。除此之外，剩下的大型機構(gòu)都采取了總分的經(jīng)營模式。在前十機構(gòu)之中，中瑞世聯(lián)和鵬信是資產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并重的評估機構(gòu)，其余都是從事傳統(tǒng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估公司，他們成立的時間都比較早。
四、大型房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展經(jīng)驗
（一）大型房地產(chǎn)估價機構(gòu)簡要介紹
從中房學(xué)發(fā)布的2023年一級估價機構(gòu)綜合排名分析，前十的機構(gòu)僅有一家是地方大型估價機構(gòu)，其余全是全國大型連鎖估價機構(gòu)；前十到二十的機構(gòu)中僅4家是地方大型估價機構(gòu)，剩下要么是全國大型連鎖機構(gòu)，要么是省內(nèi)連鎖的機構(gòu)。他們共同的特點是，都是多元化估價機構(gòu)。從下圖中可以看出，大型估價機構(gòu)主要的發(fā)展方式是以直營連鎖或加盟連鎖的方式設(shè)立分公司進行開疆拓土。
（二）大型估價機構(gòu)發(fā)展特點分析
與資產(chǎn)評估公司不同，前十的估價機構(gòu)有七家總部都在深圳，其次是北京兩家，上海一家，他們都實現(xiàn)了業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展。這其中，上海城市為地方綜合型大型機構(gòu)，其余9家機構(gòu)皆為全國連鎖機構(gòu)。這些機構(gòu)2023年平均營業(yè)收入為2.2億元，同比增長1%，實現(xiàn)逆勢微增。
大型估價機構(gòu)發(fā)展特點非常鮮明。國眾聯(lián)和鵬信是資產(chǎn)評估和房地產(chǎn)估價業(yè)績并重的估價機構(gòu)。世聯(lián)評估的出身背靠上市公司世聯(lián)行，公司治理結(jié)構(gòu)相對完善，近幾年打造瑞聯(lián)平臺，開展機構(gòu)之間合并、合作，實現(xiàn)了不同版塊的多元化發(fā)展。中建銀為建行體系內(nèi)部機構(gòu)，依靠的是建行體系內(nèi)部資源進行發(fā)展，走的不是市場化路線。世聯(lián)、戴德梁行、國策和中建銀均為直營連鎖估價機構(gòu)，其余除上海城市外，均為加盟連鎖估價機構(gòu)或混合連鎖估價機構(gòu)。
（三）大型估價機構(gòu)與大型資產(chǎn)評估公司發(fā)展的不同
大型估價機構(gòu)與大型資產(chǎn)評估公司的發(fā)展特點不同。主要原因是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)比較分散，而且房地產(chǎn)區(qū)域性特點明顯，估價機構(gòu)核心業(yè)務(wù)比如抵押估價業(yè)務(wù)、征拆業(yè)務(wù)和司法業(yè)務(wù)，都比較市場化或是由地方政府/金融機構(gòu)主導(dǎo)。因此各城市的估價機構(gòu)剛開始是保持了均衡發(fā)展，這種均衡隨著市場化意識較強的深圳地區(qū)估價機構(gòu)走向全國而打破。而資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)不論是企業(yè)價值評估、設(shè)備資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估等的區(qū)域性都不明顯；資產(chǎn)評估公司的客戶不管是央企還是上市公司，他們的總部均具有極強的管控能力，入圍及業(yè)務(wù)決策大多在總部，這就造成北京、上海地區(qū)資產(chǎn)評估公司較強，其他地區(qū)資產(chǎn)評估公司相對較弱。
（四）大型估價機構(gòu)與大型資產(chǎn)評估公司成功發(fā)展的共同因素
大型估價機構(gòu)及大型資產(chǎn)評估公司發(fā)展良好，最主要的原因是占據(jù)了天時地利人和三個因素。
1.天時：這些大型機構(gòu)的成立時間都比較早，很多都是2000年之前就成立的，當(dāng)時估價市場剛起步，國家處于大干快上的發(fā)展階段，大型央企、國企集中上市以及城市化帶來大量的業(yè)務(wù)機會，最關(guān)鍵的是客戶付費意愿高，結(jié)賬及時，幾乎沒有賬期或欠款。于是形成了資本原始積累和持續(xù)的人才積累，為后期的擴張打下堅實基礎(chǔ)。
2.地利：不管是房地產(chǎn)估價還是資產(chǎn)評估，大型機構(gòu)都集中在北京、上海和深圳三個城市。這三個城市經(jīng)濟總量高，都是一線城市，經(jīng)濟活躍，都設(shè)立了證券交易所。北京城市資源多，央企國企多，輻射力強。深圳城市面積小，但是市場化程度高，企業(yè)家擴張意愿強烈，在本土缺乏增長空間的情況，于是紛紛走向全國。上海是經(jīng)濟總量最高的一線城市，上市公司多，經(jīng)濟行為活躍。
3.人和：早期的股東整體素質(zhì)都比較高，且有一定的資源和背景。關(guān)系營銷在估價機構(gòu)發(fā)展的初期起到關(guān)鍵作用，隨著后期逐步發(fā)展，估價機構(gòu)逐步走向市場化和專業(yè)化，具有一定的品牌和知名度，擁有與大型企業(yè)長期且密切合作的基礎(chǔ)，最終達成總對總的合作，形成良性循環(huán)。此外，大型機構(gòu)能夠聚集到大量的、優(yōu)秀的人才，這些人才是大型機構(gòu)發(fā)展的中堅力量。
五、估價機構(gòu)的未來發(fā)展模式
中國房地產(chǎn)估價行業(yè)已走過輝煌的三十年，也誕生了一批優(yōu)秀的估價機構(gòu)，站在新的歷史起點，未來三十年往何處去？前面我們深入分析了特別是五大行、中國資產(chǎn)評估和房地產(chǎn)估價頭部公司的發(fā)展經(jīng)驗，得到了不少有益的啟示。
柴強會長作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人，一直在關(guān)注并引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，對行業(yè)發(fā)展有著深刻的研究和實踐，在2023年中國房地產(chǎn)估價年會上提出“在發(fā)展理念上，估價機構(gòu)要堅持專業(yè)主義、長期主義，平衡好多元化與專業(yè)化、短期發(fā)展與長期發(fā)展的關(guān)系”，“在發(fā)展戰(zhàn)略上，估價機構(gòu)要走市場化、咨詢化、科學(xué)化發(fā)展之路”。
受柴會長思想的啟發(fā)，結(jié)合前面的分析和研究，筆者延申提出大型估價機構(gòu)未來的十種發(fā)展模式：
（一）專業(yè)化發(fā)展
估價機構(gòu)是高端的專業(yè)服務(wù)業(yè)，大型機構(gòu)專業(yè)力量都是很強，專業(yè)化發(fā)展是也是估價機構(gòu)的基本要求。解決客戶需求需要我們提供專業(yè)的服務(wù)，多數(shù)機構(gòu)已經(jīng)認識到粗放式發(fā)展方式已成為過去。專業(yè)化發(fā)展不僅僅是評估領(lǐng)域?qū)I(yè)，更應(yīng)該是企業(yè)的一種精神，應(yīng)該根植于企業(yè)的文化當(dāng)中。幾乎所有的大型估價機構(gòu)都把專業(yè)化作為企業(yè)文化之一。
（二）多元化發(fā)展
多元化有橫向多元化和縱向多元化。多元化發(fā)展是可選項，但是多元化有利于擴大規(guī)模和市場份額，大多數(shù)大型估價機構(gòu)都選擇了多元化。比如大型估價機構(gòu)都增加了資產(chǎn)資質(zhì)，還有些增加了造價、測繪、土規(guī)、工程咨詢等資質(zhì)，實現(xiàn)了多元化。
（三）市場化發(fā)展
市場化發(fā)展是大型估價機構(gòu)發(fā)展的必經(jīng)之路?，F(xiàn)在的市場，不管是金融機構(gòu)、政府或是國有企業(yè)，都逐步建立公開、公平的業(yè)務(wù)分配規(guī)則。五大行、大型估價機構(gòu)幾乎都是市場化經(jīng)營，大型估價機構(gòu)也應(yīng)當(dāng)盡快實現(xiàn)市場化經(jīng)營，應(yīng)該盡快建立市場化發(fā)展思維，逐步摒棄關(guān)系化思維，要深刻理解到靠股東的私人關(guān)系承攬業(yè)務(wù)難以推廣復(fù)制、不是機構(gòu)發(fā)展的長久之計。
（四）科技化發(fā)展
科技化發(fā)展才剛開始，現(xiàn)在也僅有大型機構(gòu)具備部分科技能力，絕大多數(shù)的估價機構(gòu)還處于傳統(tǒng)的估價發(fā)展方式。傳統(tǒng)估價發(fā)展方式是不利于估價機構(gòu)長遠發(fā)展的?？萍蓟l(fā)展的初期階段是信息化，信息化有助于提高估價效率和專業(yè)度?，F(xiàn)在科技化發(fā)展進入第二個階段人工智能階段。人工智能對于估價機構(gòu)的影響有利有弊，如何合理化利用人工智能，業(yè)內(nèi)還在持續(xù)思考和研究。但是科技發(fā)展是不可逆的，就如同我們已經(jīng)不可能回到手寫估價報告的那個年代一樣，人工智能一定是未來的發(fā)展方向，也將是大型估價機構(gòu)必須擁抱的未來之一。
（五）資本化發(fā)展
從國際五大行發(fā)展經(jīng)驗可以看出，他們的發(fā)展多數(shù)都是通過資本推動并購來發(fā)展壯大。上海地區(qū)已經(jīng)有估價機構(gòu)通過合作或并購實現(xiàn)業(yè)務(wù)互補、人才儲備。目前國內(nèi)估價機構(gòu)供過于求，處于出清階段，市場將重新洗牌，存在此類機會。而大型估價機構(gòu)在前期發(fā)展過程中積累了資本，可以借此機會實施并購，通過資本化發(fā)展進行拓展。
（六）全國化發(fā)展
對于大型估價機構(gòu)而言，當(dāng)?shù)胤綐I(yè)務(wù)深挖到一定程度也無法滿足的時候，全國化發(fā)展就是個自然而然的趨勢。全國化可以服務(wù)更多客戶、占領(lǐng)更多的市場份額。全國化發(fā)展需要估價機構(gòu)總部有很強的管理能力，具備核心競爭力，產(chǎn)品可以在全國推廣、復(fù)制。全國化發(fā)展的方式可以采用母子公司形式，或是總-分公司形式；可以采用直營連鎖，也可以采用加盟連鎖等等。全國大型估價機構(gòu)、資產(chǎn)評估公司基本在全國核心城市完成了布局。
（七）國際化發(fā)展
國際化發(fā)展是大型估價機構(gòu)未來實現(xiàn)更高增長的方向，是在全國化發(fā)展之后更高層次的發(fā)展階段，但是也面臨新的挑戰(zhàn)。從各國估價機構(gòu)國際化情況可以看出，國際化對于時機的選擇非常重要，需要與本國經(jīng)濟發(fā)展狀況以及世界經(jīng)濟形勢、地緣政治穩(wěn)定性密切相關(guān)。五大行國際化的發(fā)展模式（合作、并購、內(nèi)部組織擴張），日本國際化探索的三種形式（合作、結(jié)盟、在海外設(shè)立辦事處）都可作為我們的借鑒。
（八）咨詢化發(fā)展
咨詢化發(fā)展是業(yè)務(wù)拓展的重要方向。隨著傳統(tǒng)的法定業(yè)務(wù)減少，估價機構(gòu)必須向咨詢業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，獲取更多的生存空間。咨詢化發(fā)展也是估價機構(gòu)全國化、全球化及多元化必須邁出的一步。以資產(chǎn)評估為例，2023年證券評估機構(gòu)的評估收入為95.55億元，其中咨詢服務(wù)收入為13.95億元，占當(dāng)年證券評估機構(gòu)收入總額的11.68%，同比提高62.40%。咨詢業(yè)務(wù)是五大行的核心業(yè)務(wù)，一些大型估價機構(gòu)也介入咨詢業(yè)務(wù)比如招商方案制定、項目策劃及定位、投后管理等等。
（九）證券化發(fā)展
估價機構(gòu)要嘗試積極進軍資本市場，為資本市場服務(wù)，為上市公司服務(wù)。估價機構(gòu)目前僅參與一些資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，比如Riets\ABS\CMBS等業(yè)務(wù)，這還遠遠不夠。上市公司是中國市場最具競爭力、最具實力的公司，我們完全可以為他們提供房地產(chǎn)并購、市場調(diào)研、可行性研究、財務(wù)測算、盡職調(diào)查等的服務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)國際五大行都在做，也是他們的核心業(yè)務(wù)之一，但是國內(nèi)估價機構(gòu)參與的不夠。
（十）運營化發(fā)展
進入運營時代，將會有大量的新型業(yè)務(wù)出現(xiàn)，這些業(yè)務(wù)有別于傳統(tǒng)“短頻快”業(yè)務(wù)，需要更長周期、等多的人力投入、不同專業(yè)人員配合來共同完成。比如存量房地產(chǎn)如何改善、提質(zhì)增效，項目全流程管理，以及協(xié)助客戶運營和管理基金等等，此類業(yè)務(wù)都需要估價機構(gòu)具備運營團隊和運營管理思維。這些也是五大行顧問類業(yè)務(wù)，也是國內(nèi)大型估價機構(gòu)未來的發(fā)展空間。
上述估價機構(gòu)十種發(fā)展模式，分別從不同維度進行分析總結(jié)，其中第1條至第4條是估價機構(gòu)整體的發(fā)展戰(zhàn)略，第5條至第7條涉及估價機構(gòu)擴張模式，最后三條是估價機構(gòu)產(chǎn)品發(fā)展方向。這十種發(fā)展模式并不是孤立存在的，更多時候他們是有所交叉，共同組成估價機構(gòu)的發(fā)展模式。
六、估價機構(gòu)的發(fā)展策略
面向未來，每個估價機構(gòu)應(yīng)選擇自己的發(fā)展模式，并制定相應(yīng)的適合自己的發(fā)展策略。
（一）明確發(fā)展戰(zhàn)略
前面我們提出估價機構(gòu)未來發(fā)展的十種模式，每個公司應(yīng)根據(jù)自身的歷史、文化、基因、團隊等實際情況，并結(jié)合市場的發(fā)展趨勢，選擇相應(yīng)的發(fā)展模式，制定發(fā)展戰(zhàn)略。明確的發(fā)展策略為公司提供了方向感，幫助公司集中資源和精力，避免資源浪費，提高公司的競爭力，并能夠適應(yīng)市場變化，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。發(fā)展策略的制定需要有遠見和勇氣，只有敢想并長期堅持投入，才能有機會實現(xiàn)。
（二）打造優(yōu)秀的團隊
人才是第一生產(chǎn)力，是專業(yè)服務(wù)公司的核心資產(chǎn)。優(yōu)秀的團隊是實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標的關(guān)鍵。團隊成員有共同的愿景和目標，互補的技能和專長，相互尊重和信任，能夠持續(xù)學(xué)習(xí)和成長。大型機構(gòu)都有自己的企業(yè)文化和人才機制，通過企業(yè)文化認同來聚集人才，通過良好的發(fā)展機會來和發(fā)展機制吸引人才，共同實現(xiàn)企業(yè)的愿景和使命。
（三）完善公司治理
估價機構(gòu)要想發(fā)展壯大，必須建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，放大組織架構(gòu)。完善的公司治理是估價機構(gòu)長遠發(fā)展的保障。估價機構(gòu)可以選擇公司制或合伙制，可以選擇母子公司模式或是總-分模式；可以選擇直營連鎖模式或加盟連鎖模式。有些公司制估價機構(gòu)采用的合伙人制度，只要做好合伙人的進出機制，也是很好的選擇。
（四）擴大服務(wù)領(lǐng)域
從大型估價機構(gòu)分析，多資質(zhì)及相關(guān)多元化都是大型估價機構(gòu)發(fā)展的必要條件。目前，大部分機構(gòu)都實現(xiàn)了房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)三證合一，還有一些機構(gòu)同時具備了礦業(yè)權(quán)、保險公估、造價、測繪、工程咨詢、空間規(guī)劃等資質(zhì)，實現(xiàn)了相關(guān)多元化，有更多品類的業(yè)務(wù)產(chǎn)品，通過共享品牌、資源和團隊，就同一個客戶開展不同的服務(wù)，極大地拓展服務(wù)領(lǐng)域，這也是五大行的通常做法。
（五）合作并購
合作并購是最快的占領(lǐng)市場的方式。是大型企業(yè)發(fā)展到一定階段都可能要采用的方式。五大行也是在不斷合作和并購中發(fā)展起來的，這可以作為我們的借鑒。
現(xiàn)在的估價市場正處于低谷，已經(jīng)有一些估價機構(gòu)退出市場；有些機構(gòu)面臨傳承問題而不得不選擇轉(zhuǎn)讓或合并。如果大型估價機構(gòu)能夠抓住機會，通過合作、并購來補充區(qū)域市場、專業(yè)短板，吸引到核心人才，則有機會快速成長。
（六）加強研發(fā)，持續(xù)創(chuàng)新
沒有一成不變的市場，也沒有一成不變的客戶。估價機構(gòu)必須根據(jù)市場變化，研究客戶，發(fā)現(xiàn)需求，持續(xù)研發(fā)新的產(chǎn)品和服務(wù)，守正創(chuàng)新發(fā)展。不僅在產(chǎn)品上創(chuàng)新，在經(jīng)營思路上也要創(chuàng)新，在公司有效治理上創(chuàng)新，在客戶服務(wù)上創(chuàng)新。
（七）傳承與發(fā)展
經(jīng)過30年的發(fā)展，估價機構(gòu)第一代創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)到了即將退休或已經(jīng)退休的年齡，傳承問題是已經(jīng)不得不面對的重要大事。有傳承，才能有發(fā)展，傳承是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。估價機構(gòu)創(chuàng)始人應(yīng)該重視傳承問題。通過傳承，確保企業(yè)文化、價值觀和經(jīng)營理念在新老員工之間得以傳遞；通過傳承，確保企業(yè)適應(yīng)新挑戰(zhàn)，保持競爭力；通過傳承，把估價機構(gòu)發(fā)揚光大，實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，最終打造成像國際五大行這樣的百年企業(yè)。
七、結(jié)語
（一）估價無處不在，前景廣闊
在《房地產(chǎn)估價行業(yè)當(dāng)前形勢與未來前景》一文中，柴強會長指出：“房地產(chǎn)估價行業(yè)既服務(wù)于增量房地產(chǎn)市場，又服務(wù)于存量房地產(chǎn)市場，還服務(wù)于房地產(chǎn)運營管理等，其未來前景十分廣闊。從長期看，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有持續(xù)性、穩(wěn)定性、成長性”。經(jīng)過30年的發(fā)展，估價已深入人心，客戶需求呈現(xiàn)多樣化，估價無處不在。
（二）長路漫漫，前途光明
萬物皆周期，螺旋式上升是事物發(fā)展的規(guī)律。盡管市場環(huán)境復(fù)雜多變，但隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，舊的需求減少，新的需求在醞釀?wù)Q生。目前市場在進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，估價行業(yè)也受到較大的影響。但我們相信，道路是曲折的，前途是光明的。
（三）物競天擇，求變發(fā)展
物競天擇，適者生存。估價機構(gòu)應(yīng)以進化適應(yīng)環(huán)境變化，接受不可改變的，改變可以改變的。估價機構(gòu)整體供過于求，將出清淘汰一部分，然后形成新的平衡。過去30年，我們順應(yīng)時代趨勢，獲取了時代的紅利，“時代的貝塔”效應(yīng)在估價機構(gòu)身上體現(xiàn)了；未來已來，粗放式增長不再，危機倒逼變革，估價機構(gòu)需要選擇自己適合的發(fā)展模式，制定自己的發(fā)展策略，持續(xù)的提升專業(yè)、加強管理、努力經(jīng)營，穿越冬天，穿越周期，尋找“個體的阿爾法”。
（四）期待未來，再創(chuàng)輝煌
中國估價行業(yè)的30年，是波瀾壯闊的30年，我們一起見證了歷史，創(chuàng)造了歷史，中國估價行業(yè)借鑒世界先進國家的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合中國國情，逐步完善了自己的估價理論體系，形成了自己的行業(yè)發(fā)展特色，在實踐中不斷發(fā)展壯大，無論是總體收入、機構(gòu)規(guī)模還是專業(yè)估價師人數(shù)都位居世界前列，為中國的社會經(jīng)濟發(fā)展做出自己的貢獻。
展望未來，伴隨著中華民族的偉大的復(fù)興，中國估價行業(yè)將進入一個更高的發(fā)展階段，中國大型估價機構(gòu)將從優(yōu)秀到卓越，迎來更加美好的明天。
未來30年，我們再創(chuàng)輝煌！
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作者：駱曉紅 阮宗斌 蔡莊寶
工作單位：深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司