——從北京市征拆評(píng)估30年的演變看估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
（高喜善）
摘 要：征收拆遷評(píng)估（簡(jiǎn)稱征拆評(píng)估）作為城市更新中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，承擔(dān)著巨大的社會(huì)責(zé)任，對(duì)推動(dòng)城市發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要的意義。筆者從上世紀(jì)九十年代在北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所工作開始至今任職北京首佳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司的董事長(zhǎng)，從事征拆評(píng)估相關(guān)工作近三十載，歲月如梭,回憶如影隨形，期待能夠通過本次的分享和交流，與同行在思維碰撞中迸發(fā)出更多的創(chuàng)新火花，為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展鐫刻精彩華章。
關(guān)鍵詞：征拆評(píng)估 城市更新 陽光規(guī)范 高質(zhì)量發(fā)展
一、前期積淀-征拆評(píng)估的萌芽
上世紀(jì)八十年代，國家實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，福利分房是主要的住房政策，其典型特征為：等國家建房，靠組織分房，要單位給房。北京市在涉及到當(dāng)時(shí)央產(chǎn)、軍產(chǎn)、私產(chǎn)的置換時(shí)，均按照當(dāng)時(shí)的《北京市房屋估價(jià)辦法》僅對(duì)建筑物來進(jìn)行分部分項(xiàng)計(jì)算置換標(biāo)準(zhǔn)，這也是以后北京市征拆評(píng)估中房屋重置價(jià)格的起源。
圖1：北京市房屋估價(jià)辦法
上世紀(jì)九十年代初期，我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)嘗試向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，開始推行住房制度改革，在福利型分房基礎(chǔ)上導(dǎo)入住宅商品化，隨之而來的是舊房拆遷的啟動(dòng)。1991年3月22日，國務(wù)院出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第78號(hào)），該條例自1991年6月1日起施行，標(biāo)志著城市房屋拆遷工作開始進(jìn)入依法實(shí)施階段。
大面積的整體拆遷與之前的“見縫插針”的分散建設(shè)不同，對(duì)于整個(gè)的拆遷項(xiàng)目要求有組織、有規(guī)劃、有流程，作為城市房屋拆遷的輔助環(huán)節(jié)，房屋拆遷評(píng)估也開始應(yīng)運(yùn)而生。同期，由于土地出讓評(píng)估和房屋拆遷評(píng)估的技術(shù)需要，1992年8月，由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處的估價(jià)科演變而來的北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱市評(píng)估所）應(yīng)運(yùn)而生。
市評(píng)估所成立后，專門研究制定了《北京市房屋重置價(jià)格評(píng)估辦法》，選用部件計(jì)分法作為房屋重置價(jià)格的評(píng)估方法，對(duì)確定平房和樓房的重置價(jià)格進(jìn)行了具體規(guī)定，平房劃分為9個(gè)部件，分列為9個(gè)計(jì)分表，共設(shè)262個(gè)計(jì)分項(xiàng)目；樓房按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分劃分為11個(gè)部件，共設(shè)計(jì)分項(xiàng)目121項(xiàng)，非常齊備細(xì)致，成為了當(dāng)時(shí)拆遷評(píng)估的主要測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。同時(shí)市評(píng)估所作為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)的職能機(jī)構(gòu)，在拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)開展過程中，也起到了指導(dǎo)、監(jiān)督和負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目的作用。具體的拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)由北京市各區(qū)縣房管局所屬估價(jià)所組織開展。
按照當(dāng)時(shí)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，北京市城市拆遷項(xiàng)目基本以區(qū)政府為主導(dǎo)，主要實(shí)行“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的方式，主導(dǎo)影響因素為安置面積和安置人數(shù)，拆遷補(bǔ)償屬于從屬地位，加上被拆遷人普遍有上樓改善居住環(huán)境的渴望，拆遷評(píng)估工作的開展整體上比較平穩(wěn)和順暢。
但是到了九十年代后期，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，房地產(chǎn)熱開始興起，人們對(duì)于房地產(chǎn)開始有了更多期望，同時(shí)，伴隨著人們生活水平的提升，拆遷補(bǔ)償中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”弊端也有所顯現(xiàn)，首先安置住房的地點(diǎn)相對(duì)固定，對(duì)于被拆遷人的工作生活有一定的影響，其次部分安置住房的質(zhì)量問題也導(dǎo)致拆遷雙方的矛盾突出，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步發(fā)展，房屋拆遷的補(bǔ)償安置方式及相應(yīng)的拆評(píng)估方法在2000年代初期有了明顯的改進(jìn)。
二、方興未艾-征拆評(píng)估的市場(chǎng)化邁進(jìn)
2001年6月，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）出臺(tái)，該條例自2001年11月1日起施行。同年，北京市政府也發(fā)布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市政府第87號(hào)令），新條例和新辦法均對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接辛诵抻?。“房屋拆遷可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換”、“實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定?！鄙鲜鰞身?xiàng)條款的推出，是拆遷補(bǔ)償方式的一大進(jìn)步，是房地產(chǎn)拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重大突破。對(duì)當(dāng)時(shí)的拆遷評(píng)估來說，其價(jià)格內(nèi)涵為包括土地在內(nèi)的房地產(chǎn)完整價(jià)值。這既是嶄新的市場(chǎng)，也是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
為了使房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估能夠做到真正意義上的獨(dú)立、客觀、公開、公正，排除行政干預(yù)等一切干擾正常房地產(chǎn)估價(jià)的障礙，同時(shí)也為了響應(yīng)國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的文件精神，在21世紀(jì)初期，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開始進(jìn)行脫鉤改制，北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所也響應(yīng)號(hào)召，脫鉤改制為北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱首佳評(píng)估），成為按《公司法》規(guī)范運(yùn)作的法人主體。
脫鉤改制后，首佳評(píng)估在原評(píng)估事務(wù)所的技術(shù)沉淀基礎(chǔ)上，繼續(xù)致力于對(duì)拆遷評(píng)估的研究和業(yè)務(wù)實(shí)踐。2003年12月建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，對(duì)城市房屋拆遷評(píng)估的估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、職業(yè)道德、估價(jià)程序、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果異議處理辦法等方面均做了規(guī)范指導(dǎo)意見。對(duì)于首個(gè)具有指導(dǎo)性和可操作性的拆遷估價(jià)規(guī)范性文件，全行業(yè)掀起了學(xué)習(xí)、研討、積極貫徹實(shí)施的熱潮。首佳評(píng)估也在認(rèn)真研讀學(xué)習(xí)該意見后，結(jié)合自身積累的拆遷評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，在《中國房地產(chǎn)估價(jià)師》期刊上發(fā)表了意見解讀。
圖2：首佳評(píng)估的對(duì)于指導(dǎo)意見的見解
在拆遷補(bǔ)償貨幣化、評(píng)估機(jī)構(gòu)公司化、拆遷估價(jià)規(guī)范化的大背景下，由于評(píng)估結(jié)果直接關(guān)系到被拆遷人的最重要、最關(guān)鍵的利益點(diǎn)，原本在拆遷生態(tài)圈中不受關(guān)注的拆遷評(píng)估頓時(shí)備受矚目，新的拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作流程體系的建立完善至關(guān)重要。北京市相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《北京市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定辦法》、《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》等政策和標(biāo)準(zhǔn)。為北京市開展被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
同時(shí)，評(píng)估公司參與拆遷評(píng)估工作的市場(chǎng)化選聘機(jī)制也開始形成，為迎接2008年北京奧運(yùn)，2002年北京市開始投入資金建設(shè)奧運(yùn)場(chǎng)館，北京市奧運(yùn)場(chǎng)館區(qū)拆遷評(píng)估項(xiàng)目開始公開向社會(huì)招標(biāo)，這也是北京市第一個(gè)公開招投標(biāo)的拆遷項(xiàng)目。奧運(yùn)場(chǎng)館區(qū)的房屋拆遷工作因拆遷量大、情況復(fù)雜、資金緊張、時(shí)間緊迫等多種因素影響，難度非常大。首佳評(píng)估集中內(nèi)部技術(shù)骨干組建了一支精干和高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，并做了非常充分的準(zhǔn)備工作，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況提出了很多針對(duì)性措施，最后從眾多投標(biāo)公司中脫穎而出，一舉中標(biāo)拆遷評(píng)估的第6號(hào)標(biāo)段，也打響了首佳評(píng)估發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的第一槍。自此，拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)也開始步入市場(chǎng)化的軌道，依托于房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，北京市的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)也如火如荼地開展起來。
隨著大規(guī)模的城市建設(shè)，拆遷、征用房屋越來越多，同時(shí)商品房、個(gè)人私有住房制度也逐漸完善，所以在拆遷人和被拆遷人之間的矛盾也越來越突出。在2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》明確規(guī)定只能為公共利益才能夠征收私人的財(cái)產(chǎn)，并且要給予相應(yīng)的補(bǔ)償。2007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》也已經(jīng)明確授權(quán)國務(wù)院就房屋征收工作制訂相關(guān)的行政法規(guī)。新的形勢(shì)要求對(duì)因公共利益導(dǎo)致的房屋征收與普通的市場(chǎng)房屋拆遷行為區(qū)別對(duì)待并進(jìn)一步規(guī)范。
三、破舊立新-陽光征拆，一把尺子量到底
2011年1月21日，國務(wù)院發(fā)布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號(hào)），同年6月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，“拆遷”改為了“征收”，不再允許開發(fā)商成為拆遷方，強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償價(jià)格的市場(chǎng)公平性，納入了監(jiān)察、審計(jì)流程，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估工作進(jìn)行了規(guī)范并明確了相關(guān)違規(guī)行為及罰則等，征收條例和評(píng)估辦法的出臺(tái)標(biāo)志著征收評(píng)估的法律程序向規(guī)范化轉(zhuǎn)變、征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)向等價(jià)公平化轉(zhuǎn)變。
在此期間，北京市政府相關(guān)部門、估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)也在積極探索征收評(píng)估的技術(shù)問題，經(jīng)過了幾年的摸索和探討，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提煉精華，先后出臺(tái)了《北京市國有土地上房屋征收評(píng)估暫行辦法》、《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》、《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》等政策文件，至此，關(guān)于征收評(píng)估的制度越來越完善，再加上《房地產(chǎn)管理法》、《資產(chǎn)評(píng)估法》等法律法規(guī)對(duì)于注冊(cè)估價(jià)師的責(zé)任約束，征收評(píng)估逐漸走上了有法可依、有制可循、陽光規(guī)范的道路。
征收評(píng)估是市場(chǎng)拆遷項(xiàng)目鏈條中的重要組成部分。事關(guān)被征拆人的公平補(bǔ)償和項(xiàng)目能否順利完成。一份客觀公正的征拆評(píng)估報(bào)告十分重要。這就要求執(zhí)業(yè)估價(jià)師既要嚴(yán)格依照相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，又要科學(xué)把握市場(chǎng)價(jià)格水平；同時(shí)估價(jià)師還要具備良好的溝通和解釋能力，俗話說拆遷拆遷，一步登天！這充分說明被征拆人對(duì)征拆本身或多或少存在著超出市場(chǎng)水平的高預(yù)期，如何科學(xué)解釋和引導(dǎo)，降低被征拆人過高的補(bǔ)償預(yù)期從某種程度上比做出一份客觀公正的評(píng)估報(bào)告更具挑戰(zhàn)。同時(shí)，被征拆人也都存在著既患寡更患不均的心態(tài)，被征拆人在關(guān)注自身安置補(bǔ)償水平的同時(shí)，更加關(guān)注與其他被征拆人補(bǔ)償水平之間的合理性，包括整個(gè)項(xiàng)目開展的全過程各環(huán)節(jié)是否體現(xiàn)了公平、公開、公正的三公原則。因此一份客觀公正的評(píng)估報(bào)告固然重要，但對(duì)于整個(gè)征拆項(xiàng)目的順利完成還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何將三公原則體現(xiàn)在征收拆遷的全過程各環(huán)節(jié)，讓被征拆人從內(nèi)心相信補(bǔ)償安置政策和價(jià)格水平公平合理至關(guān)重要。
四、因勢(shì)利導(dǎo)-征拆評(píng)估的業(yè)務(wù)延展
在當(dāng)前的政策背景下，陽光和諧的征收拆遷環(huán)境日趨形成，征拆評(píng)估的客觀公正已經(jīng)不能滿足老百姓的需求，征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的透明、征拆程序和信息的公開、如何讓被征拆人真正理解和認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施過程中總體的公平公正是項(xiàng)目成功的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。
從事征拆評(píng)估的估價(jià)師常年在征收拆遷工作的一線，熟悉征收拆遷政策與流程，并對(duì)核心價(jià)格、政策和市場(chǎng)的把握更為準(zhǔn)確，在補(bǔ)償談判過程中，能夠正確引導(dǎo)被征拆人的預(yù)期補(bǔ)償價(jià)格，能夠協(xié)助征拆主體客觀引導(dǎo)被征拆人提出的不合理的補(bǔ)償要求。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅從事專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估，對(duì)于評(píng)估以外的其他工作也多有參與，比如會(huì)參與北京很多土地一級(jí)開發(fā)過程中涉及到的征收拆遷項(xiàng)目在立項(xiàng)之前要進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估、可研，方案測(cè)算，甚至還要做社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、技術(shù)支持等一系列工作。因此，充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)，協(xié)助征拆主體解決項(xiàng)目開展中的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，將陽光規(guī)范貫穿到征收拆遷全過程的方方面面，解決征收拆遷服務(wù)中存在的不公開，不公平，不規(guī)范等一系列問題，使征收拆遷服務(wù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前的業(yè)務(wù)方向，對(duì)綜合能力要求也比較高，值得從事征收拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)和從業(yè)估價(jià)師去挑戰(zhàn)和嘗試，征收拆遷全過程管理服務(wù)就是順應(yīng)市場(chǎng)要求而拓寬出來的產(chǎn)品。
征收拆遷全過程管理服務(wù)從整體過程看可以分為三個(gè)階段:一是前期準(zhǔn)備階段，該階段工作主要包括項(xiàng)目調(diào)研、編制項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)及操作流程、調(diào)取基礎(chǔ)資料、初步設(shè)計(jì)安置補(bǔ)償方案、辦公環(huán)境準(zhǔn)備等內(nèi)容；二是實(shí)施、編制安置補(bǔ)償方案階段，這個(gè)階段工作主要包括實(shí)地查勘及數(shù)據(jù)整理、被征收拆遷房地權(quán)屬、面積及安置人口認(rèn)定(即“確權(quán)”)、編制被征拆人補(bǔ)償及安置方案(即分戶補(bǔ)償方案)等內(nèi)容；在準(zhǔn)備就緒之后就進(jìn)入第三階段實(shí)施征收拆遷工作，這個(gè)階段工作主要包括政策宣傳、征拆談判、簽約文件審核、款項(xiàng)發(fā)放、檔案管理、后期服務(wù)等內(nèi)容。
首佳公司在上述業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上開發(fā)了以“陽光智慧征拆”為代表的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)讓陽光智慧征拆服務(wù)模式走向云端，靠技術(shù)保障征拆信息的透明和程序的公平公正，讓被征拆人在征拆全過程各環(huán)節(jié)真正感受到公平公開公正。近些年來在北京乃至全國許多地區(qū)取得了多個(gè)征收拆遷項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)期百分百簽約，零群訪的良好效果，進(jìn)而打開城市更新過程中征拆工作的新局面。
圖3：征收管理業(yè)務(wù)服務(wù)體系
征收拆遷全過程管理業(yè)務(wù)作為征拆評(píng)估轉(zhuǎn)型的新型業(yè)務(wù)，全國已有很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶頭嘗試轉(zhuǎn)型并取得了可喜的成果。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)和下行周期，征收拆遷的工作程序和補(bǔ)償水平將會(huì)更加規(guī)范和透明。征收拆遷補(bǔ)償也將從市場(chǎng)非理性上漲時(shí)期的拆遷暴富、拆遷致富，最終回歸到拆遷改善居住生活水平的理性軌道上。征收拆遷工作也將進(jìn)入到更加規(guī)范，更加透明，更加公平公正的階段，專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員將更加有所作為。
五、結(jié)語
征拆評(píng)估歷時(shí)已有三十余載，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)再到法制時(shí)代，每個(gè)時(shí)代都有不同的特點(diǎn)，征拆評(píng)估伴隨著時(shí)代的進(jìn)步也在不斷的演變和升華，依靠資質(zhì)、模本、套路已經(jīng)不能滿足客戶和市場(chǎng)的需求，依靠估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的專業(yè)實(shí)力和綜合素質(zhì)為客戶解決痛點(diǎn)、難點(diǎn)問題才是根本。征拆評(píng)估如此，估價(jià)行業(yè)亦是如此。打鐵還需自身硬，值此房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入三十而立年代的重要時(shí)刻，希望首佳評(píng)估可以攜手同行共同努力，推進(jìn)征拆評(píng)估生態(tài)的良性發(fā)展，助力房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
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作者：高喜善
工作單位：北京首佳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司