摘要：本文主要講述了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展歷程、角色定位以及面臨的挑戰(zhàn)。該行業(yè)歷經(jīng)30年的發(fā)展，不僅是城市發(fā)展的見(jiàn)證者，更是百姓生活蝶變的助力者。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和政府職能的調(diào)整，該行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn)。作者指出，要想在行業(yè)中立足，就必須成為行業(yè)風(fēng)范的錘煉者、信心與方向的引領(lǐng)者和技術(shù)賦能的先行者。
關(guān)鍵詞：親歷；見(jiàn)證；信心
2024年，注定是一個(gè)不平凡的年份，這是新中國(guó)成立75周年，是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的關(guān)鍵之年,是深入實(shí)施“十四五”規(guī)劃的攻堅(jiān)之年。對(duì)于我們房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來(lái)說(shuō)，更是一個(gè)舉足輕重的時(shí)間節(jié)點(diǎn)——這是“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”30周年。
春江潮水連海平，海上明月共潮生。
時(shí)也，勢(shì)也，每個(gè)行業(yè)的發(fā)展變遷，始終離不開(kāi)時(shí)代的車(chē)輪驅(qū)動(dòng)；也離不開(kāi)城市發(fā)展、技術(shù)演變、人才更迭帶來(lái)的命題和挑戰(zhàn)。半個(gè)甲子的歲月沉淀，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)圍繞著“揭示和表達(dá)房地產(chǎn)的客觀價(jià)格”這一準(zhǔn)則和圭臬，伴隨著新中國(guó)城市商品經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)行業(yè)的萌芽、發(fā)展、躍升，成為見(jiàn)證時(shí)代發(fā)展、印證高質(zhì)量前行的重要角色。
站在歷史的時(shí)間軸上，我們應(yīng)當(dāng)有回望30年的欣然沉淀和初心復(fù)盤(pán)；更要有賡續(xù)傳承、創(chuàng)新前行的勇氣定力。當(dāng)然，勇氣和定力的來(lái)源，是對(duì)自身根基、發(fā)展定位、角色屬性的準(zhǔn)確判斷——房地產(chǎn)評(píng)估，既是時(shí)代重要節(jié)點(diǎn)的親歷者、城市發(fā)展騰飛的見(jiàn)證者，更是百姓生活蝶變的助力者。
一、何為時(shí)代重要節(jié)點(diǎn)的親歷者？
這源自國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性發(fā)展的客觀規(guī)律和房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)屬性。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，30年間，隨著城市版圖的日新月異和我國(guó)房?jī)r(jià)不斷走高,房產(chǎn)在老百姓的日常生活中既是生活必需品,又是個(gè)人的重要大額資產(chǎn)。因此,如何對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行正確合理的評(píng)估定價(jià),對(duì)國(guó)家、房地產(chǎn)公司、信貸機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和民眾個(gè)人而言,都有著十分重要的意義。
1992年，中國(guó)實(shí)行了土地有償使用，1994年，國(guó)家立法規(guī)定實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。1999年發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，作為國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)第一部國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，它規(guī)范了房地產(chǎn)估價(jià)行為，從技術(shù)操作上保證了估價(jià)結(jié)果的客觀公正和合理。
應(yīng)運(yùn)而生、應(yīng)時(shí)而興。
從萌芽初期，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)就明確了自身的職業(yè)定義：根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)——它不僅具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，更是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
走過(guò)三十載春秋。這段歷程中，房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)伴隨著中國(guó)商品房、商品經(jīng)濟(jì)的萌芽、發(fā)展、騰飛，逐漸壯大，成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的重要力量。
二、何為城市發(fā)展騰飛的見(jiàn)證者？
財(cái)經(jīng)作家吳曉波在《激蕩三十年》中，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮的30年沉浮做了故事性的梳理和講述，其中充滿著拓荒者的無(wú)畏探索、引領(lǐng)者的跋涉前行。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)何嘗不是如此——當(dāng)我們?cè)诔鞘锌焖俑拇蠼中∠锎┧?；?dāng)我們見(jiàn)證著城市天際線不斷躍升，這過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)的身影始終伴隨——它評(píng)估的不僅是數(shù)字，也是城市縱深的價(jià)值肌理；服務(wù)的不僅是百姓，更是城市的發(fā)展版圖延伸。
古鎮(zhèn)錢(qián)塘，自古繁華，作為改革開(kāi)放最早的先行地之一，房地產(chǎn)評(píng)估，也在第一時(shí)間推動(dòng)著城市地產(chǎn)的萌芽起步。
90年代初期，互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)有誕生普及、媒體廣告依然是稀缺品，伴隨著城市核心商品房的開(kāi)發(fā)和二手銷(xiāo)售，很快催生了第一塊評(píng)估業(yè)務(wù)——課稅評(píng)估誕生。課稅的價(jià)值賦能，很快解決了彼時(shí)的交易痛點(diǎn)，即不同類(lèi)型、不同新舊和裝修標(biāo)準(zhǔn)的二手房，其賠付標(biāo)準(zhǔn)的確定。通過(guò)評(píng)估師的定級(jí)，促進(jìn)了交易市場(chǎng)的穩(wěn)健起步。
2000年左右，所有的中介機(jī)構(gòu)一律跟政府脫鉤，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也于2001年實(shí)現(xiàn)脫鉤，開(kāi)始市場(chǎng)化，估價(jià)作為客觀公正的中間媒介，對(duì)城市地塊的拆遷建設(shè)，起到了立竿見(jiàn)影的效果。
比如，在老小區(qū)和城市廠區(qū)的拆遷工作中，因?yàn)橹贫鹊牟煌晟?、?biāo)準(zhǔn)的不清晰，補(bǔ)償價(jià)格沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)可做參考，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償雙方的矛盾很明顯，這當(dāng)中，評(píng)估起了關(guān)鍵性的作用。通過(guò)科學(xué)的方法，確定公正合理的價(jià)格，對(duì)于推進(jìn)征收的順利推進(jìn)、緩解人民內(nèi)部的矛盾都產(chǎn)生了重要作用。
三、何為百姓生活蝶變的助力者？
城市是快速迭代發(fā)展的有機(jī)體，作為改革開(kāi)放后最早在春風(fēng)中蘇醒的江南重鎮(zhèn)，杭州以西子湖的婉約、錢(qián)江潮的澎湃，驅(qū)動(dòng)著這座城市版圖的日益擴(kuò)大、能級(jí)的不斷提升。這其中，地產(chǎn)價(jià)值隨著城市區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，迎來(lái)了眾多歷史性的節(jié)點(diǎn)——西湖整治、城市西進(jìn)、錢(qián)塘江時(shí)代開(kāi)啟、城市新區(qū)開(kāi)辟、城中村改造、三大世界文化遺產(chǎn)串珠成鏈……每一項(xiàng)重要的城市空間發(fā)展規(guī)劃，都牽涉到百姓民生的結(jié)構(gòu)性調(diào)整、生活版圖的蝶變重生。
這其中，精準(zhǔn)的評(píng)估數(shù)據(jù)、完備的評(píng)估機(jī)制、妥善的評(píng)估溝通，產(chǎn)生了無(wú)可估量的重要作用。
宋高宗曾有詩(shī)：“西溪且留下”，成為如今雋永江南濕地景觀的重要注解，西溪濕地也是杭州自然與人居和諧共生的全球典范。
然而將時(shí)光撥回20年前，西溪濕地原住民的拆遷過(guò)程中，也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)許多不和諧的聲音和群體性事件。
新世紀(jì)開(kāi)篇，杭州大力推進(jìn)西溪濕地綜合整治工程，這個(gè)過(guò)程中，對(duì)原住民土地價(jià)值、房屋價(jià)值的評(píng)估就顯得尤為重要。
由于長(zhǎng)期“靠水吃水”，西溪濕地整治初期，需遷出大量的村民，為自然的修復(fù)保留重組的空間，這個(gè)時(shí)候，關(guān)于土地價(jià)格的衡量就產(chǎn)生了矛盾。
此時(shí)，評(píng)估扮演了定海神針的作用，估價(jià)師們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，對(duì)周邊房屋價(jià)值進(jìn)行了全面評(píng)估。他們不僅考慮了房屋的物理屬性，如結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、位置等，還結(jié)合了歷史價(jià)值、環(huán)境因素、政策影響等多維度指標(biāo)，為政府提供了科學(xué)、合理的評(píng)估報(bào)告。這一報(bào)告不僅確保了原住民能夠得到公正的補(bǔ)償和妥善的安置，更為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了有力保障?？茖W(xué)的評(píng)估手法、人性化的溝通手法，有針對(duì)性地尋求解答、化解矛盾，保障了整體綜保工程的順利開(kāi)展，為如今“城市之肺”的和諧景象貢獻(xiàn)了行業(yè)力量。
毫不夸張地說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)技能是城市建設(shè)的堅(jiān)實(shí)基石之一。他們運(yùn)用精湛的估價(jià)技術(shù)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)城市中的房地產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估。
在西湖西進(jìn)、城中村改造、舊廠房搬遷等一系列重大民生熱點(diǎn)、民生實(shí)事的推進(jìn)過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)師們以其專(zhuān)業(yè)的視角，對(duì)城市用地性質(zhì)、容積率、建筑密度等因素進(jìn)行深入分析，為政府提供了科學(xué)的規(guī)劃建議。行業(yè)充分考慮了城市的可持續(xù)發(fā)展需求，注重資源的合理配置和空間布局的優(yōu)化，這些舉措，推動(dòng)城市規(guī)劃更加科學(xué)、合理，城市的未來(lái)發(fā)展更加有序、健康。
在土地征收領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價(jià)師們通過(guò)對(duì)土地征收補(bǔ)償方案的嚴(yán)格評(píng)估，確保了征收的公平性和合理性，估價(jià)師深入了解了被征收土地的實(shí)際情況和村民的利益訴求，為政府提供了公正的評(píng)估報(bào)告。不僅維護(hù)了農(nóng)民和市民的合法權(quán)益，也為土地征收工作的順利進(jìn)行提供了有力保障。
四、時(shí)代蓬勃向前，唯一不變的，就是變化本身
和許多行業(yè)一樣，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也面臨著全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)：隨著互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃興起、政府部門(mén)的職能調(diào)整、技術(shù)路徑的更新迭代，我們的行業(yè)也出現(xiàn)了諸多痛點(diǎn)：房地產(chǎn)交易課稅評(píng)估業(yè)務(wù)式微、評(píng)估業(yè)務(wù)量雪崩式的下降……挑戰(zhàn)，源自多個(gè)方面：
（一）其一，信息化的快速?zèng)_擊，“分一杯羹”的競(jìng)爭(zhēng)者多了
信息化的快速發(fā)展，讓技術(shù)公司大量躋身傳統(tǒng)行業(yè)，京東、淘寶、工行等入庫(kù)司法網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)平臺(tái)；同時(shí)由于種種原因，稅務(wù)部門(mén)開(kāi)始建立了存量房交易計(jì)稅征管信息系統(tǒng)，交易課稅不再需要估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告了，因此估價(jià)行業(yè)起步階段賴(lài)以生存的業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)交易課稅評(píng)估面臨重大挑戰(zhàn)，近乎蒸發(fā)；
同時(shí)，在線估價(jià)平臺(tái)席卷金融界，一些互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)公司紛至沓來(lái)，與我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)一起，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)估價(jià)服務(wù)，搶占了大量的客戶(hù)資源。
（二）其二，評(píng)估行業(yè)的定義紊亂，“自亂陣腳”的心態(tài)多了
房地產(chǎn)評(píng)估有著嚴(yán)格的定義和屬性，但是由于業(yè)務(wù)量的減少、競(jìng)爭(zhēng)的高度擠壓，出現(xiàn)了違背行業(yè)定義的諸多現(xiàn)象。如根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法，房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)服務(wù)和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)同樣是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估算，但兩者的界定有著清晰的邊界——房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定、估算，并出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的評(píng)估專(zhuān)業(yè)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)出具的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任，而房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)服務(wù)不能出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，不承擔(dān)價(jià)格咨詢(xún)服務(wù)行為的法律責(zé)任。
但兩者的混淆時(shí)有發(fā)生，一些機(jī)構(gòu)讓評(píng)估服務(wù)變成了咨詢(xún)服務(wù)，收費(fèi)卻按咨詢(xún)服務(wù)的成本定價(jià)，而評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員需要承擔(dān)出具估價(jià)報(bào)告的法律責(zé)任，權(quán)力和義務(wù)完全相左，對(duì)行業(yè)的規(guī)范性產(chǎn)生了不良影響。
（三）其三，從業(yè)者職業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)多了
估價(jià)師行業(yè)，本身有著嚴(yán)格的職業(yè)規(guī)范，比如出具房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)服務(wù)結(jié)果時(shí)不應(yīng)出具帶有“房地產(chǎn)評(píng)估”字眼，更不應(yīng)該有估價(jià)師簽字的內(nèi)容；比如出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)必須嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，即使采用表格式估價(jià)報(bào)告，雖然可以比敘述式估價(jià)報(bào)告簡(jiǎn)明扼要一些，但其內(nèi)容仍然應(yīng)包含敘述式估價(jià)報(bào)告應(yīng)有的內(nèi)容，不能省略某些內(nèi)容，包括所有的附件；又比如房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)決不能省略現(xiàn)場(chǎng)查勘這一環(huán)節(jié)，且應(yīng)有二名估價(jià)師參與估價(jià)活動(dòng)……
但是實(shí)際操作中，有不少機(jī)構(gòu)和個(gè)體估價(jià)師不斷違背這些準(zhǔn)則，看似眼前得利，但對(duì)整個(gè)行業(yè)的規(guī)范性管理、標(biāo)準(zhǔn)性收費(fèi)、制度化約束都會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。
以上這些現(xiàn)象，既有各行各業(yè)共同面臨的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和發(fā)展性思考，也有估價(jià)師行業(yè)所獨(dú)有的行業(yè)癥候，如何在30周年的這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以歷史的眼光、以發(fā)展的自信、以擁抱變化的態(tài)度、以自我革新的精神，不斷梳理優(yōu)勢(shì)、尋找藍(lán)海、驅(qū)動(dòng)迭代，考驗(yàn)著我們行業(yè)的每個(gè)人，也決定了行業(yè)接下來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
五、首先，我們要做行業(yè)風(fēng)范的錘煉者
不容否認(rèn)，房地產(chǎn)估值數(shù)據(jù)和信息系統(tǒng)給金融業(yè)帶來(lái)了高速、便捷的房地產(chǎn)估值服務(wù)，這是社會(huì)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，大數(shù)據(jù)的先驅(qū)者正在給房地產(chǎn)估值業(yè)務(wù)帶來(lái)一場(chǎng)革命，在藝術(shù)與科學(xué)之間的頻譜上將其推向科學(xué)。
但是，在中國(guó)這個(gè)缺乏真實(shí)數(shù)據(jù)的社會(huì)里，加上每一處房地產(chǎn)又有其影響價(jià)值的不同因素，許多需要現(xiàn)場(chǎng)查勘才能發(fā)現(xiàn)和了解，單純依照數(shù)據(jù)，無(wú)法提供比傳統(tǒng)評(píng)估更準(zhǔn)確的估值。
因此，從行業(yè)風(fēng)范和職業(yè)操守上，每個(gè)估價(jià)師要堅(jiān)信，房產(chǎn)的估價(jià)將永遠(yuǎn)既依賴(lài)于科學(xué)方法，也依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)判斷，從業(yè)者應(yīng)當(dāng)從自身的思想意識(shí)著手、從行業(yè)操守著手，不斷錘煉自身的專(zhuān)業(yè)能力，規(guī)范從業(yè)的行為，方能在行業(yè)發(fā)展的浪潮中某得生存的空間。
其次，我們要做信心與方向的引領(lǐng)者。
房地產(chǎn)作為特殊的商品，估價(jià)是永恒的話題，估價(jià)師的重要性將長(zhǎng)期存在，我們需要保持信心，同時(shí)也應(yīng)該明確方向：今后我們重點(diǎn)去估哪類(lèi)房地產(chǎn)，去估哪種估價(jià)目的的評(píng)估項(xiàng)目？
應(yīng)當(dāng)積極探索“新”、“特”、“難”的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，如農(nóng)村房地產(chǎn)，損害房地產(chǎn)，歷史建筑，車(chē)站，機(jī)場(chǎng)、碼頭，加油站，大型綜合體，軍隊(duì)房地產(chǎn)，教育房地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，違法房地產(chǎn)，土地增值稅計(jì)稅價(jià)值，投資性房地產(chǎn)減值測(cè)試，集資房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房等等。
六、再次，我們要做技術(shù)賦能的先行者
評(píng)估，在英文中是estimate，esti這個(gè)詞根指代“價(jià)值”，而其中也藏著“mate”這個(gè)詞根，這就要求我們關(guān)注價(jià)值本身，注重良伴前行。
其一，關(guān)注技術(shù)創(chuàng)新，更多采用自動(dòng)化和數(shù)據(jù)分析工具來(lái)提高效率和準(zhǔn)確性。例如，使用無(wú)人機(jī)進(jìn)行航拍測(cè)量和高精度地理定位系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)繪，可以減少人為誤差并提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。
其二，關(guān)注人工智能和大數(shù)據(jù)應(yīng)用：AI和大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用將有望增加。通過(guò)分析大量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和歷史交易記錄，可以更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)和評(píng)估價(jià)值，為投資者和業(yè)主提供更可靠的信息。
其三，關(guān)注可持續(xù)發(fā)展考量：全球?qū)沙掷m(xù)發(fā)展的重視程度逐漸增加，將對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生影響。我們需要更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視野，如考慮可再生能源、環(huán)境友好特性和碳排放等因素，以確保評(píng)估結(jié)果與可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)一致。
中國(guó)傳統(tǒng)文化講究修身、齊家、治國(guó)、平天下。個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)如此，一個(gè)行業(yè)的振興也是如此。
我們應(yīng)當(dāng)時(shí)刻銘記初心——房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的核心價(jià)值是公正、客觀，因此，從業(yè)者應(yīng)當(dāng)在行業(yè)規(guī)范、職業(yè)操守、學(xué)習(xí)精神等方面嚴(yán)格要求自身，唯有做一把剛正不阿的“尺子”、立一座不偏不倚的“天平”，方能在洶涌的時(shí)代浪潮中，正己立人，丈量時(shí)代。
作者：趙志菲
工作單位：杭州永正房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司