—與房地產(chǎn)估價同行30年
（崔太平 鄒亮）
一、投身行業(yè)，積力所舉
在改革開放歷經(jīng)十幾個年頭后的1994年，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會（后更名為“中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會”）成立。同年，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》正式頒布，其中提及國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。1993年和1994年，原建設(shè)部、原人事部聯(lián)合認定了第一批、第二批共346名“房地產(chǎn)估價師”。從1995年起，內(nèi)地人員取得房地產(chǎn)估價師資格的唯一途徑，便是通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。也正是1995年，我參加了全國首次房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，并考了全四川（含尚未成為直轄市的重慶）第一名，緊接著我受四川省建委（當(dāng)時稱為建委，現(xiàn)在是住建廳）邀請，為全省的房地產(chǎn)評估員培訓(xùn)授課，我記得當(dāng)時省建委連續(xù)舉辦了兩期培訓(xùn)，一期為四川省農(nóng)行系統(tǒng)舉辦，另一期為全省建行系統(tǒng)舉辦。當(dāng)時，四川省還沒有個人創(chuàng)辦評估公司的先例，我順勢向建設(shè)廳打報告申請創(chuàng)辦評估所，房地產(chǎn)評估資質(zhì)也就批下來了。
成立之初的艱辛與激情是并存的，這讓我一直難以忘懷。今天我依然記得，當(dāng)時為了節(jié)約10元錢，我和余先貴騎了十幾公里路程的自行車去買辦公用的一把椅子，弄得灰頭土臉、氣喘吁吁，但當(dāng)時的我們卻感到充實和滿足。恒通評估1997年成立之初，評估是新興行業(yè)，大家都不知道未來會發(fā)展成什么樣，但我們都極富激情，對未來充滿了希望。
當(dāng)時的辦公條件與現(xiàn)在不能同日而語，但大家心里都充滿希望
其實成立之初的艱辛，主要還不是物質(zhì)條件方面的困難，最艱辛的是不能得到別人的理解和認同。因為“恒通評估”是四川省第一家民辦的評估機構(gòu)，與當(dāng)時其他“官辦”評估機構(gòu)相比，身份就比別人矮了一截，客戶往往懷疑我們的評估資格，政府部門和金融機構(gòu)的人員對我們也不信任。因為市場尚未開放，作為先行者，我們理解、尊重別人的看法。為了贏得他人的信任和尊重，只能靠自己的熱心服務(wù)和耐心去感動人，靠自己的能力和操守去打動人。然而，如何通過完善企業(yè)的文化建設(shè)與制度建設(shè)，讓大家有意愿堅守自己的操守、發(fā)揮自己的專業(yè)能力、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，去贏得社會大眾的認可與信任？這是我們房地產(chǎn)評估企業(yè)一直在探尋的路徑。在探尋的過程中，我們實施合伙人制度、暢通晉升渠道、創(chuàng)辦雜志、開辦讀書會……在努力完善企業(yè)文化與制度的路上創(chuàng)造性地走出了屬于恒通評估的企業(yè)文化。
2002年初，我萌生了把恒通評估改制為合伙制的想法。經(jīng)歷了一年的思考，在查閱學(xué)習(xí)了國內(nèi)外有關(guān)合伙人制度的民商事法律相關(guān)知識后，我擬定了恒通評估的第一份合伙協(xié)議，并于2002年年底將恒通評估改制為普通合伙的四川恒通評估師事務(wù)所。后來，恒通評估經(jīng)歷多次改制，我們在2007年從普通的合伙改制為特殊的普通合伙，后來又改回為有限責(zé)任公司，但是恒通評估的內(nèi)部管理始終遵循合伙人制度的基本精神而沒有須臾變化?？梢哉f，從2002年年底改制之后，恒通評估就不再是一家一姓的評估機構(gòu)，甚至也不是合伙人的機構(gòu)，而是全體員工安身立命之所，事業(yè)成就之地。恒通評估合伙人制度設(shè)立之初就確立了合伙人的進入退出機制等制度基礎(chǔ)。后期經(jīng)逐步完善，現(xiàn)在恒通評估的合伙人制度主要包括進入退出機制、議事制度、合伙人分級、收益分配、份額調(diào)整及保障制度等，其制度核心為進入機制、退出機制、議事規(guī)則和保障機制。
此后，恒通評估陸續(xù)多位同事入伙，也開始有合伙人退休、退伙。2016年1月22日，兩位新晉合伙人符騮、岳靈將左手放在入伙協(xié)議上，右手舉起，面向我宣讀誓詞，在全體員工及新晉合伙人家屬的見證下宣誓入伙，并在現(xiàn)場簽署合伙協(xié)議。2022年10月29日，恒通評估為合伙人楊小明、冉孟華舉行榮退儀式。2023年1月4日，恒通評估為合伙人余先貴舉辦了退伙儀式，并同時舉辦首位產(chǎn)品合伙人周欣的入伙儀式。已實行二十年的恒通評估合伙制順利落實了完整的進入退出機制，彰顯出完善的合伙人進入和退出機制給恒通帶來的活力與生機。2023年9月，恒通評估創(chuàng)新性地推出了初級合伙人制度，將優(yōu)秀人才吸納進初級合伙人隊伍；2024年1月19日，首批四位初級合伙人入伙，進一步增強了合伙人團隊力量。
30年來，估價行業(yè)經(jīng)歷了脫鉤改制、社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，中房學(xué)助力行業(yè)開拓、促進技術(shù)進步，激勵全國估價師跨過多次難關(guān)。今天，行業(yè)面臨著新老交替時點，60后大都進入了退休退伙階段，估價機構(gòu)面臨著如何實現(xiàn)薪火傳承的問題，評估行業(yè)面臨著骨干斷層的問題。2023年，中國房地產(chǎn)估價年會特以“機構(gòu)內(nèi)部治理與高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展”為題，探討相關(guān)問題。我發(fā)表論文《關(guān)于估價機構(gòu)薪火傳承若干問題的思考》，并以《估價機構(gòu)薪火傳承與合伙文化》為題，在中房學(xué)年會上作主題演講，建議評估行業(yè)大力推動合伙文化的普及，積極引入合伙人治理模式，并結(jié)合自身經(jīng)驗對機構(gòu)內(nèi)部治理關(guān)鍵性問題進行思考和分析，希冀能以恒通評估的合伙制實踐案例，為行業(yè)的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展提供一條思路。
為了更好地推動行業(yè)發(fā)展，也為了幫助更多高校學(xué)子成為未來的棟梁之才，經(jīng)我提議，在恒通評估與西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院、四川省社會科學(xué)院研究生院、四川大學(xué)有關(guān)學(xué)院的共同努力下，恒通評估于2024年1月7日選拔出十一名同學(xué)入選第一屆“高校合伙人培育計劃”，來自三所院校的學(xué)子在恒通評估這個平臺獲得了不計回報的培育。我由衷地希望，通過與上述院校合作，我們恒通評估合伙人能夠在未來12年的時間里培育出一百位同學(xué)，幫助他們走向社會，在各行各業(yè)成長為卓越之人才——我之所謂的合伙人。當(dāng)然，也希望通過這一計劃培養(yǎng)出更多我們房地產(chǎn)估價行業(yè)的合伙人，為估價行業(yè)專業(yè)地位的提升而奮發(fā)努力。
二、堅守專業(yè)，朝乾夕惕
中房學(xué)30年來一直致力于行業(yè)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展，積極開展學(xué)術(shù)研討、舉辦學(xué)術(shù)論壇，推出行業(yè)相關(guān)管理辦法與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開辦各類專題培訓(xùn)與繼續(xù)教育，推動內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀人與香港地產(chǎn)代理專業(yè)資格互認工作的順利開展……在自己近30年的執(zhí)業(yè)生涯中，我有幸也參與了其中部分工作。
2001年，內(nèi)地與香港房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和行業(yè)組織開始積極接洽，表達和交換了資格互認的意愿，并推動資格互認工作的開展。2003年6月29日，商務(wù)部與香港特別行政區(qū)財政司簽署《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），推動了資格互認進程。同年11月份，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會和香港測量師學(xué)會簽署互認協(xié)議，并在2004年完成首批互認，成為CEPA框架下最早完成互認的專業(yè)資格。與香港九七回歸似乎有某種巧合般的注定，在深圳的互認資格考試中，香港剛好有97名測量師取得互認資格。同時，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價師取得香港測量師資格。在當(dāng)時的互認資格考試中，我碰巧取得考試成績唯一的滿分。
在資格互認儀式上，兩地各派一名取得對方專業(yè)資格的代表發(fā)言，來自香港的測量師梁振英先生代表香港測量師發(fā)言，我則作為內(nèi)地估價師代表發(fā)言。在梁振英先生當(dāng)選香港特首之后，我曾玩笑說他轉(zhuǎn)行到了政治測量師。我自己呢，則繼續(xù)堅守在房地產(chǎn)估價師（測量師）這個行業(yè)已有近30年。
在資格互認儀式上，我取得香港的測量師資格并代表內(nèi)地評估師發(fā)言
2009年初，在全國“兩會”之后，國家建設(shè)部和最高人民法院接到全國政協(xié)提案辦公室《關(guān)于建立房地產(chǎn)司法鑒定規(guī)范的提案》的第1357號提案批件。經(jīng)會商，一致認為在法院司法審判和執(zhí)行中涉及的房地產(chǎn)司法鑒定估價行為亟待規(guī)范。當(dāng)年12月24日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會、四川恒通評估師事務(wù)所有限公司、四川省高級人民法院共同組成13人的課題組，開展住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部級申報課題《房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范研究》的課題研究，時任中房學(xué)副會長兼秘書長柴強博士擔(dān)任課題組組長，我和四川省高院原副院長陳明國為副組長。經(jīng)過兩年多的辛苦工作，2011年3月3日，四川省高級人民法院、四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)文由我起草的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定評估工作的通知》（川高法〔2011〕99號）。2011年3月30日，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見（試行）》（川建房發(fā)〔2011〕89號）。課題成果最終形成了四川省的一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這是全國首份相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2011年7月19日至23日，由最高人民法院主辦，黑龍江省高級人民法院承辦的“人民法院司法技術(shù)輔助工作研討班”在黑龍江省牡丹江市召開。研討班邀請柴強博士和我參會，課題成果之一《從法院角度看房地產(chǎn)司法鑒定估價存在的問題》在會上獲得最高法院的一等獎。
改革開放40余年，中國經(jīng)濟社會面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)估價行業(yè)一直在變局中謀發(fā)展。為求謀定而后動，中房學(xué)歷年組織學(xué)術(shù)研討，征集學(xué)術(shù)論文。恒通評估積極組織同事參與，與全國同仁一同探討行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，入選中房學(xué)論文集文章二十余篇，完成中房學(xué)課題十來個。
2007年10月17—18日，由世界估價組織舉辦，中房學(xué)、中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國土地估價師協(xié)會攜手承辦與協(xié)辦第二屆國際估價論壇《估價專業(yè)的地方化和全球化》，我作為國內(nèi)估價專業(yè)人士代表發(fā)表了《投資性房地產(chǎn)公允價值評估》的主題演講。2013年，房地產(chǎn)司法鑒定估價論壇上，我作《四川省房地產(chǎn)司法鑒定評估規(guī)范的創(chuàng)新點》演講，同年中房學(xué)主題為“挑戰(zhàn)與展望：大數(shù)據(jù)時代房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展”的年會上，我作《電子簽章平臺的設(shè)計與運用》演講。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，行業(yè)市場變化，我持續(xù)跟進相關(guān)學(xué)術(shù)研究，除發(fā)表論文外，陸續(xù)在中房學(xué)年會上作《傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價行業(yè)未來發(fā)展趨勢探討》《房地產(chǎn)估價行業(yè)轉(zhuǎn)折點真的來了》《以不懈的專業(yè)主義精神面對未來》《估價機構(gòu)薪火傳承與合伙文化》主題演講。
在參與中房學(xué)工作這近三十年時間里，我兢兢業(yè)業(yè)、如履薄冰。幸而得到中房學(xué)認可，自2005年起歷任中房學(xué)第二屆理事會理事，第三、第四屆理事會常務(wù)理事，并于2010年入選首批資深會員（估價組別）名單。2023年，恒通評估高級合伙人張引、盤小霞也入選中房學(xué)第二批資深會員名單，我們幸甚至極，深覺肩上責(zé)任更重，竭力繼續(xù)為行業(yè)發(fā)聲，希冀能為提升行業(yè)地位略盡綿力。
三、坐而論道，起而行之
行業(yè)要發(fā)展，評估師要能像律師、會計師一樣獲得社會公眾的廣泛認可，光靠內(nèi)部治理是不夠的。我們還需要坐而論道，起而行之。
在評估法頒布實施以前，評估行業(yè)的唯一的一部行政法規(guī)是1991年11月16日中華人民共和國國務(wù)院令第91號《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。自2006年起，《資產(chǎn)評估法》十年的評估立法活動開始。2005年底，我得知11月將召開評估立法相關(guān)研討會，便根據(jù)會議通知主動去電，由于此前有作為特邀專家參與《物權(quán)法》立法相關(guān)工作，有幸參與到此次評估立法活動中，我也成為北京以外唯一一名參與此次評估立法活動的成員。2006年，恒通評估接受全國人大委托負責(zé)組織起草《評估法專家建議稿》，并于當(dāng)年9月提交的《中華人民共和國財產(chǎn)評估師法（專家建議稿）》，受到起草工作小組領(lǐng)導(dǎo)好評，并以《崔太平談評估立法》為題編發(fā)一期簡報，報全國人大常委會委員長、副委員長參閱。
此前，我于2005年7月16—20日參加原建設(shè)部舉辦的《物權(quán)法（草案）》專家座談會，并陪同住建部領(lǐng)導(dǎo)向全國人大法工委進行專題匯報。8月，我赴京參加了由建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合起草的“關(guān)于加強房地產(chǎn)抵押登記管理和房地產(chǎn)評估管理若干問題的通知”的討論修訂工作。8月2日，我參加四川省人大法工委組織召開的“物權(quán)法（草案）立法座談會”；11月19日，參加中國?成都“物權(quán)法與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專家論壇”。
2006年7月11日，受全國人大常委會法工委邀請，我參加全國人大法律委員會、全國人大常委會法制工作委員會組織召開的《合伙企業(yè)法》專家研討會，自己提出的專家建議被吸納進入修訂后的《合伙企業(yè)法》。
2010年3月15日—16日，我作為特邀專家，赴京參加由國務(wù)院法制辦公室與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合舉辦的《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》專家研討會。7月22日，我赴京參加了由中農(nóng)辦、全國人大常委會法工委、發(fā)展改革委、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國務(wù)院法制辦聯(lián)合召開的專家論證會，就《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地管理法（修訂案）》的立法審查工作當(dāng)中涉及的國有土地上房屋征收和集體土地征收的補償?shù)葐栴}進行專題論證，所提建議也被后來通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》吸納。
2015年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015），我作為這一新國標(biāo)的評審專家組成員參與其中。2013年《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，我也是其驗收評審專家之一。直至2016年，參與的評估法十年立法活動終于完成，全國人大常委會通過了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，并從2016年12月1日開始實施。
自2005年起擔(dān)任中房學(xué)第二屆理事會理事以來，我獲得了學(xué)會與全國同行支持與信任，除在推動評估行業(yè)發(fā)展的專業(yè)領(lǐng)域積極發(fā)聲以外，我也希望能努力推動公益事業(yè)的開展，回饋社會的同時也讓社會大眾看到評估師群體身上的社會責(zé)任感和公益正能量。5·12大地震后，我獲多方信任牽頭捐建都江堰市虹口鄉(xiāng)“估價師·盟員愛心醫(yī)院”。這是經(jīng)中房學(xué)發(fā)起倡議，與民盟四川省委一道，全國估價師用大愛與信任共同為災(zāi)區(qū)人民捐建的一所醫(yī)院。從這個起點開始，更多的估價專業(yè)人士開始關(guān)注公益，躬身投入公益，踐行社會責(zé)任，同時也讓社會大眾在更多公益事業(yè)中看到評估師的身影。僅以恒通評估為例，我們于2014年聯(lián)合發(fā)起創(chuàng)立“成都信義公益服務(wù)中心”，為提升青少年國民素質(zhì)提供持續(xù)、專業(yè)的公益服務(wù)；在青海玉樹地震、甘孜州瀘定縣地震、甘肅臨夏州積石山縣地震等天災(zāi)中傾力援助，并在雅安蘆山地震之后，積極牽線搭橋，借助互聯(lián)網(wǎng)遠程教育，促成了開辦“雅安?七中網(wǎng)絡(luò)班”，讓雅安雨城二中分享成都七中的優(yōu)質(zhì)教育資源；2004年，在四川大學(xué)公共管理學(xué)院設(shè)立“恒通評估”獎學(xué)金，獎勵品學(xué)兼優(yōu)的貧寒學(xué)子；2007年，將用于恒通評估成立十周年慶典的10萬元捐贈給貧困學(xué)子，幫助南充市西充縣部分貧困學(xué)子走入大學(xué)殿堂。同時，我們在疫情防控、脫貧攻堅、守護學(xué)子等多個項目中聊盡心意，回饋社會。
自1995年考取評估師執(zhí)業(yè)資格至今，近30年來，我積極參政議政，發(fā)出評估師的聲音，歷任兩屆四川省人大常委會委員、三屆四川省人大代表，兩屆四川省人大內(nèi)司委委員、一屆四川省人大財經(jīng)委委員；當(dāng)選兩屆民盟中央委員、民盟中央社會委員會副主任委員，民盟四川省委會副主委，民盟四川省委會常委等。此外，我與恒通評估高級合伙人盤小霞入選成都仲裁委員會第四屆、第五屆仲裁員，參與到民商事糾紛的仲裁工作當(dāng)中，與那些出任仲裁員的法學(xué)專家和律師一道，發(fā)揮專業(yè)人士在仲裁當(dāng)中的作用，發(fā)出了我們房地產(chǎn)估價師的專業(yè)之聲。
2006年12月20日，我被中共中央統(tǒng)戰(zhàn)部、國家發(fā)改委、國家人事部、國家工商總局和全國工商聯(lián)聯(lián)名授予“全國優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設(shè)者”榮譽稱號，并作為優(yōu)秀代表發(fā)言
我曾在2005年12月8日《法制日報》發(fā)表的《從評估師整體失語看評估師話語權(quán)》中寫道，評估師對于社會當(dāng)中的涉及經(jīng)濟和法律的熱點事件，不能失語，要發(fā)出我們自己的聲音。近30年里，我在中房學(xué)的支持與信任下，有了更多為行業(yè)發(fā)聲的機會，得以積極參與行業(yè)立法與社會事務(wù)，在為評估行業(yè)謀得更好的生存環(huán)境，為評估師贏得社會的尊重的同時，也為社會盡一份綿薄之力。為此，我倍感欣慰，并常懷感恩之心。
特撰此文，以紀念中房學(xué)成立30周年。
作者：崔太平 鄒亮
工作單位：四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司