（吳正紅 唐 琳 李 彬 姜紅丹）
摘 要：本文旨在通過(guò)系統(tǒng)回顧和總結(jié)深圳市自然資源和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估發(fā)展研究中心（以下簡(jiǎn)稱“深圳評(píng)估中心”）三十五年發(fā)展歷程，重點(diǎn)分析和探討其在房地產(chǎn)估價(jià)和研究領(lǐng)域的成就貢獻(xiàn)，試圖展示和反映我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)波瀾壯闊的發(fā)展歷程。深圳評(píng)估中心作為全國(guó)首批、深圳第一家且唯一一家公益性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，秉承“專業(yè)鑄就價(jià)值”的理念，在土地有償使用價(jià)格評(píng)估、土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估以及房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估等方面取得了顯著成就，不僅為深圳市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展提供了有力支撐，還為深圳市乃至全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；土地有償使用價(jià)格評(píng)估；土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格；房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估
一、單位概況
1987年，新中國(guó)土拍第一槌在深圳敲響，拉開了我國(guó)土地管理制度改革的宏偉序幕和房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的偉大進(jìn)程。在這股改革浪潮中，深圳市政府于1989年批準(zhǔn)成立了全國(guó)首批、深圳第一家且唯一一家公益性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)——深圳市物業(yè)估價(jià)所，即現(xiàn)今深圳評(píng)估中心前身。深圳評(píng)估中心作為深圳市規(guī)劃和自然資源局直屬事業(yè)單位、深圳市首批法定機(jī)構(gòu)試點(diǎn)單位之一，承擔(dān)著全市公示地價(jià)評(píng)估和咨詢、出讓底價(jià)評(píng)估和測(cè)算、土地房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估和咨詢、自然資源資產(chǎn)核算和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)制定以及為有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范和配套政策提供服務(wù)等職能，是目前深圳市唯一一家為政府和社會(huì)同時(shí)提供全市域公示地價(jià)和房?jī)r(jià)服務(wù)的公益性評(píng)估機(jī)構(gòu)。
自成立以來(lái)，深圳評(píng)估中心始終秉承“專業(yè)鑄就價(jià)值”的理念，在中房學(xué)等行業(yè)組織的引領(lǐng)和指導(dǎo)下，經(jīng)歷了三十多年的穩(wěn)健發(fā)展，在土地有償使用價(jià)格評(píng)估、土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押評(píng)估以及房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估等領(lǐng)域成果豐碩、效果顯著，獲得了各級(jí)部門及業(yè)界的廣泛認(rèn)可，不僅為深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作提供了強(qiáng)有力的支撐，還為深圳市乃至全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。此外，深圳評(píng)估中心于2013年成立了博士后創(chuàng)新實(shí)踐基地，聯(lián)合北京大學(xué)、深圳大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)以及中國(guó)科學(xué)院深圳先進(jìn)技術(shù)研究院等多所高校及科研機(jī)構(gòu)累計(jì)培養(yǎng)博士后80余人，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了良好的人才基礎(chǔ)。深圳評(píng)估中心現(xiàn)有博士及博士后40人，占比28%；高級(jí)職稱51人，占比36%，其中教授級(jí)高工9人，占比6%，專業(yè)背景涵蓋土地資源管理、房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)政學(xué)、計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)、遙感、地質(zhì)學(xué)、生態(tài)學(xué)、海洋科學(xué)、 法學(xué)等多種學(xué)科領(lǐng)域，在人才培養(yǎng)和技術(shù)儲(chǔ)備方面具有良好的基礎(chǔ)。
二、發(fā)展歷程
深圳評(píng)估中心根植于深圳這片改革開放的熱土，從一張白紙起步，以敢為人先的勇氣和精神，在評(píng)估領(lǐng)域大膽探索、勇于實(shí)踐。從最初的物業(yè)估價(jià)所，到如今集房地產(chǎn)評(píng)估、自然資源評(píng)估以及地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)為一體的綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)，深圳評(píng)估中心始終走在行業(yè)前沿，其發(fā)展歷程充滿改革與創(chuàng)新。
（一）初創(chuàng)與奠基（1989年-2000年）
上世紀(jì)80年代，我國(guó)開始啟動(dòng)土地管理制度改革，其核心之一是土地有償使用制度改革，深圳作為首批土地有償使用制度改革試點(diǎn)城市，于1987年12月公開拍賣了新中國(guó)成立后首塊國(guó)有土地使用權(quán)，開創(chuàng)了我國(guó)土地有償使用先河。在此背景下，土地房產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，深圳市物業(yè)估價(jià)所于1989年7月誕生，成為國(guó)內(nèi)首批探索與實(shí)踐房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的先鋒。經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)，深圳市物業(yè)估價(jià)所是深圳市物業(yè)（地產(chǎn)和房產(chǎn)）估價(jià)的職能機(jī)構(gòu)，這一時(shí)期負(fù)責(zé)開展各類物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的市值評(píng)估和確定；辦理土地、房產(chǎn)管理?xiàng)l例、實(shí)施細(xì)則規(guī)定的估價(jià)事宜，出具物業(yè)價(jià)格核定書；對(duì)征用土地、收回土地使用權(quán)及相關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)奈飿I(yè)評(píng)估或?qū)徍耍皇芪袑?duì)物業(yè)估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核確認(rèn)；發(fā)布深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)估價(jià)指數(shù)、地價(jià)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)；指導(dǎo)其他物業(yè)估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作等；經(jīng)深圳市物業(yè)估價(jià)所及其審核、確認(rèn)的其他物業(yè)估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)所評(píng)估確定的物業(yè)價(jià)格和租金標(biāo)準(zhǔn)，作為有關(guān)行政部門登記、征稅、收取有關(guān)行政收費(fèi)的依據(jù)。
這一時(shí)期，深圳處于經(jīng)濟(jì)特區(qū)快速發(fā)展的初期，土地房產(chǎn)估價(jià)需求如雨后春筍般涌現(xiàn)，深圳市物業(yè)估價(jià)所承擔(dān)了大量且類型各異的土地房產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)性工作，如協(xié)議出讓價(jià)格評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，公告市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估、土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押評(píng)估等，積累了寶貴的土地房產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐成果，為早期國(guó)家土地管理、房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的法律法規(guī)以及規(guī)范性文件的制定提供了大量真實(shí)的案例和素材，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展做出了積極探索。隨著市場(chǎng)日趨成熟與行業(yè)日益規(guī)范，深圳市物業(yè)估價(jià)所的評(píng)估流程也日趨規(guī)范，為其后續(xù)快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
（二）整合與提升（2001年-2009年）
上世紀(jì)90年代末至本世紀(jì)初，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行脫鉤改制，2001年，根據(jù)中共中央、國(guó)務(wù)院有關(guān)精神，深圳市物業(yè)估價(jià)所更名為深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心，專職承擔(dān)政府職能性、公益性以及社會(huì)服務(wù)性的的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，具體包括：負(fù)責(zé)政府土地及房產(chǎn)招標(biāo)、拍賣、出讓底價(jià)及房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，征地拆遷評(píng)估、課稅評(píng)估等；負(fù)責(zé)全市公示地價(jià)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新維護(hù)；受委托對(duì)合法房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審定；協(xié)助法院、仲裁機(jī)關(guān)以及政府部門處理房地產(chǎn)價(jià)格糾紛等。2007年，為進(jìn)一步深化政府管理體制改革，創(chuàng)新政府提供公共服務(wù)的方式和手段，深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心納入法定機(jī)構(gòu)試點(diǎn)單位，探索事業(yè)單位獨(dú)立運(yùn)作、自我發(fā)展、自我約束和自我管理的現(xiàn)代運(yùn)行新模式。2008年又與深圳市房地產(chǎn)研究中心進(jìn)行整合，整合后更名為深圳市國(guó)土房產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，主要增加了負(fù)責(zé)收集、整理并經(jīng)授權(quán)發(fā)布全市住房發(fā)展的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，承擔(dān)全市住房專項(xiàng)調(diào)查，為住房發(fā)展的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的制定、修訂和實(shí)施提供咨詢和評(píng)估服務(wù)等。
這一時(shí)期，根據(jù)國(guó)家改革發(fā)展要求和深圳實(shí)際工作需要，深圳市物業(yè)估價(jià)所進(jìn)行脫鉤改制和整合，業(yè)務(wù)范圍有了較大變化，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)回歸為政府職能性、公益性、社會(huì)服務(wù)性，不再承擔(dān)市場(chǎng)評(píng)估業(yè)務(wù)，另外還增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究和地質(zhì)環(huán)境資源評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)，從而形成了更加專業(yè)、更加全面的業(yè)務(wù)體系。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，估價(jià)行業(yè)也逐步走向規(guī)范化，深圳評(píng)估中心不僅實(shí)現(xiàn)了全市域房地產(chǎn)的片區(qū)價(jià)、樓棟價(jià)評(píng)估，還在中房學(xué)的指導(dǎo)下，遵循行業(yè)規(guī)范，制定了嚴(yán)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和流程，培養(yǎng)了一批具有專業(yè)素養(yǎng)的房地產(chǎn)估價(jià)師，為其后續(xù)的改革創(chuàng)新和發(fā)展奠定了數(shù)據(jù)、技術(shù)和人才基礎(chǔ)。
（三）創(chuàng)新與發(fā)展（2010年至今）
2010年以來(lái)，深圳評(píng)估中心緊跟時(shí)代步伐，積極開展土地房產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的創(chuàng)新研究，重點(diǎn)解決其中基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性的科學(xué)問題與技術(shù)，如在房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估、標(biāo)定地價(jià)評(píng)估領(lǐng)域進(jìn)行了大膽創(chuàng)新，創(chuàng)新性構(gòu)建了適用于我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)批量評(píng)估方法，并應(yīng)用時(shí)空大數(shù)據(jù)、地理信息系統(tǒng)、人工智能等現(xiàn)代信息技術(shù)不斷創(chuàng)新評(píng)估工具，優(yōu)化評(píng)估流程和方法，最終構(gòu)建了覆蓋方法設(shè)計(jì)、技術(shù)實(shí)現(xiàn)以及系統(tǒng)研發(fā)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格和標(biāo)定地價(jià)的批量評(píng)估體系，為全國(guó)開展類似工作提供了方案參考和經(jīng)驗(yàn)借鑒。
在保持房地產(chǎn)估價(jià)核心業(yè)務(wù)的同時(shí)，深圳評(píng)估中心還緊盯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，積極拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域：一是在2014年加掛“深圳市地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測(cè)中心”牌子，增加全市公益性地質(zhì)環(huán)境和礦產(chǎn)資源的調(diào)查、評(píng)價(jià)與危險(xiǎn)性評(píng)估，負(fù)責(zé)地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測(cè)及其數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、地質(zhì)災(zāi)害的預(yù)警預(yù)報(bào)以及地面坍塌事故及重點(diǎn)防治工程的調(diào)查、評(píng)價(jià)等職能；二是在2019年率先開展了自然資源調(diào)查監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)和價(jià)值評(píng)估核算研究，為政府開展自然資源調(diào)查監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)、自然資源資產(chǎn)有償使用、自然資源合理開發(fā)利用等工作做了積極準(zhǔn)備，為后續(xù)承擔(dān)自然資源相關(guān)工作奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，為深圳乃至國(guó)家開展自然資源管理工作提供了有力的技術(shù)支撐。
這一時(shí)期，深圳評(píng)估中心還十分注重國(guó)際交流學(xué)習(xí)。自2011年以來(lái)，在中房學(xué)的指引下，深圳評(píng)估中心先后多次派遣團(tuán)隊(duì)核心成員參加國(guó)際估價(jià)官協(xié)會(huì)（International Association of Assessing Officers，簡(jiǎn)稱IAAO）和國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅協(xié)會(huì)（International Property Tax Institute，簡(jiǎn)稱IPTI）等行業(yè)內(nèi)頂級(jí)會(huì)議，積極學(xué)習(xí)國(guó)際先進(jìn)的評(píng)估理念和方法，并在會(huì)議上發(fā)表主題演講展示中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的卓越實(shí)力和獨(dú)特見解，為中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在國(guó)際上贏得聲譽(yù)；此外，還積極主辦了多場(chǎng)有關(guān)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的國(guó)際研討會(huì)，不僅吸引了世界各地的專家學(xué)者前來(lái)交流探討，更成為了一個(gè)匯聚行業(yè)智慧、推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展的平臺(tái)。
圖1. 深圳評(píng)估中心分別于2011年、2014年、2017年舉辦有關(guān)房地產(chǎn)批量評(píng)估國(guó)際研討會(huì)
三、主要成就
回望過(guò)去，深圳評(píng)估中心每一步成長(zhǎng)不僅僅是一代代評(píng)估人的薪火相傳，更離不開中房學(xué)等行業(yè)組織的風(fēng)雨相伴。深圳評(píng)估中心有幸以其自身成長(zhǎng)見證了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從無(wú)到有、從小到大、從弱到強(qiáng)的偉大歷程，還為深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，具體體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。
（一）土地有償使用價(jià)格評(píng)估（1989年至今）——陽(yáng)光地價(jià)的先行者
隨著土地有償使用制度改革的不斷深入，深圳地價(jià)管理體系歷經(jīng)多次變革，從1990年左右的協(xié)議出讓價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)開始，到1993年的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、1997年的公告市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、2006年的公告基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)并存，再到2017年提出以標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系，深圳評(píng)估中心作為技術(shù)支撐部門，一直探索實(shí)踐地價(jià)測(cè)算評(píng)估方法和技術(shù)，經(jīng)歷了協(xié)議地價(jià)測(cè)算、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算、公告市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估以及現(xiàn)在的標(biāo)定地價(jià)評(píng)估和標(biāo)準(zhǔn)制定等工作。在此過(guò)程中，深圳評(píng)估中心一直致力于推動(dòng)陽(yáng)光地價(jià)制度建設(shè)。早在1997年，受主管部門委托，深圳評(píng)估中心研發(fā)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地定級(jí)估價(jià)系統(tǒng)》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)宗地地價(jià)測(cè)算系統(tǒng)》，實(shí)行電腦輔助測(cè)算地價(jià)，使深圳成為全國(guó)最早實(shí)行電腦輔助測(cè)算地價(jià)的城市。
圖2. 1997年深圳實(shí)行電腦輔助測(cè)算地價(jià)
除了推動(dòng)機(jī)制建設(shè)，作為陽(yáng)光地價(jià)的實(shí)踐者和先行者，深圳評(píng)估中心還持續(xù)推進(jìn)地價(jià)測(cè)算評(píng)估方法創(chuàng)新?；谕恋毓纼r(jià)的基本原理以及多年地價(jià)評(píng)估的深厚積累，深圳評(píng)估中心在土地剩余法估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)上創(chuàng)新性構(gòu)建了土地剩余法整體估價(jià)，最終通過(guò)綜合應(yīng)用系數(shù)修正法和剩余法整體估價(jià)完成了全市約2000個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地不同用途的標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，實(shí)現(xiàn)了評(píng)估方法從單一到綜合、評(píng)估模式從個(gè)案到批量的轉(zhuǎn)變；通過(guò)不斷完善地價(jià)測(cè)算規(guī)則及其評(píng)估系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)深圳市地價(jià)評(píng)估測(cè)算信息化，為2019年深圳成為全國(guó)率先全面應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。陽(yáng)光地價(jià)的實(shí)施不僅提高了地價(jià)的透明度和統(tǒng)一性?，還為深圳優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、提升城市發(fā)展?jié)摿ψ龀隽酥匾暙I(xiàn)，更為全國(guó)推行陽(yáng)光地價(jià)做出了先行示范，有力推動(dòng)了全國(guó)地價(jià)陽(yáng)光化進(jìn)程，促進(jìn)了全國(guó)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。
圖3. 2019年深圳全面應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)
（二）土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估（1992年至今）——城市發(fā)展的助推器
自上世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，國(guó)有土地資源的緊缺性愈發(fā)凸顯，促使以向農(nóng)村征地為核心的土地管理體系迅速建立。為有效應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，確保土地資源的合理配置和城市規(guī)劃的順利推進(jìn)，同時(shí)維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，深圳市政府于1992年、2004年分別出臺(tái)了針對(duì)原特區(qū)與原特區(qū)外農(nóng)村城市化的相關(guān)政策和措施，成功實(shí)現(xiàn)了全市集體土地國(guó)有化轉(zhuǎn)型，深圳也因此成為首個(gè)城鎮(zhèn)化率100%的城市。
在這一歷史進(jìn)程中，深圳評(píng)估中心發(fā)揮了重要支撐作用。根據(jù)土地房屋統(tǒng)一征收征用補(bǔ)償?shù)脑瓌t，深圳評(píng)估中心不僅協(xié)助主管部門科學(xué)制定深圳市土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還創(chuàng)立了土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估督導(dǎo)機(jī)制，指導(dǎo)監(jiān)督社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。為進(jìn)一步確保土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性和公平性，深圳評(píng)估中心通過(guò)制定規(guī)范化的土地房屋征收價(jià)值評(píng)估流程，研發(fā)了深圳市征收地拆遷評(píng)估公共平臺(tái)。該平臺(tái)在“西氣東輸二線工程廣深支干線拆遷評(píng)估”等數(shù)百個(gè)征收地拆遷評(píng)估項(xiàng)目中成功應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了土地房屋征收拆遷補(bǔ)償價(jià)值規(guī)范化信息化評(píng)估，為早期的深圳土地征收和后續(xù)的城市更新工作的有序開展提供了重要支撐，為深圳實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展所需的土地空間儲(chǔ)備及積累做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。此外，在2016年以前，深圳評(píng)估中心還承擔(dān)了政府投資項(xiàng)目的土地房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估工作，不僅體現(xiàn)了其在專業(yè)評(píng)估領(lǐng)域的卓越實(shí)力，還彰顯了其在推動(dòng)城市發(fā)展進(jìn)程中的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
圖4. 深圳市征收地拆遷評(píng)估系統(tǒng)驗(yàn)收會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
（三）房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告審定（1995年-2006年）——金融安全的守護(hù)者
1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布，進(jìn)一步推動(dòng)和規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)抵押制度，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。同年，為規(guī)范深圳市房地產(chǎn)抵押行為并保障政府優(yōu)先受償權(quán)益，深圳市政府修訂出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)估價(jià)管理辦法》，要求深圳評(píng)估中心作為物業(yè)估價(jià)的職能機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審定國(guó)有銀行房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估報(bào)告。這一舉措不僅體現(xiàn)了深圳在防范早期房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面的獨(dú)特智慧，也為全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估規(guī)范化樹立了典范。從1995年到2006年，深圳評(píng)估中心以嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)的素養(yǎng)，在這十二年里累計(jì)完成了9.5萬(wàn)份抵押價(jià)格評(píng)估報(bào)告的審定工作，審定金額累計(jì)高達(dá)8245億元，成功核減了249億元，有效規(guī)范了估價(jià)行為，降低了信貸風(fēng)險(xiǎn)，為早期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融安全筑起了一道堅(jiān)實(shí)的防線。
在此期間，深圳評(píng)估中心還充分依托豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，積極為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范獻(xiàn)言獻(xiàn)策、參與國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范研究，為行業(yè)規(guī)范化發(fā)展貢獻(xiàn)了深圳智慧和力量。1999年《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》正式發(fā)布并實(shí)施，房地產(chǎn)抵押價(jià)格的評(píng)估工作日益規(guī)范，至2006年深圳評(píng)估中心圓滿完成了歷史使命，退出了房地產(chǎn)抵押評(píng)估審定工作，然而其為房地產(chǎn)抵押估價(jià)發(fā)展所做出的貢獻(xiàn)已銘刻在歷史的長(zhǎng)河。
圖5. 深圳評(píng)估中心審定房地產(chǎn)抵押價(jià)格報(bào)告樣式及數(shù)量統(tǒng)計(jì)
（四）房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估（2011年至今）——稅收公平的踐行者
自2009年起，為加強(qiáng)存量房交易稅收征管、推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，國(guó)家財(cái)稅部門明確要求在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施存量房交易按評(píng)估價(jià)核定計(jì)稅政策。為確保評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性、公平性與權(quán)威性，深圳市政府授權(quán)深圳評(píng)估中心承擔(dān)全市存量房?jī)r(jià)格評(píng)估工作。面對(duì)既要滿足當(dāng)前需求又要兼顧未來(lái)發(fā)展的雙重訴求，深圳評(píng)估中心基于多年房地產(chǎn)評(píng)估的深厚積淀并科學(xué)借鑒國(guó)際房產(chǎn)稅實(shí)踐的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，采用全覆蓋、一房一價(jià)批量評(píng)估模式，于2011年創(chuàng)新性構(gòu)建了符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估方法和技術(shù)體系——房地產(chǎn)整體估價(jià)法，并配套研發(fā)了基于GIS的房地產(chǎn)整體估價(jià)系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱GAMA系統(tǒng)）。憑借這套方法體系，深圳評(píng)估中心在2011年迅速完成了全市已登記住宅一房一價(jià)評(píng)估、2012年完成了全市已登記非住宅一房一價(jià)評(píng)估、2013年則完成了全市未登記房地產(chǎn)評(píng)估，使深圳成為全國(guó)首個(gè)實(shí)現(xiàn)區(qū)域全覆蓋且一房一價(jià)評(píng)估的城市。截至目前，深圳評(píng)估中心已圓滿完成23輪評(píng)估，實(shí)現(xiàn)了全市存量房全覆蓋一房一價(jià)評(píng)估。
圖6. 深圳市房地產(chǎn)整體估價(jià)系統(tǒng)（GAMA系統(tǒng)）和一體化服務(wù)系統(tǒng)界面截圖
深圳評(píng)估中心始終以實(shí)際行動(dòng)推動(dòng)著稅收公平。近年來(lái)，深圳評(píng)估中心不斷追求技術(shù)革新，充分利用地理信息技術(shù)、時(shí)空大數(shù)據(jù)以及深度學(xué)習(xí)等人工智能技術(shù)，持續(xù)優(yōu)化GAMA系統(tǒng)，不斷助力評(píng)估數(shù)智化轉(zhuǎn)型升級(jí)，為低成本高效率且公平一致性的批量評(píng)估提供堅(jiān)實(shí)的系統(tǒng)支撐。十多年來(lái)該項(xiàng)工作積累了豐碩的工作成果，取得了顯著的應(yīng)用效果，贏得了行業(yè)專家的高度贊譽(yù)，一致認(rèn)為項(xiàng)目成果總體達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，其中融合多源時(shí)空大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)評(píng)估技術(shù)以及三維GIS與房地產(chǎn)整體評(píng)估集成技術(shù)方面更是處于國(guó)際領(lǐng)先地位。在此期間，深圳評(píng)估中心還積極協(xié)助財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局以及中房學(xué)等相關(guān)部門開展我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估管理辦法、技術(shù)規(guī)范以及批量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)課題研究，為未來(lái)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估貢獻(xiàn)自己應(yīng)有的力量。
圖7. 以往深圳市存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估成果專家評(píng)審會(huì)現(xiàn)場(chǎng)縮影
圖8. 深圳市存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估專家智庫(kù)
四、總結(jié)展望
三十余載風(fēng)雨兼程，深圳評(píng)估中心始終勇立潮頭，積極響應(yīng)時(shí)代召喚，主動(dòng)承擔(dān)起房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的重難點(diǎn)工程，通過(guò)專業(yè)務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)和技術(shù)支持，為深圳土地管理制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐；三十余載歲月積淀，深圳評(píng)估中心堅(jiān)持改革創(chuàng)新，緊扣行業(yè)發(fā)展需要，持續(xù)開展房地產(chǎn)估價(jià)方法和模型的創(chuàng)新研究，充分應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)不斷改進(jìn)評(píng)估工具，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供方法和技術(shù)參考；三十余載守望相助，深圳評(píng)估中心在中房學(xué)等行業(yè)組織的幫助和指導(dǎo)下，積累了豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，獲得了各級(jí)部門及業(yè)界的廣泛認(rèn)可，為深圳市乃至全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
深圳評(píng)估中心，作為一名成長(zhǎng)于深圳這片改革開放熱土上的估價(jià)行業(yè)的改革先鋒、城市價(jià)值的洞察機(jī)構(gòu)，未來(lái)必將繼續(xù)肩負(fù)起房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)改革試驗(yàn)的重任，將繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“闖”的精神、“創(chuàng)”的勁頭，“干”的作風(fēng)，在中房學(xué)帶領(lǐng)下，與廣大行業(yè)同仁一道，共創(chuàng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)美好明天。
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作者：吳正紅 唐琳 李彬 姜紅丹
工作單位：深圳市自然資源和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估發(fā)展研究中心