摘要：本人在房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的初起階段，參與了我國首次房地產(chǎn)估價業(yè)務培訓的教學工作和最早房地產(chǎn)估價崗位培訓的師資培訓工作，主持了?？啤胺康禺a(chǎn)估價”專業(yè)的創(chuàng)辦工作?，F(xiàn)將能記起的點點滴滴，匯集起來與諸君分享。
關鍵詞：房地產(chǎn)；估價；教育培訓
本人原是一名力學教師，與房地產(chǎn)估價本無交集，沒想到與估價不期而遇結下了不解之緣，以至于愈陷愈深至今不能自拔，雖年近耄耋依舊奮蹄不已。房地產(chǎn)估價專業(yè)技術的獨特魅力吸引了無數(shù)有識之士為之折腰，有人可能覺得估價是雕蟲小技不屑一顧，只要“以模脫坯”即可某生糊口。其實不然，估價技術的變化多端奧妙無窮，沒有人能窮盡房地產(chǎn)價值的影響因素和量化方法，正是這種無窮無盡的變化才使人著迷。
本人雖然從估價行業(yè)形成伊始就鐘情于此，但人微言輕水平有限無甚建樹，不過在業(yè)內浮沉幾十年總還有些感觸。值此中房學成立三十周年之際，將點點滴滴親歷之事分享給社會各界，以便讓更多的人了解估行業(yè)發(fā)展歷程，或可增加估價行業(yè)對社會影響?；诒救艘恢痹谏喔嫉?，茲將房地產(chǎn)估價教育培訓的有關事宜總結起來以饗讀者。
可能很多人都以為房地產(chǎn)估價是舶來品，其實我國估價方面與各國相比不遑多讓。此項專業(yè)技術在我國自古有之，近代在開埠較早的天津、上海等城市也一直就有房地產(chǎn)估價的經(jīng)濟活動。我國古代開展房地產(chǎn)估價活動時，許多國家還是荒蠻之地，當今不可一世的美國還在茹毛飲血。但中國在專業(yè)技術的傳承方式上，習慣于師徒或父子之間的口傳心授（不是這種模式不好而是速度太慢，難以滿足人才需求量），沒有形成完善的教育教學模式。我國正式開展房地產(chǎn)估價的教學活動確實晚于歐美等西方列國。雖然沒聽說國外的高等院校設置了估價專業(yè)，但他們的行業(yè)自律組織和一些院校都開設了估價相關的課程，用以培養(yǎng)更多的從業(yè)人員。
一、我國最早的房地產(chǎn)估價業(yè)務培訓
我國最早由官方組織的房地產(chǎn)估價業(yè)務培訓始于1988年。當時由于住房制度改革、房地產(chǎn)市場交易以及合資企業(yè)經(jīng)營的需要，促使房地產(chǎn)估價服務的需求越來越多。雖然在大城市的房地產(chǎn)管理部門也有一些從事房地產(chǎn)估價的工作人員，但為數(shù)不多而且作業(yè)極不規(guī)范。因此盡快培養(yǎng)出一定數(shù)量房地產(chǎn)估價專業(yè)人員已經(jīng)是當務之急，于是建設部房地產(chǎn)業(yè)司決定在全國開展房地產(chǎn)估價業(yè)務培訓。由于我校開辦了“房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理”專業(yè)，而且在1986年接受建設部委托與南開大學合作，在津成功舉辦過一期“全國房地產(chǎn)經(jīng)濟師資班”。其中一些教學內容，與房地產(chǎn)估價培訓所需內容相近，具備了一定的辦班基礎。因此房地產(chǎn)業(yè)司這次舉辦房地產(chǎn)估價業(yè)務培訓也拿天津作為試點，責成天津首先對三北（東北、西北和華北）地區(qū)開展估價業(yè)務培訓。本人因為就是“房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理”專業(yè)的教學管理者，而且參與了1986年“全國房地產(chǎn)經(jīng)濟師資班”的前期策劃和教學管理，也曾到香港考察接觸過測量師，所以被領導派去參與了部分教學工作。
培訓的內容房地產(chǎn)業(yè)司并沒有圈定，只是給了一本臺灣出版的《不動產(chǎn)估價》書籍的復印件作為參考資料。據(jù)說，這是當時國家圖書館收藏的唯一一本房地產(chǎn)估價書籍。后來，建設部政策研究中心又協(xié)助我們聯(lián)系了美國估價師學會，經(jīng)協(xié)商該會寄來了五本他們出版的書籍，其中包括了后來中房學翻譯出版的《不動產(chǎn)估價》（當時給的是第九版）和《房地產(chǎn)估價詞典》。這些是當時非常珍貴的參考資料。
這期培訓班，參與教學內容編篡和課堂教學的人員，大多是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)從事理論研究和管理實踐的老先生，以及南開大學的教師。授課內容基礎理論方面并不弱，但在實踐環(huán)節(jié)沒有能夠提供更多案例進行分析，不過在那個年代已經(jīng)做到極致。這是中國首次由官方組織的房地產(chǎn)估價業(yè)務培訓，可以理解為一次估價專業(yè)的啟蒙教育，為房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎。現(xiàn)在還可以偶遇一些參加過那次培訓的學員，他們后來考取了估價師的資質，終身從事了這一職業(yè)。
二、房地產(chǎn)評估員崗位培訓
隨著房屋商品化的深入發(fā)展，建立完善的房地產(chǎn)交易市場，已經(jīng)是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。為實現(xiàn)這一目標，迫切需要一支素質高、能適應改革需要的房地產(chǎn)基層管理人員隊伍。為此，建設部在1991年發(fā)布了《關于房地產(chǎn)評估員等四個崗位實行崗位培訓制度的通知》（建才[1991]47號），通知規(guī)定：“建設部決定在房管所（站）長等五個崗位已實行崗位培訓制度的基礎上，對房地產(chǎn)評估員、交易所所長和房屋修繕工程定額員、預算員等四個崗位實際崗位培訓制度。其中評估員一九九三年實行持證上崗”。通知對房地產(chǎn)評估員的崗位必備知識及能力作出了嚴格要求。
（一）崗位必備知識
1．懂得房地產(chǎn)經(jīng)濟學基礎理論知識。
2．識建筑圖紙，懂房地產(chǎn)測繪，掌握房屋構造、結構分類及房屋質量等級的評定標準等知識。
3．熟悉建筑安裝工程概預算知識。
4．熟悉主要建筑材料的品種、規(guī)格、用途及市場價格知識。
5．掌握房地產(chǎn)價格理論、價格政策及價格評估的原理、方法和工作程序。
6．熟悉民法、經(jīng)濟法和房地產(chǎn)交易有關政策法規(guī)。
7．掌握房地產(chǎn)公文定作知識。
（二）應達到的工作能力
1．能運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學的基本原理指導工作；
2．能對房屋的質量完損等級作出正確鑒定；
3．能準確繪制房屋平面圖、測繪地籍、地形圖，能正確提供建筑工程概預算，為房地產(chǎn)價格評估提供正確的依據(jù)；
4．能運用評估專業(yè)知識，正確地進行房地產(chǎn)價格評估業(yè)務，并正確撰寫評估報告。
5．能正確處理房地產(chǎn)合同與評估申請、復議、費用收取等項工作。
6．具有初步協(xié)調各方面關系的能力，做好服務工作。
從建設部當時的要求來看，評估員的知識和能力并不亞于目前的某些估價師。我校當時承擔了估價員崗位培訓師資培訓的任務，本人也參與了天津和一些外省市的崗位培訓的教學工作。
三、房地產(chǎn)估價學歷教育
據(jù)了解國外并沒有房地產(chǎn)估價相關專業(yè)，在一些院校商科的教學中會有一些與估價相關的教學內容。我們習慣于專業(yè)技術人員應該由相對應專業(yè)來培養(yǎng)，而且后來房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試報名，也要求“取得房地產(chǎn)估價相關學科”學歷。但當時社會上有專業(yè)人才需求卻沒有對口專業(yè)培養(yǎng)，總覺得是件憾事理應補缺。由于我校屬于行業(yè)辦學，有責任和義務按照行業(yè)的實際需求設置專業(yè)，教學行政管理部門也允許專業(yè)調整和增設。所以從上世紀九十年代初開始，就一直探索房地產(chǎn)估價的專業(yè)建設問題。1992年房地產(chǎn)估價專業(yè)的人才培養(yǎng)方案終于出爐，而且報請了上級教學行政主管部門批準，房地產(chǎn)評估專業(yè)從1993年開始面向全國招生。
由于在專業(yè)開始創(chuàng)辦時估價師執(zhí)業(yè)資格考試尚未開始，無法預知考試內容。當時只是按照估價專業(yè)人員從業(yè)必須的知識和能力，以及所具備的教學條件制定了教學培養(yǎng)方案。教學計劃中所開設的課程，除了公共基礎課以外，專業(yè)基礎課和專業(yè)課主要有：房屋建筑知識、建筑工程概預算、微機應用、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)法律、涉外房地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)測繪、技術經(jīng)濟學、房地產(chǎn)價格評估原理、房地產(chǎn)價格評估實務、國有資產(chǎn)評估等。選修課有：房地產(chǎn)城市規(guī)劃、統(tǒng)計學原理、會計學原理和房地產(chǎn)開發(fā)概論。選修課的開設，是因為教學行政管理部門對于?？平虒W有課程門數(shù)限制，超過上限教學培養(yǎng)方案無法通過。所以各校在申報教學計劃時，將有些課程設為選修課，其實在教學過程中也要求必學必考。
雖然所設課程不能做到與資格考試無縫對接，但教學方案所安排的教學內容已經(jīng)逼近執(zhí)業(yè)資格考試所需的能力點和知識點，學生畢業(yè)后可以應對執(zhí)業(yè)資格考試。因此，本校畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價領域里從業(yè)者甚多。
該專業(yè)經(jīng)過多年的社會實踐和教學實踐，專業(yè)名稱和教學內容都在不斷調整。專業(yè)名稱曾用過“房地產(chǎn)估價”“房地產(chǎn)市場與估價”“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”和“房地產(chǎn)智能檢測與估價”?！胺康禺a(chǎn)經(jīng)營與估價”很長時間被固化在教育部的專業(yè)目錄中，培養(yǎng)目標主要是房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者。最近幾年根據(jù)住建部教學委員會的意見，教育部將專業(yè)名稱改為“房地產(chǎn)智能檢測與估價”，課程設置更趨向于對實物狀況的認識和分析。目前社會上對房地產(chǎn)質量檢測服務的需求較大，專業(yè)調整可能更有利于學生就業(yè)。
對于已經(jīng)通過考試的注冊房地產(chǎn)估價師，國家又建立了注冊房地產(chǎn)估價師續(xù)教育制度，估價行業(yè)的教育培訓體系已日臻完善。房地產(chǎn)估價本來就是小眾群體，有了估價相關專業(yè)培養(yǎng)再加上相近專業(yè)跨轉，從數(shù)量上已能滿足社會需求，但估價人才的專業(yè)素養(yǎng)還有進一步提高和完善的空間。房地產(chǎn)估價不是精準的測算，而是需要有豐富的經(jīng)驗對價值作出判斷。前文所提到的我國傳統(tǒng)的學徒制，可能更有助于估價師經(jīng)驗積累和估價專業(yè)能力的提高。在去年中房學的年會上本人已經(jīng)倡導推行“學徒制”，以便培養(yǎng)出更優(yōu)秀的估價專業(yè)人才。
學會已逾而立之年，正是健康發(fā)展的關鍵時刻，急需大量能力較強的專業(yè)人才?，F(xiàn)代教學體制可以解決估價人才數(shù)量問題，學徒制可以拔高人才的專業(yè)素養(yǎng)。殷切希望能通過多種形式，為房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展培養(yǎng)更多優(yōu)秀的專業(yè)人才。本人雖已垂暮，仍然愿盡綿薄之力。
作者：張弘武
工作單位：天津國土資源和房屋職業(yè)學院